불복청구시에 제시하고 있는 매매계약서상의 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부(취소)

[주 문] 강동세무서장이 88.10.17자로 청구인에게 결정고지한 88년 귀속분 양도소득세 66,081,030원 및 동방위세 13,216,200원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOOOOO OO OOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 82.10.11 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOO 대지 654.1평방미터(총 1,249평방미터중 청구인 지분 52%, 이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 청구외 OOO외 4인으로부터 OOO와 공동취득하여 88.2.26 학교법인 OO육영회에 양도한 사실에 대하여, 처분청은 이 건 양도상대방이 법인이므로 실지거래가액이 확인되어 취득가액은 158,311,994원으로, 양도가액은 633,415,547원으로 하여 88.10.17 양도소득세 66,081,030원 및 동방위세 13,216,200원을 결정고지하자 이에 불복하여 88.11.11 심사청구를 거쳐 89.2.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 청구인은 82.10.11 쟁점부동산 총 1,249 평방미터(청구인 지분 654.1평방미터)를 604,640,000원(청구인지분 316,623,988원)에 취득하여 88.2.26 청구외 학교법인 OO육영회에 1,209,600,000원(청구인지분 633,415,547원)에 양도하였는데 처분청이 청구인지분 취득가액을 158,311,994원으로 인정하여 결과적으로 양도차익이 과다계산되었는 바, 처분청이 채택한 취득가액은 당시 양도자인 OOO등의 요구에 의하여 부득이 사실과 다르게 재작성한 계약서상의 금액이므로, 실지거래가액인 604,640,000원(청구인지분 316,623,988원)을 취득가액으로 하여 양도차익을 결정하여야 하며, 위 실지거래가액을 인정하지 아니할 경우에도 실지양도가액에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 채택하는 것이 정당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액이 604,640,000원이라고 주장하나 전소유자 OOO이 302,320,000원이라고 확인(88.8.29)한 바 있고 매매를 중개하였던 청구외 OOO도 302,320,000원이라고 88.8.18 자 확인서를 통하여 진술한 사실등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액을 302,320,000원(청구인지분: 158,311,994원)이라고 본 것은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 불복청구시에 제시하고 있는 매매계약서상의 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 양도소득세 과세경위를 보면, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 82.10.11 청구외 OOO외4인으로부터 청구외 OOO와 공동취득하여 88.2.26 학교법인 OO육영회에 양도하고 88.3.31자로 양도가액은 실지거래가액 (633,415,547원)으로, 취득가액은 환산가액(299,386,471원)으로 하여 자산양도차익예정신고하고 양도소득세 및 방위세 139,052,664원을 납부 한데 대하여, 처분청은 전소유자 OOO으로부터 징취한 취득시 부동산매매계약서상의 실지거래가액 158,311,994원을 취득가액으로, 양도가액은 학교법인 OO육영회와의 매매계약서상의 가액 633,415,547원으로 하여 양도차익을 계산하고 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청이 제출한 양도소득세 결정결의서등 관계서류에 의하여 확인되고 있다. 다음으로 청구인은 처분청이 취득가액을 결정함에 있어 과세근거로 삼은 취득당시 매매계약서는 사실과 다르게 작성된 서류일뿐 자신이 제시하고 있는 실지매매계약서상의 거래금액 316,623,988원을 취득가액으로 결정함이 타당하며, 설사 위 두가지계약서를 모두 인정할 수 없다면 실지취득가액의 확인이 불가능할 경우로 보아 취득가액은 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 다목 및 동법 시행규칙 제56조의5 제5항 제1호의 규정에 의하여 양도당시의 실지거래가액을 기준으로 환산한 가액을 취득가액으로 결정함이 타당하다고 주장하고 있는 바, 처분청은 이 건 부동산의 전소유자인, 청구외 OOO의 확인서(88.8.29)와 부동산매매계약서, 부동산 중개업자인 청구외 OOO의 확인서(88.11.18)등에 의거 실지취득가액을 158,311,994원으로 하여 양도차익을 결정하였으며, 이 건 부동산 취득당시 거래상대방인 전시한 OOO의 경위서(89.4)에 의하면 “실지양도가액은 316,623,988원(총거래가액 604,640,000원중 52%지분, 평당 160만원)이나 본인의 사정(상속세관계)에 의해 실지거래금액의 2분의 1에 해당하는 158,311,994원 (총거래가액 302,320,000원중 52%지분, 평당 80만원)으로된 이른바다운계약서를 작성하여 보관하던 중 처분청의 조사에 의해 위 계약서가 제시되어 처분청이 이를 과세근거로 삼았다”고 진술하고 있는 바, 이 두가지 계약서를 비교하여 보면, 처분청이 과세근거로 삼은 계약서상 계약일이 82.8.24이며, 취득가액은 평당 80만원, 지번은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO로 기재되어 있고, 계약서내용 중 매매조건등 단서규정이 형식적으로 기재되어 있는데 비하여, 청구인이 이건 불복청구시에 진실한 계약서라고 주장하면서 제시하고 있는 매매계약서를 보면 계약일은 82.8.24로 상호일치하나 취득가액이 평당 160만원이고, 물건 소재지는 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO으로 되어있으며, 계약서상 날인된 인장도 인감도장이고, 계약조건을 명시한 단서규정이 구체적으로 약정되어 있음이 확인되고 있다. 살피건대, 첫째, 쟁점부동산은 82.11.9자 구획정리로 지번이 변경되어 쟁점부동산 계약일인 82.8.24 현재에는 그 지번이 강남구 OO동 OOOOOO으로 되어 있었던 사실이 토지대장등본에 의하여 확인되고 있으나 처분청이 과세근거로 삼은 매매계약서상에는 물건 소재지가 변경후의 지번인 강남구 OO동 OOOOOO로 되어 있는 점과 계약서상의 단서규정내용, 날인도장등에 비추어 볼 때 과세근거로한 계약서를 진실한 것이라고 보기는 어렵다 할 것이다. 둘째, 청구인은 후일에 대비하여 이 건 과세(88.10.17) 1년전인 87.10.20에 위 OOO으로부터 “쟁점부동산을 평당 160만원에 양도하였다”는 확인서와 인감증명서를 받아 이를 거증으로 제시하고 있으며, 셋째, 처분청이 부동산 중개업자인 청구외 OOO에게 실지취득가액을 확인받은 것은 인정되나 확인시점이 청구인이 심사청구를 제기한 날(88.11.11)이후인 88.11.18이었으며 동인은 그 3일후인 88.11.21 지병으로 사망한 사실이 확인되고 있어 사망직전 병원에서 진술했다는 정황을 감안할 때 진실된 사실을 입증하였다고 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 청구인이 이 건 불복청구시에 제시하는 매매계약서는 처분청이 과세근거로 한 계약서에 비할 때 진실성이 있는 것으로 보이나 취득가액에 대한 금융자료등 객관적이고도 명백한 증빙제시가 없는 한 청구인이 제시하는 매매계약서상의 가액도 진실한 실지거래가액이라고 보기는 어렵다 하겠다. 그렇다면, 이 건의 경우 양도가액은 법인과의 거래로서 실지거래가액이 확인되나 실지취득가액의 확인은 위의 심리내용과 같이 불가능하므로 소득세법시행령 제170조 제1항과 제115조 제1항 제1호 다목 및 동법시행규칙 제56조의 5 제5항 제1호의 규정에 의하여 실지양도가액을 기준으로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하고 양도소득세 및 동 방위세를 과세하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.