주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지의 여부(경정)

[주 문] OOO 세무서장이 ’88.8.18자로 청구인에게 결정고지한 양도소득세 2,422,263원 및 방위세 242,226원의 부과처분은 양도 및 취득가액을 각각 150,000,000원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울 영등포구 OOO동 OOOO OO OOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 청구인과 청구외 OOO는 경기도 평택시 OO면 OOOOO 소재 대지 166평방미터, 연건평 599.47평방미터인 5층 건물 (이하 “쟁점 부동산”이라 한다)를 85.6.29 청구외 OOO으로부터 취득하여 87.12.17 청구외 OOO에 양도하였다 하여 처분청은 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 산출한 양도소득세 2,422,263원 및 동방위세 242,226원을 88.8.18 고지하자 청구인은 이에 불복하여 88.10.17 심사청구를 거쳐 89.2.4 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장 청구인은 경기도 평택시 OO동 OOOOO 소재 대지 166평방미터, 연건평 599.47평방미터인 5층 건물을 평소 서로 친분이 있는 청구인과 청구외 OOO OOO 3인이 당초 공동 투자키로 하고 ’84.12.4 자로 쟁점부동산 매매계약을 매도자 청구외 OOO, 매수자 청구외 OOO의 명의로 체결하였으나 1차중도금을 지불하는 기간중에 청구외 OOO이 가정사정 (동생의 교통사고)으로 동투자를 중도에 포기하여, 결국 청구인과 청구외 OOO 2인이 공동투자한 것으로서, 동 매매계약을 처분청이 조사한 대로 제3자에 의한 허위계약서가 아니며 또한 쟁점 부동산은 당초 소유권 보존등기권자인 청구외 OOO의 부동산을 경매에 의해 취득한 청구외 OOO으로부터 85.3.5 청구인등이 150,000,000원(전세금 50,000,000원 별도)에 매입하고 85.6.29 소유권 이전등기 하였으나 청구외 OOO등이 쟁점 부동산을 계속 점유하고 있어서 청구인등은 수원지방법원에 건물 명도 소송을 제소하여 승소하였으나 이에 대해 청구외 OOO는 원인 무효소송등 제소하고 쟁점 건물을 명도하여 주지 않아 소유권 행사를 할 수 없어 청구인등은 87.12.17 부득이 쟁점 건물을 청구외 OOO의 아들 OOO에게 취득가액인 150,000,000(전세 50,000,000별도) 양도하였다. 그리하여 청구인은 처분청에 88.5.31자로 양도가액 150,000,000원, 취득가액 150,000,000원으로 한 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였는바, 처분청은 쟁점 부동산 매매계약을 허위계약으로 보아, 이를 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 결정함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 양도소득금액 결정시 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하는 바 청구인이 제시한 취득시 계약서의 계약자는 등기부등본상 소유권자가 아닌 제3자와의 계약으로서 명백한 허위 계약서임을 알 수 있으므로 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 결정한 당초 처분은 타당하다는 주장이다.

