[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사 실 청구인이 청구외 OOO과 공동으로 87.4.30 서울특별시 은평구 OO동 O OOO 임야 60,818평방미터(이하 “취득한 토지”라 한다)를 취득하여 그중 58,175평방미터(이하 청구인지분 1/2을 “이 건 토지”라 한다)를 청구외 OOO외 16인에게 87.6.29-88.5.6 기간동안에 양도(토지명세: 별첨)한 사실에 대하여 처분청이 88.10.4 이 건 토지의 거래를 부동산투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정한 후, 청구인에게 87과세년도분 양도소득세 33,403,180원 및 동 방위세 6,680,630원과 88과세년도분 양도소득세 32,441,750원 및 동 방위세 6,488,350원을 부과한 바, 청구인은 이에 불복하여 88.11.29 심사청구를 거쳐 89.3.18 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장
- 가. 처분청은 이 건 토지의 거래에 대하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였으나 청구인은 부가가치세법상의 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하였으므로, 부동산매매업에서 발생한 사업소득으로 보아 소득세법 제120조 (추계조사결정)의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정하여야 하고
- 나. 처분청이 이 건 토지의 거래에 대하여 청구인에게 양도소득세등을 과세하더라도
1. 이 건 토지의 거래는 소득세법시행령 제170조 제4항에 해당하지 아니하므로, 같은법 제23조 제4항 본문 및 제45조 제1항 제1호 본문의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액으로 양도차익을 산정한 후, 이 건 양도소득세등을 과세하여야 하고
2. 또한 당초 청구인과 청구외 OOO이 공동으로 소유하고 있었던 서울특별시 동작구 OO동 OOOO OOO 대지 610.03평방미터 및 위 지상건물 1,373.49평방미터와 87.4.30 교환으로 이 건 토지를 취득하여 대물변제, 교환, 매매의 사유로 청구외 OOO외 16인에게 양도하였으므로, 교환으로 양도한 거래는 취득 및 양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액으로 양도차익을 산정하여야 하고, 대물변제와 매매를 원인으로 양도한 경우는 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산한 기준시가로 하여 양도차익을 산정하여야 함에도 불구하고, 청구인이 국토이용관리법 제21조의 7의 규정에 의하여 서울특별시장에게 신고한 가액을 취득 및 양도가액으로 보아, 이 건 양도차익을 산정한 후 과세한 것은 부당하다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제4항 단서에서 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액을 양도가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우는, 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에서 규정하는 경우라고 규정하고 있는 바, 청구인의 이 건 토지를 교환에 의하여 취득하고 대물변제·교환 및 매매등의 방법으로 분할양도하였으므로 기준시가에 의하여 결정하여 줄 것을 주장하나, 이 건 토지의 등기부등본을 검토하여 보면 매매를 원인으로 양도되었으며, 청구인이 부동산 투기억제를 위한 특별조사를 받았으며, 이 건 토지는 토지거래신고대상 지역내의 토지로서 그 소재지 관할구청에 신고된 “토지등 거래계약신고서”상에 기재된 금액은 매도·매수인 쌍방이 약정하고 서명 날인한 것이며, 그 이외는 실지거래가액을 확인할 증빙제시가 없으므로 동 신고가액을 실지거래가액으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다고 판단되며, 또한 청구인은 쟁점토지를 분할 양도하였으므로 소득세법 기본통칙 2-4-8-20에 의거 부동산매매업으로 과세하는 것이 정당하다고 주장하나 소득세법 기본통칙 2-4-8-20에서 토지를 개발하여 주택지, 공업단지, 상가, 묘지등으로 분할 판매하는 사업은 부동산매매업에 해당한다고 규정하고 있어 청구인의 경우처럼 임야를 매입하여 이를 개발함이 없이 단순히 분할 판매하는 것은 부동산매매업에 해당된다고 볼 수 없다는 의견이다.
4. 쟁 점 처분청이 이 건 토지거래를 부동산투기거래로 보고 취득 및 양도가액을 국토이용관리법 제21조의 7의 규정에 의하여 시, 도지사에게 신고한 매매금액을 실지거래가액으로 보아, 과세한 이 건 처분이 사실인정의 적법성과 정당한 관련법령을 적용하였는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.
