증평면적에 대하여는 취득가액은 실지거래가액으로 양도가액은 환산가액으로하여 계산할 수 있는지의 여부(경정)

[주 문] 영등포 세무서장 88.10.18 청구인에게 결정고지한 88년도수시분 양도소득세 1,849,960원 및 동 방위세 OO9,990원의처분은

1. 쟁점 토지 갑(1,330.1평방미터)의 취득일은 OO.1.1로 양도 일은 88.6.1로 하여 지방세법상의 과세시가 표준액에 의한취득 및 양도가액으로 계산하고

2. 쟁점 토지 을(64.9평방미터)의 취득일은 8O.O.22로 양도일은88.6.1로 하여 취득가액은 30,690,000원으로 양도가액은 취득가액을 환산한 가액으로 하여 그 과세표준액과 세액을경정 결정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOO OO에 거주하는 자로서, 청구인이 서울특별시 영등포구 OO동 OOOO O, O, O, OO, OO, OO, OO소재의 토지 총O필지 O,038평방미터(이하 “종전 토지”라 한다)를 O1.2.4 취득하여 이를 소유하고 있던 중 8O.2.18 구획정리로 같은동 OOOOOO 및 OOOOOOO의 토지 139O평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)로 환지받음에 있어 권리면적인 1,330.1평방미터 (이하 “쟁점 토지갑”이라 한다)에서 64.9평방미터 (이하 “쟁점 토지을”라 한다)이 증평 (증가)됨에 따라 이의 대가로 8O.O.22 환지 청산금 30,690,000원을 서울특별시에 납입하였고, 또한 위 쟁점 토지위에 연건평 3,896.93 평방미터인 O층 건물을 신축하여 청구인과 4아들의 공동명의로 8O.1.6 소유권 보존 등기한 후 청구인 지분인 OO9.3평방미터를 88.6.1 청구외 OOO에게 쟁점 토지와 함께 양도하였는데, 위 건물의 양도차익 계산에는 이의가 없으나, 다만 쟁점 토지의 양도가액을 기준시가로 하고 필요경비로서 종전 토지 취득당시의 기준시가에 의한 금액과 쟁점 토지 “을”증평에 따른 환지 청산금을 공제하고 양도차익을 계산하여 88.6.1O 자산 양도차익 예정신고 납부한데 대하여 처분청은 소득세법 시행령 제94조 제O항에서 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 환지 청산금을 필요경비로 공제할 수 없고 취득당시 (이 건의 경우 종전토지) 기준시가의 100분의 O만을 필요경비로 인정할 수 있는 것이라 하여 청구인의 예정신고 납부를 부인하고 88.10.18 양도소득세 1,849,960원 및 동 방위세 OO9,990원을 고지하자 청구인은 이에 불복하여 심사청구를 거쳐 89.3.16 이 건 심판 청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 88.6.1 영등포구 OO동 OOOOO의 OO 및 10소재 대지 1,39O평방미터(권리 면적 1,330.1평방미터, 환지 증평면적 64.9평방미터)건물 OO9.3평방미터를 OOO에게 양도하고, 88.6.1O자산 양도차익 예정신고 납부한데 대하여 처분청은 환지 증평면적 64.9평방미터에 대하여 양도가액에는 계상하고 취득가액 또는 필요경비는 없는 것으로 양도차익을 결정한 것에 대하여 소득세법 제4O조 제1항과 동법 시행령 제94조 제2항 제4호에 의한 필요경비임이 명백하므로 이 건 환지 청산금 30,690,000원은 필요경비로 하여 양도가액에서 공제되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정하는 경우 환지 청산금등을 필요경비로 공제하여 달라고 주장하고 있으나 이 건 관련된 법규를 살펴보면, 소득세법 시행령 제94조 제O항에서 “소득세법 제4O조 제1항 제1호 본문의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 4항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 다음 각호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다”라고 하고 있으며, 제1호에서 소득세법 제OO조 제1항 제1호 및 제44조 제4항 제1호에 규정하는 자산, 취득당시의 기준시가 ×O/100을, 제2호에서는 제1호 이외의 자산, 취득당시의 기준시가 ×1/100이라고 규정하고 있고, 당청 예규에서도 양도, 취득가액에 대한 증빙이 없거나 불분명하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 경우에는 소득세법 시행령 