양도상대방을 청구외인으로 볼 것인지 회사로 볼 것인지 여부(경정)

[주 문] 동작세무서장이 88.10.18자로 청구인에게 결정고지한 88년수시분(86년 귀속분) 양도소득세 46,125,710원 및 동방위세 9,227,140원의 부과처분은

1. 그 취득가액을 취득시(85.3.18)의 부동산매매계약서상 가액 79,213,333원으로 하여 해당과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 같은시 강서구 O동 OOOOO 토지 604.3평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO외 2인으로 부터 청구외 OOO, OOO과 함께 공동으로 취득하여 (청구인지분:3분의1) 쟁점토지에 주택 150평방미터(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축(84.11.14)한 후 그 소유권이 86.11.17 청구외 OOO에게 이전된 사실에 대하여 처분청은 이 건 양도상대방이 OO산업주식회사(대표이사:청구인)라고 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 계산하고 88.10.18자로 86년귀속분 양도소득세 46,125,710원 및 동방위세 9,227,140원을 부과하자 이에 불복하여 88.12.5 심사청구를 거쳐 89.2.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 쟁점토지 및 건물의 양도는 주택을 소유하고 있는 자가 주택을 신축하여 판매한 경우에 해당되는 것으로 보아 건설업으로 소득세를 과세함이 타당하며, 설사 양도소득으로 본다 하더라도 쟁점토지 및 건물을 OO산업주식회사에게 양도한 것이 아니라 청구외 OOO 개인에게 양도한 것이므로 실지거래가액에 의해 과세한 당초처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지 및 건물을 85.3.18 OOO과 OOO과 함께 청구외OOO외2인으로 부터 공동취득하여 86.11.17 청구외 OOO에게 양도하였으므로 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 주장하나, 이 건 거래는 형식상 청구외 OOO에게 양도한 것처럼 계약서를 작성하였지만 사실상 위 OOO이 대표이사로 있는 OO산업주식회사에 양도한 것이 법인관계서류(공장부지 확보자금지원요청서등)에 의하여 입증되고 있고 취득가액도 그 실지거래가액이 확인(양도자인 청구외 OOO의 확인서) 되었으므로 처분청이 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정한 것은 소득세법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서규정과 동법시행령 제170조 제4항 제1호 및 제2호의 규정에 비추어 볼 때 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도를 건설업으로 보아 소득세를 과세할 수 있는지의 여부와, 이 건 양도상대방을 OOO으로 볼 것인지 OO산업주식회사로 볼 것인지를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 양도소득세 과세경위를 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지 및 건물을 85.3.18 청구외 OOO외2인으로 부터 취득하여 86.11.17 양도한 데 대하여 동거래가 “부동산투기거래”에 해당되며, 그 양도상대방이 실질적으로 법인이라고 보아 실지거래가액, 즉 취득가액은 확인서상 금액인 41,666,667원으로, 양도가액은 119,520,522원으로 하여 양도차익을 결정하고, 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청에서 제출한 양도소득세 결정결의서등 관계서류에 의하여 확인되고 있다. 다음으로, 청구인은 쟁점토지를 취득하여 그 지상에 주택을 신축하여 판매하였으므로 건설업으로 소득세를 과세함이 타당하며, 또한 쟁점토지 및 건물의 양도는 개인 OOO에게 양도한 것이지 동인이 대표이사로 재직하는 OO산업주식회사에 양도한 것이 아닌데도 실지거래가액에 의해 과세한 당초처분은 부당하다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점토지를 공동취득하여 그 지상에 150평방미터(45.38평)규모의 단독주택을 신축하여 OOO에게 쟁점토지와 건물을 양도하였다고 주장하고 있으나, 등기부등본상 동 주택의 준공일인 84.11.14자로 강서구청장이 발급한 준공검사필증상에 건축주가 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO에 주소를 둔 OOO외 2인으로 되어 있는 점과, 청구인이 사업성을 전제로 하는 건설업을 영위하였다는 사실이 입증되고 있지 못하므로 건설업으로 소득세를 과세하여야 한다는 청구인 주장은 인정할 수 없다 하겠다. 둘째, 등기부등본상에 쟁점토지 및 건물의 소유권이 86.11.17자로 청구외 OOO에게 이전되었고, 87.4.15자로 (주)OO에서 매매예약가등기를 한 후, 88.4.8자로 청구외 OO산업(주)에 이전된 것으로 나타나고 있는 바, 청구외 OOO이 86.11.17 취득한 후 약 5개월후에 (주)OO에게 매매예약가등기가된 사실, 취득일로 부터 약 1년5개월이 경과한 후에 법인인 OO산업(주)에 소유권이 이전된 사실등을 살펴보면, 청구인등이 주장하듯이 법인과의 거래가 아닌 개인과의 거래도 인정될 수도 있다고 볼 수 있다. 그러나, 청구외 OOO은 (주)OO과 특약관계가 있는 OO산업(주)의 대표이사로서 OO산업(주)의 회사사옥 및 엘·피·지 충전소 이전을 위한 부지확보를 위하여 쟁점토지 및 건물을 매입할 때, 청구인등이 법인과의 거래를 기피하여 부득이 OOO 개인명의로 취득한 후, 재차 법인에게 양도하였으며 취득자금은 OOO이 (주)OO으로 부터 직접 차입하여 지급하였다는 사실과 쟁점토지 및 건물을 청구인등이 법인에게는 양도치 않아 부득이 OOO개인명의로 취득한 후 OO산업(주)가 OOO으로 부터 재차 취득한 사실등이 88.2.22자 청구외 OOO 및 OO산업(주)의 사실확인서에 의거 확인되고 있다. 또한, 청구외법인의 관계서류(공장부지자금지원요청서등)중 중개물건확인설명서에 의하면, 쟁점토지 및 건물의 공동매도자인 청구외 OOO이 잔금지급전인 86.10.13자에 OO부동산 중개인영업소로 부터 설명을 듣고 OO산업(주)와 함께 중개물건 확인설명서에 날인한 사실이 확인되고 있다. 이와같은 사실관계를 살펴볼 때, 청구인등이 법인에게 양도하는 것을 몰랐으며 실제적으로 개인에게 양도하였다는 주장은 그 신빙성이 없어보이므로 청구주장을 받아들일 수 없다 할 것이다. 그러나 이 건 양도차익을 계산함에 있어 취득가액을 전소유자 OOO의 확인서상 금액인 41,666,667원 (전체가액 125,000,000원중 3분의1)으로 보았으나 이 건 쟁점토지 및 건물의 취득에 관한 계약서상 거래가액이 232,640,000원(청구인 지분 77,546,666원)으로 나타나고 있고 청구인과 공동취득자인 OOO의 양도차익계산에 있어서도 위 매매계약서상 취득가액을 인정한 사실이 강서세무서장의 양도소득세 경정결정결의서에 의하여 확인(89.5.31)되고 있어, 청구인의 경우 이 건 쟁점토지 및 건물의 취득가액을 77,546,666원으로 인정하는 것이 타당하다고 하겠다. 따라서 쟁점토지 및 건물의 취득가액을 77,546,666원으로 하고 양도가액을 119,520,522원으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 정당하며, 나머지 청구주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.