5. 심리 및 판단 청구인이 주장하는 내용을 쟁점별로 살펴본다.
- 가. 청구인의 이 건 부동산거래를 부동산매매업으로 보아, 처분청은 청구인에게 사업소득에서 발생한 종합소득세를 과세하여야 한다는 주장에 대하여, 부동산매매로 인한 소득이 사업소득인가 또는 양도소득세의 과세대상인가의 구별의 기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고, 그 구체적 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지 그 규모와 횟수에 비추어 어느 정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것인 바(대법원81누 115, 82.9.4 같은취지), 청구인은 한필지의 토지를 취득하여 이를 분할 또는 공동지분으로 양도하였을 뿐, 청구인의 이 건 토지거래가 계속성, 반복성이 있는 거래라고는 보여지지 아니하며, 사업소득인가 또는 양도소득세의 과세대상인가의 구별은 단순한 산술적인 거래횟수로 판단할 수는 없는 것이고, 청구인은 세법이 정하고 있는 사업자등록이나 종합소득세의 과세표준신고등 사업소득자가 이행하여야 할 각종의무를 전혀 이행한 바도 없는 것으로 보여지고, 이 건과 유사한 경우 지금까지 양도소득세를 과세하였던 관행에 비추어 보아도 청구주장은 이유없다고 보여진다.
- 나. 처분청이 이 건 토지거래를 부동산투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 계산하여 양도차익을 산정한 것은 부당하다는 주장에 대하여, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도소득세의 양도차익계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하면서, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 이 위임규정에 따라 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호는 양도소득세의 실지거래가액이 적용되는 경우의 하나로서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있다. 이에 따라 국세청장은 재산제세조사사무처리규정을 마련하고 동 규정 제72조 제3항에서 소득세법 시행령에서 말하는 국세청장이 지정하는 거래에 관하여 부동산을 투기목적으로 취득하여 미등기상태로 단기전매한 때등 여덟가지 경우의 거래로서 실지거래가액이 확인된 경우를 명시하고 있다. 법령이 일정한 행정기관에 대하여 법령의 내용을 구체적으로 보충 규정할 권한을 위임하고 이에 따라 행정기관이 행정규칙의 형식으로 그 법령의 내용이 될 사항을 규정하였다면, 위 행정규칙은 법령의 내용과 결합하여 법규로서의 효력을 가진다고 할 것이므로, 앞에서 본 바와같이 소득세법시행령이 국세청장에게 일정한 범위의 거래를 지정할 수 있는 권한을 부여하고 이에 따라 국세청장이 훈령으로서 재산제세조사사무처리규정을 제정한 것인 만큼 이 규정은 과세의 법령상 근거가 된다고 할 것이다.(대법원판례 87누 654, 88.3.22 같은 취지) 그러하다면 처분청이 이 건 토지의 거래가 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호 및 제8호에 해당하는 부동산투기거래로 보아 이 건 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 계산하여 양도차익을 산정한 것은 정당한 것으로 보여진다.