제94조 제O항의 규정에 의하여 환지 청산금을 양도자산의 필요경비로 공제할 수 없는 것(소득 1264-2O1O호, 83.8.3)이라고 예시하고 있는바, 전시한 법규정을 모아보면, 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 산정하고 양도소득세를 결정할 경우 환지청산금은 필요경비로 공제할 수 없고, 취득당시의 기준시가의 O/100만 필요경비로 인정할 수 있는 것으로서 본 건의 경우 처분청에서 쟁점 부동산의 취득가액 13,291,446원(기준시가)의 O/100인 930,401원만 필요경비로 인정하고 양도차익을 결정하여 양도소득세등을 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 환지 받은 쟁점 토지 139O평방미터(권리면적 1330.1평방미터와 서울특별시에 환지 청산금을 납부하고 교부받은 증평면적 64.9 평방미터)에 대한 양도차익을 권리면적은 취득 및 양도가액을 지방세법상의 과세시가 표준액으로 하고, 증평면적에 대하여는 취득가액은 실지거래가액으로 양도가액은 환산가액으로하여 계산할 수 있는지의 여부에 그 쟁점이 있다 할 것이다. O. 심리 및 판단 처분청은 청구인이 종전토지를 O1.2.4 취득하여 이를 소유하고 있던 중 8O.2.18 구획정리로 쟁점 토지를 환지 받음에 있어 쟁점 토지 갑인 권리면적 1330.1평방미터와 쟁점 토지 을인 증평면적 64.9평방미터를 교부받은 후 이를 88.6.1 청구외 OOO에게 양도하고 88.6.1O자산 양도차익 예정신고시 쟁점토지 양도가액을 기준시가로 하고 필요경비로서 종전 토지 취득당시의 기준시가에 의한 금액과 쟁점 토지을 증평에 따른 환지 청산금을 공제하고 양도차익을 계산납부하였으나, 소득세법 시행령 제94조 제O항에서 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 환지 청산금을 필요경비로 공제할 수 없고, 취득당시 기준시가의 100분의O만을 필요경비로 인정할 수 있는 것이라 하여 청구인의 예정신고납부를 부인하고 이 건 과세한데 대하여 청구인은 소득세법 제4O조 제1항과 동법 시행령 제94조 제2항 제4호에 의해 이 건 환지청산금 30,690,000원은 필요경비로서 양도가액에서 공제되어야 한다고 주장하고 있다. 먼저, 전시한 사실관계에서 쟁점 토지, 갑, 을의 거래 형태와 취득일 및 양도일에 대하여 살펴보면, 쟁점 토지 갑은 O1.2.4 개인으로부터 취득하였다가 88.6.1 개인에게 양도한 것으로 양도차익을 계산함에 있어 그 취득시기는 O1.2.4 이나 개정된 소득세법 (법률 제2O0O호)부칙 제16조 (양도자산의 취득시가에 관한 의제)의 규정에 의거 OO.1.1이고, 양도일은 88.6.1이며 이는 개인과의 거래로 보아야 하고, 쟁점 토지 을은 청구인이 서울특별시장에게 환지청산금을 지급하고 교부받은 것을 개인에게 양도한 것으로 이는 새로운 토지의 취득으로 볼 수 밖에 없고, 취득일은 환지 청산금을 서울특별시에 납부한 8O.O.22 되고, 취득가액은 환지 청산금 30,690,000원으로 양도일은 쟁점 토지 갑과 동일한 88.6.1이며, 거래형태는 국가기관 (서울특별시장)으로부터 취득하였다가 개인에게 양도한 것으로 보는 것이 합당하다 하겠다. 다음, 거주자에 대한 양도차익 계산방법을 규정하고 있는 소득세법 제OO조 제4항, 제4O조 제1항 제1호 동법 시행령 제1O0조 제1항, 제4항 및 동법 시행령 제OOO조 제1항 제1호 다목의 규정을 종합하여 보면 개인과의 거래분에 대한 양도차익 계산은 기준시가에 의하고 취득 및 양도중 하나가 국가 또는 법인과의 거래이고 또다른 하나가 개인과의 거래로 실지 거래가액을 확인할 수 없는 때에는 법인등과의 실지거래가액과 이를 환산하여 계산한 기준시가를 취득 및 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하도록 되어 있는바, 전시 거래사실과 관련규정에 의한 양도차익 계산방법을 모두어 보면 쟁점 토지 갑의 경우는 취득 가액 및 양도가액의 양도차익 계산을 지방세법상의 과세시가 표준액으로 결정함이 타당하고, 쟁점토지 을은 서울특별시장에게 납부한 30,690,000원을 취득가액으로 하고, 양도가액은 이를 환산한 가액으로 하여 양도차익을 계산함이 타당하다고 판단된다 할 것이다.

6. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제6O조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.