토지 거래를 투기거래로 볼 수 있는지의 여부(경정)

[주 문] 강남 세무서장이 88.9.19 청구인에게 한 양도소득세 9,560,090원 및 동방위세 1,912,010원의 처분은 과세대상인 서울특별시 강남구 OOOO OOOO OOO 대지 306.6 평방미터를 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOO OO에 거주하는 사람으로서, 청구인이 86.9.2 서울특별시 강남구 OOOO OOOO OOO 대지 306.6 평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 76,000,000원에 취득하여 소유하고 있다가 87.10.13 이를 청구외 OOO에게 92,750,000원에 양도한데 대하여, 처분청은 쟁점 토지 거래가 투기거래에 해당된다 하여 확인된 실지거래가액에 의거 88.9.19 이 건 양도소득세 9,560,090원 및 동 방위세 1,912,010원을 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 89.2.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 서울특별시 강남구 소재 OO시장등에서 13년간 건어물 장사를 하여 모은 돈으로 주택을 신축코자 쟁점 토지를 취득하였으나 신축자금도 부족하고 더군다나 쟁점 토지가 구획정리 사업이 확정되지 아니하여 등기를 할 수 없는 관계로 금융기관등에서 담보 대출도 어려워 주택을 신축하지 못하고 있을 즈음 일정한 수입도 없고 또 가게 적자폭도 점점 늘어나므로 고정수입이 발생하는 다른 사업을 물색하던 중 주택신축을 포기하는 대신 이를 처분하여 목욕탕을 임차하여 운영키로 하고 1년이상 보유하고 있었던 쟁점 토지를 어쩔 수 없이 양도하였는데도 이를 투기거래로 보고 과세함은 부당하므로, 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 과세되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 양도소득세가 부과되는 토지의 양도차익 계산에 있어 양도 가액 및 취득가액은 기준시가에 의함이 원칙이나 다만, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있는 바, 그 실지거래가액에 의할 수 있는 경우의 하나로서 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있다. 그런데 쟁점 토지는 취득 및 양도당시 특정지역에 소재하였고, 처분청이 쟁점 토지거래를 투기거래로 본 것이므로, 전시 법조에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산한 후 이 건 처분을 하였음은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 쟁점 토지 거래를 투기거래로 볼 수 있는지의 여부에 그 쟁점이 있다할 것이다.

5. 심리 및 판단 처분청은 쟁점 토지 거래가 투기거래에 해당된다하여 확인된 실지거래가액에 의거 이 건 과세하였으나, 청구인은 서울특별시 강남구 소재 OO시장등에서 13년간 건어물 장사를 하여 모은 돈으로 주택을 신축코자 쟁점 토지를 취득하였으나 신축자금도 부족하고 더군다나 쟁점 토지가 구획정리사업이 확정되지 아니하여 등기를 할 수 없는 관계로 금융기관등에서 담보대출도 어려워 주택을 신축하지 못하고 있을 즈음 일정한 수입도 없고 또 가게 적자폭도 점점 늘어나므로 고정수입이 발생하는 다른 사업을 물색하던 중 주택신축을 포기하는 대신 이를 처분하여 목욕탕을 임차하여 운영키로 하고 1년이상 보유하고 있었던 쟁점 토지를 어쩔 수 없이 양도하였는데도 이를 투기거래로 보고 과세함은 부당하므로 설령 실지거래가액이 확인되었다하더라도 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 과세되어야 한다는 주장인바, 먼저, 이 건과 관련있는 법규를 살펴보면, 소득세법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항에는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호의 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(82.12.31 단서개정)”고 규정되어 있고, 동조 제4항에는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 45조 제1항 제1호 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(82.12.31 개정)”고 규정하면서 그 제2호에 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 열거하고 있으며, 재산제세 조사사무처리 규정 제72조 (조사결정의 구분) 제3항에는 “제2항 제3호의 규정에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라함은 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다(87.1.26 개정)

1. 부동산을 미등기 상태로 전매한 때.

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트 당첨권)를 양도한 때

3. 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

4. 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

5. 부동산을 취득하여 1년 이내 양도한 때

6. 군(읍제외)·면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계 면적이 1만평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

7. 시(서울특별시 및 직할시 포함)·읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

8. 위 각호 이외의 거래자로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은 법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정 과세 위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때”를 열거하고 있다. 다음으로 청구주장에 대한 당부를 살펴보면, 전시 사실에서 처럼 청구인은 쟁점 토지를 86.9.2 취득하여 1년 1개월정도 소유하다 87.10.13 이를 양도하였고 그 면적에 있어서도 306.6 평방미터(92.75평)임이 구획정리사업이 확정되지 않은 토지인 관계로 토지대장이나 등기부등본에 의하여 확인은 되지 않으나 처분청 조사자료나 쟁점 토지 취득 및 양도 매매 계약서에서 이를 알 수 있는 바, 이 건 토지는 재산제세 사무처리 규정 제72조 제3항 제1호부터 제7호에 해당되는 토지가 아니며 제8호의 규정에 해당하는 토지라 할 것이다. 따라서 쟁점 토지가 제8호에 해당하는 토지라 한다면 동 규정에 정한바에 따라 양도소득세 공정과세 위원회에 상정, 심의를 거쳐 자문을 받아 동 거래가 투기거래임을 구체적으로 인정하는 절차를 거쳐야 함에도 불구하고 막연히 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되었다는 사실 하나만을 들어 투기 거래로 보고 이 건 과세한 것은 사실을 잘못 판단한 것으로 인정된다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.