4. 쟁점 이 건 다툼은 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 쟁점 부동산은 경기 평택시 OO면 OOOOO 소재한 대지 166평방미터, 연건평 599.47평방미터인 5층건물로 청구외 OOO와 공동으로 OOO으로부터 85.6.29, 150,000,000원(전세금 50,000,000원 별도)에 취득한 후 87.12.17 OOO에게 150,000,000원(전세금 50,000,000별도)에 양도한 것으로 하여 88.5.31자로 주소지 관할 세무서인 OOO 세무서에 과세 확정신고한 사실에 대하여 처분청은 양도가액이 신빙성이 없다고 하여 위 거래 금액을 부인하고, 기준시가로 계OO여 양도소득세를 부과하였는바, 청구인은 위 실지거래가액이 확인되고 있음에도 이를 부인함은 부당하다고 주장하면서 매매계약서 및 관련 증빙자료를 제시하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인의 취득 경위를 보면, 쟁점부동산은 청구외 OOO의 건물을 수원지법 경매처분(83타 506)에 의하여 83.7.3 OOO이 취득한 부동산을 청구외 OOO, OOO 3인이 공동 투자하기로 하여 84.12.4 청구외 OOO과 OOO 명의로 매매계약을 체결한 바 있다. 매매계약서상 150,000,000원에 취득한 것으로 되어 있고, 동계약서 상태, 계약서의 첨부된 각서 내용의 공증등으로 보아 위 계약서는 그 가액이 150,000,000원임이 진실성이 있다 하겠다. 둘째, 처분청이 지적한 계약서의 명의자는 청구외 OOO과 OOO인데 등기부등본상 쟁점부동산의 소유권 이전은 OOO으로부터 청구인과 OOO 2인임을 지적하고 허위계약서라고 본데 대하여 살펴보면, 청구인등 3인의 관계는 서로의 지인 사이로써 쟁점 부동산 취득시 청구인은 광명시청 주택과장으로서 OOO와는 형의 사업상 알게된 절친한 사이이고, 청구외 OOO와 OOO은 형제처럼 가까이 지내는 선후배 사이며, 청구인과 OOO은 친한 사이는 아니나, OOO와 함께 가끔 만난 지인의 사이임이 청구인 등 3인이 공동 명의로 당심에 제출한 쟁점 부동산 취득경위서에 의해 알 수 있다. 또한 OOO이 3인 공동 투자에서 중도 포기한 배경을 보면, 전시 3자의 관계에서 OOO 명의로 매매계약 체결할 수 있는 것은 납득할 수 있는 것으로서, OOO이는 동생의 교통사고로 동 투자를 중도포기하고, 계약시 OOO이 지불했던 계약금 20,000,000원은 85.1.11 청구외 OOO가 청구인으로부터 차입해서 OOO에게 변제한 사실이 당심에 제시된 금융자료등에 의해서 입증되고 있다. 세째, 청구인등이 청구외 OOO에게 양도가액 150,000,000원에 양도한 것인가의 진실성 여부를 살펴보면, 청구인등은 쟁점 부동산을 85.6.29 청구외 OOO으로부터 매매에 의한 소유권이전 등기를 마치고 재산권을 행사하려 하였으나, 청구외 OOO등이 쟁점 부동산을 계속 점유하고, 심지어 임대인들로 부터 받은 월세까지 착복하므로 청구인등은 청구외 OOO, OOO(OOO의 아들), 쟁점 건물의 세입자 OOO, OOO, OOO, OOO을 상대로 수원 지방법원에 건물 명도소송 (사건 85가합 1087)를 제소하여 승소하였으나, 이에 대해 청구외 OOO는 원인 무효소송을 제소하여 건물의 명도를 방해하고, 청구인등에게 협박을 하는 등으로 해서 청구인등의 부득이 87.9.16에 당초의 취득가액인 150,000,000원에 청구외 OOO에게 양도하였음이 당심에 제시된 관계 증빙자료와 인감 첨부 확인하고 있으며, 또한 청구인등은 전시 매매대금중 잔금 75,000,000원을 받지 못하여 청구외 OOO의 소유 경기 안성군 원곡면 OO리 OOOOOOO 임야 15,402평, 같은 곳 OOOOOOOO의 임야 4,094평, 같은 곳 OOOOOOO 전 731평, 같은 곳 OOO 답 260평, 합계 20,487평을 평당 6,250원으로 계OO여 토지매매대금 128,043,750원(20,487평×6,250원= 128,043,750원)에서 전시 받지 못한 잔금 75,000,000원을 공제한 잔액 53,043,750(128,043,750원-75,000,000원 = 53,043,750원)을 정산한 바 있음이 OOO가 청구인등에 발행한 영수증에 의하여 확인된다. 또한 OOO는 전시 정산금 53,043,750원을 수령하는 과정에서 숫자를 날조하여 사문서 위조 및 사기 미수죄(수원지법 88형 52837)로 청구외 OOO의 고발에 의해 89.3.31 현재 구속 재판중에 있는점등의 위 내용을 종합하여 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 있어 보이므로 이 건 양도차익은 청구주장 대로 실지거래가액으로 하여 결정함이 정당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구의 심리결과 청구인의 주장은 그 이유가 있다고 인정되므로, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.