토지의 거래를 투기거래로 볼 수 있는지 여부(취소)

[주 문] 처분청이 88.9.30 자로 청구인에게 결정고지한 88년 귀속분 양도소득세 53,418,500원 및 동 방위세 10,683,700원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 용산구 OO동 OOOOOO OOOOO OOOOO에 주소를 둔 사람으로 같은시 관악구 OO동 OOOOOO 및 OO 소재 대 389.1평방미터(이하 “이 건 토지”라고 한다)를 78.12.16 청구외 OOO으로부터 취득하여 88.6.24 청구외 OOO외 1인에게 양도한 사실이 있는 바, 처분청은 청구인이 이 건 토지를 투기로 거래한 것으로 인정된다는 반포세무서장의 통보내용에 따라 이 건 토지의 양도가액은 위 OOO가 확인한 180,000,000원으로, 취득가액은 불분명하여 환산가액으로 그 양도차익을 계산하여 88.9.30자로 청구인에게 88년 귀속분 양도소득세 53,418,500원 및 동 방위세 10,683,700원을 결정고지 하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 이 건 토지를 취득하여 10년간 보유하다가 자금 사정상 주택을 신축하지 못한채 나대지 상태로 양도하였는 바, 처분청이 청구인이나 매수인에 OO 세무조사도 아닌 중개업자에 OO투기조사 과정에서 이 건 토지의 실지거래가액이 확인된다 하여 100여평 규모의 토지를 1회 양도한 것을 부동산 투기거래로 인정하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세함은 부당하므로 이 건 토지의 경우, 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제170조 제1항 단서, 제4항 제OO, 재산제세 조사사무처리 규정 제72조 제3항 제8호의 규정을 모두어 보면, 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장이 투기거래로 인정한때는 양도가액 또는 취득가액중 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 확인할 수 없는 다른 하나는 환산한 기준시가에 의하여 결정하도록 규정하고 있고, 처분청이 제출한 관계기록을 보면, 88.9.13자 공정과세위원회의 자문을 거쳐 반포세무서장이 투기거래로 인정하였으며, 이 건 토지중 OO동 OOOOOOO OO 소재 토지 매수자인 청구외 OOO의 88.9.5자 확인서에 의하여 확인된 금 180,000,000원을 양도가액으로 하고, 취득가액은 환산하여 양도차익을 결정한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판 청구의 쟁점은 이 건 토지의 거래를 투기거래로 볼 수 있는지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 처분청은 반포세무서장이 부동산 중개업자 조사시에 적출된 이 건 토지를 포함하여 10여건의 토지를 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정, 통보한 자료에 의거 이 건 과세한 바, 청구인은 이 건 토지의 보유기간이 10년이고 양도당시에 특정지역으로 고시된 곳이 아니었으며, 이 건 토지이외에는 양도한 부동산이 없을뿐만 아니라 이 건 토지도 거주이전을 위한 주택신축목적으로 취득하였으나 자금사정과 자녀교육등 여건 변화로 부득이 이 건 토지를 양도하였는 데 투기거래로 보아 과세함은 부당하다고 주장하고 있다. 먼저, 관계법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하여 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제OO에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청 훈령인 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26 개정) 제72조 제3항은 “소득세법 시행령 제170조 제4항 제OO에서 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 거래 또는 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함”은

(1) 부동산을 미등기 상태로 전매한 때

(2) 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트당첨권)를 전매한 때

(3) 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

(4) 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

(6) 군(읍제외), 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(7) 시(서울특별시 및 직할시 포함), 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고, 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수건물을 양도한 때

(8) 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 동법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때라고 규정하고 있는 바, 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조의 2 제1항에 의하면, 위 국세청 훈령 제72조 제3항 제8호 소정의 “공정과세위원회”는 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 설치한 위원회임을 알 수 있다. 다음으로, 이 건 처분경위를 처분청 및 반포세무서장이 제시한 관계기록에 의하여 살펴보면, 반포세무서장은 관할지역내에서 부동산중개업을 영위하는 청구외 OOO(OO구 OO동 OOOOOOOO OO부동산 전시장)에 OO 부동산 투기관련세무조사 과정에서 동인이 중개한 이 건 토지거래와 청구외 OOO외 8인이 거래한 12건의 부동산 거래에 대하여 청구인등 각 거래자별로 투기혐의에 OO 구체적 사실을 적시함이 없이 동 세무서 공정과세위원회의 자문을 거쳐 모두 투기거래로 판정한 후 이 건 토지거래에 대하여는 청구인의 주소지를 관할하는 처분청에 자료통보하였고, 처분청은 이 건 토지거래가 전시 국세청훈령 제72조 제3항의 규정에 의한 투기거래에 해당되는지를 실지조사함이 없이 위 반포세무서장의 통보자료에만 근거하여 이 건 과세하였음을 알 수 있다. 살피건대, 이 건 토지의 양도가 전시 국세청 훈령 제72조 제3항 제1호 내지 제7호 소정의 거래가 아님에는 양자간에 다툼이 없으므로 이 부분 논외로 하고, 처분청이 이 건 토지거래를 위 같은항 제8호 소정의 거래로 판정한 처분이 적법 타당한지를 가려보면, 이 건의 경우 청구인이 국세청장, 지방국세청장, 또는 세무서장으로부터 부동산투기억제에 관련하여 세무조사를 받은 바 없음에도 처분청이 투기거래라고 인정할만한 아무런 이유도 적시하지 아니한 채 이 건 토지거래를 투기거래로 인정함은 합리성이 결여된 처분이라 하겠고, 더욱이 앞서 본 소득세법 시행령 제170조 제9항, 동법시행규칙 제82조의 2 제1항 및 재산제세조사 사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의하면, 양도자의 주소지 관할청에 설치된 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래 여부를 판정토록 규정하고 있음에도 처분청은 반포세무서장이 반포세무서 공정과세위원회의 자문을 거쳐 이 건 토지거래를 투기거래로 판정한 바 있다는 이유로서 처분청의 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 이 건 토지거래를 투기거래로 판정하여 그 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세함은 적법한 절차를 거치지 아니한 처분이라 할 것이어서 그 취소를 면하기 어렵다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.