토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 과세한 당초처분의 당부(경정)

[주 문] 개포세무서장이 88.12.16 청구인에게 한 양도소득세 상물건의 면적을 별지와 같이 하여 그 처분을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인 OOO과 청구외 OOO은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO에서 거주하는 부부사이로서 공동으로 소유하고 있던 아래의 토지(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 600,000,000원에 취득하여 83.2.27 소유권이전등기를 필한 후 88.2.1 자로 568,800,000원에 양도하였다고 신고한 데 대하여 처분청은 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 88.12.16 양도소득세 61,894,030원 및 동방위세 12,378,800원을 부과처분하자, 청구인은 이에 불복 88.12.29 심사청구를 거쳐 89.3.15 이 건 심판청구를 제기하였다. 아 래 소 재 지 지 목 지 적 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 답 13㎡중 692/1402 〃 OOOOO 전 383㎡중 692/1402 〃 OOOOO 답 1891㎡중 692/1402 〃 OOOOO 답 2208㎡중 692/1402 〃 OOOOO 답 1617㎡ 〃 OOOOO 답 440㎡ 〃 OOOOO 전 969㎡중 400/457 〃 OOOOO 답 79㎡ 〃 OOOOO 답 83㎡ 〃 OOOOO 전 354㎡중 400/457 〃OO동 OOOOO 전 241㎡ 〃 OOOOO 전 5428㎡ 〃 OOOOO 전 76㎡ 〃 OOOOO 전 810㎡ 〃 OOOOO 전 212㎡ 〃 OOOOO 답 2645㎡ 〃 OOOOO 답 380㎡ 2.. 청구인 주장 쟁점 토지는 원래 청구외 OOO의 소유였는데 청구인의 언니인 청구외 OOO가 6억원에 매입하였다가 자금사정으로 청구인과 청구외 OOO에게 같은 가액인 6억원에 83.1.20 미등기 전매하였고 83.2.7 소유권 취득에 따른 이전등기를 하였는데 청구인과 청구외 OOO은 83.5.17 청구외 OO종합건설주식회사의 OO은행에 대한 채무를 보증해주기 위하여 쟁점 토지와 다른 공동담보물건에 채권최고액 100억원의 근저당권을 설정하였고, 위 OOOOOO주식회사가 채무액 314,500,000원을 변제하지 못하여 OO은행이 85.11.11 쟁점 토지에 관하여 임의경매를 신청하였으며, 이에 따라 청구인과 청구외 OOO은 위 채무를 변제하기로 하고 임의경매신청을 취하시킨후 학교법인 OO학원에 쟁점 토지를 양도하려 계약까지 하였으나 학교를 건축할 수 없다고 하여 해약하였고, 결국 청구외 OOO외10인에게 평당 12만원씩 합계 568,800,000원에 양도한 것이므로 양도차익이 없어 88.2.29 자산양도차익예정신고를 하였음에도 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세처분하였음은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 청구외 OOO(청구인의 남편)과 공동으로 쟁점 토지를 83.1.20 자에 청구외 OOO로 부터 600,000,000원에 취득하여 88.2.1 자에 청구외 OOO외10인에게 568,800,000원에 양도하고, 88.2.29 자에 관할 개포세무서장에 자산양도차익 예정신고 하였고 거증서류로 취득에 대한 거래사실확인서와 양도에 대한 매매계약서를 제시하면서 동 실지거래가액에 의한 양도소득세 결정을 요구하고 있으나 이 건 쟁점 부동산들은 서울의 요지에 위치함에도 총15,671.4평방미터를 평당미터당 36,295원 총액 568,800,000원에 양도하였다는 것은 신빙성이 없는 것으로 보여지고, 또한 83.1 부터 88.2 까지 만5년간을 보유하고서도 취득가액 600,000,0000원에 비하여 31,200,000원이나 싼 가격에 양도하였다는 청구주장 역시 사회통념상 납득이 가지 않는 가격이므로 처분청이 기준시가에 의하여 계산한 양도차익에 의하여 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저, 이 건 과세처분 경위와 청구인의 주장을 보면, 청구인은 남편인 청구외 OOO과 공동으로 83.2.7 쟁점 토지를 취득하여 88.2.1 청구외 OOO외10에게 양도한 후 취득가액은 600,000,000원, 양도가액은 568,800,000원으로 88.2.29 자산양도차익예정신고를 한 데 대하여 처분청이 이의 신빙성을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 과세처분하였는 바(처분청은 당초 청구인에게 양도소득세 61,601,130원과 동방위세 12,320,220원을 과세처분하였다가 과세대상물건의 누락·오류가 발견되어 89.6.14 직권경정하였음), 이에 대하여 청구인은 실지거래가액에 따라 신고하였는데도 이를 부인하였음은 부당하다고 주장하고 있음을 알 수 있다. 다음으로, 청구인이 쟁점 토지를 양도한 88.2.1 현재 시행되고 있던 관계규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호는 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액(실지거래가액을 확인할 수 없는 하나는 환산가액)에 의하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제4항 제3호는 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 [양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의하여 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우]를 규정하고 있는 바, 이 건의 경우는 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는지가 문제된다 할 것이다. 살피건대, 청구인은 양도가액 568,800,000원이 실지거래가액이라고 주장하면서 청구인과 공동소유자인 청구외 OOO이 쟁점 토지의 양수자인 청구외 OOO외10인과 작성한 부동산 매매계약서만을 제시하고 있는 바, 이 계약서를 보면 쟁점 토지가 18필지이고 양수인이 11인 인데도 OOO이 대표로 날인하고 있을 뿐이고 양도가액 568,800,000원에 대한 영수증이나 금융자료등의 제시도 없을 뿐만 아니라, 또한 쟁점 토지 18필지의 등기부등본을 보면 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO소재 전212평방미터는 청구외 OOO가 88.3.24 매매를 원인으로 하여 동일자로 소유권 취득을 등기하였고, 같은동 OOOOO 소재 답 2,645평방미터는 청구외 OOO와 OOO이 88.3.22 매매를 원인으로 하여 88.3.23 소유권 취득을 등기하였으며, 같은동 OOOOO 소재 답380평방미터는 청구외 OOO이 88.3.5 매매를 원인으로 하여 88.3.16 소유권 취득을 등기하고 있는 등 쟁점 토지의 필지별 취득자와 매매원인 일자가 각각 상이하여 쟁점 토지의 양도가액은 청구인이 제시한 증빙서류에 의하여는 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당된다고 할 수는 없을 것이다. 또한 87년도 OO감정원 발행 전국도시지역 토지시가조사표에 의하면 쟁점 토지 소재지인 서울특별시 강동구 OO동이나 같은구 OO동은 평당 약 60만원-120만원으로 조사되었음을 알 수 있어 청구인이 자금의 압박에 의하여 양도하였다고 한다 할지라도 취득일로 부터 5년여가 경과된 후에 양도하면서 양도가액을 취득가액 600,000,000원 보다 31,200,000원이나 싼 평당 120,000원인 568,800,000원에 양도하였다는 주장은 그 신빙성을 인정할 수 없어 청구주장은 이유 없다고 판단된다. 그러나 처분청의 처분내용을 검토해 보면 과세대상물건의 면적계산을 잘못하여 청구인에 대하여 2,441.6평방미터의 1/2만큼 과다과세되었음이 확인되므로 이부분은 경정하기로 한다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장은 이유 없으나 당초처분에 부당함이 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.