- 다. 청구인이 국토이용관리법 제21조의 7의 규정에 의하여 서울특별시장에게 신고한 가액을 실지거래가액으로 보아 이 건 양도차익을 산정한 것은 부당하다는 주장에 대하여 청구인은 청구인과 청구외 OOO이 86.6.25 취득한 서울특별시 동작구 OO동 OOOO OOO 대지 610.03평방미터 및 위 지상건물과 교환으로 이 건 토지를 취득하였고, 대물변제·교환·매매등으로 청구외 OOO외 16인에게 이 건 토지를 양도하였다고 주장하고 있어서, 우선 이 건 토지의 취득관계에 대하여 보면, 부동산등기부등본에 이 건 토지는 87.4.30 OOO으로부터 취득하였고, 청구인이 소유하고 있었던 서울특별시 동작구 OO동 OOOO OOO 대지 610.03평방미터와 위 지상건물 1,373.49평방미터는 87.6.1 청구외 OOO앞으로 소유권이 이전된 사실은 인정되나, 교환했다고 주장하는 부동산의 소유권이전당시의 지방세법상의 과세시가표준액을 비교해 볼 때 많은 차이가 있는 점(OO동 소재 부동산: 136,638,940원, 취득한 토지 90,618,820원), OO동 소재 부동산에는 근저당권이 설정되었고 임차인이 임차하고 있는 사실, OO동 소재 부동산은 서울지방법원 남부지원에 임의경매신청이 제기되고 있었던 사실과, 부동산등기법 제40조 제2항의 규정에 의하여 교환을 원인으로 소유권이전등기를 할 수 있었음에도 불구하고 “매매”를 원인으로 소유권이전등기한 사실들을 모아볼 때, 청구인·청구외 OOO과 청구외 OOO은 OO동 소재 토지와 취득한 토지를 평가하여 교환하였거나 민법 제597조(금전의 보충지급의 경우)의 규정에 의한 교환이라고 보아진다. 다음으로 이 건 토지의 양도관계에 대하여 보면, 청구인은 이 건 토지를 대물변제, 교환, 매매등으로 양도했다고 주장하나, 청구인은 교환을 증명할 수 있는 등기부등본을 제시하지 못하고 있고, 청구인이 대물변제 또는 양도하였다고 주장하는 금액을 평방미터로 환산하여 보면 그 주장하는 금액은 평방미터당 2,000원에 불과한 바, 도시계획상 용도지역이 아무리 공원용지라 하더라도 서울특별시내의 일반적인 가격에 비추어 볼 때 전혀 신빙성이 없다고 보여진다. 끝으로, 처분청이 이 건 토지의 취득가액을 52,610,648원(서울특별시장에게 신고한 110,000,000원중 이 건 토지 해당분)으로 하고 양도가액을 176,200,000원(서울특별시장에게 신고한 17건의 합계금액 352,400,000원)으로 하여 양도차익을 산정한 것이 정당한지에 대하여 보면, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에서 “실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라 함은 사실을 기재한 당해 계약서나 확인서를 거래당사자들로부터 징취하는 경우 뿐만 아니라, 세법이 세무공무원에게 부여한 질문조사권한에 의하여 그 계약에 관여했던 중개인·거래당사자의 친지등 진실된 거래내용을 알 수 있었던 자를 조사하여 밝혀진 금액이나, 당사자 쌍방이 부동산을 평가하여 교환한 경우 그 평가액(국세청소득 1264-3249, 82.9.14 같은취지), 또는 국토이용관리법 제21조의 7의 규정에 의한 토지등 거래계약신고서상의 거래예정금액(국심 89서 94, 89.4.5 같은취지)도 그와 같은 금액이 전혀 사실이 아니라고 구체적이고 명백하게 반증되지 아니하는 한 그 금액은 진실된 거래가액이라고 보는 것은 합리적이라고 판단된다. 더욱이, 처분청이 이 건 토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액으로 본 금액(취득가액 52,610,648원, 양도가액 176,200,000원)은 청구인, 청구외 OOO과 거래상대방이 날인하여 신고한 금액으로서 취득가액은 당사자 쌍방이 평가한 금액이거나 민법 제597조에 규정한 교환의 경우 교환의 기준이 되는 금액이라고 보여지고, 양도가액은 실지양도가액이라고 보여진다. 위와 같은 사실들을 종합해 볼 때 처분청의 당초처분은 정당하고 청구주장은 이유없다고 판단된다.
6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. (별지) 양도한 부동산 명세목록 양도 일자 지 번 면적(평방미터) 양도자 87.6.29 87.11.10 ˝ 88.1.6 88.1.19 88.3.10 ˝ 88.3.15 88.3.19 ˝ ˝ 88.4.7 ˝ ˝ 88.5.6 ˝ ˝ 서울시 은평구 OO동 OOOOOO ˝ OOOOOO ˝ OOOOOO ˝ OOOO ˝ ˝ ˝ ˝ ˝ ˝ ˝ ˝ ˝ ˝ ˝ ˝ ˝ 13,457 9,917 8,595 6,612 1,983 826 3,725 1,322 1,322 922 331 331 2,149 661 2,480 2,480 992 OOO OOO OOO OOO, OOO OOO OOO OOO OOO OOO OOO OOO OOO OOO OOO OOO OOO OOO 합 계 58,175