토지를 청구인이 청구외인과 청구외 학교법인 학원중 실질적으로 누구에게 양도한 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 강남구 OO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로서 청구인의 소유이던 경기도 OO시 OO동 OOOOOO 임야 595평방미터를 청구외 OO동 OOOOOO OOO에게 84.8.3 매매계약체결하여 84.8.20 자로 동 OOO에게 소유권이전등기(등기원인: 84.8.18 매매)하여 주었는데, 처분청이 위 거래에 대하여 당초(85.4)에는 청구외 OOO 개인과의 양도거래인 것으로 본 후 양도 및 취득가액을 공히 지방세법상의 과세시가표준액으로하여 양도차익을 계산, 과세(양도소득세 207,000원, 방위세 20,700원)하였다가, 그후 이를 다시 청구외 경기도 OO시 OO동 OOOOOO 학교법인 OOOO학원과의 양도거래인 것으로 인정하여 양도가액은 실지거래가액 50,400,000원으로 하고 취득가액은 환산가액 14,321,700원으로 하여 양도차익을 계산, 과세함으로써 88.10.5 청구인에게 84년도 귀속분 양도소득세 9,296,950원 및 동 방위세 1,859,390원(이 세액은 위 당초고지 했던 세액이 공제되지 않은 것임이 발견되어 84.11.22 처분청의 직권정정에 의하여 양도소득세 9,048,550원 및 동방위세 1,834,550원으로 경정되었음)을 고지처분하자, 청구인이 이에 불복하여 88.11.9 심사청구를 거쳐 89.2.8 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장 이 건 토지는 그 등기부등본의 내용과 같이 청구인이 청구외 OOO이라는 개인에게 양도한 사실이 분명하므로 동 양도소득에 대하여는 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 공히 지방세법상의 과세시가표준액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 적법한 것임에도, 처분청이 처음에는 이와같이 과세했었으나 그후 4년이 경과한 지금에 와서 다시 이를 학교법인 OOOO학원과의 양도거래인 것으로 추정하여 소득세법시행령 제170조 제4항과 제1항 단서를 적용, 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산, 과세하였는 바 청구인은 개인과 양도계약을 체결하고 그 개인에게 소유권이전등기를 해준 것이므로 그 취득한 개인이 다시 누구(개인 또는 법인)에게 양도할 것인지에 관하여는 법률상 아무런 책임이 없다. 설사 그 취득자가 장래에 법인에게 이전할 것을 전제로 하여 청구인으로 부터 개인의 명의로 취득하였다손 치더라도 청구인으로서는 그것을 알 수도 없고 예측할 수도 없는 일이다. 또한 청구인이 양도대금으로 받은 금액이 자기앞수표였다손 치더라도 수표는 법률상 또는 사실상 현금으로 취급되며 기업회계처리에 있어서도 현금처리되는 것이므로 그 수표를 받은 청구인이 발행경위를 추적할 필요도 없고 추적할 수도 없는 것이므로 수표거래를 이유로 청구인이 법인에 양도하였다고 추정하여 과세한 것은 근거과세의 원칙(국세기본법 제16조)에 위반되는 것이다. 오히려 실질적으로 양수하는 법인이 OOO의 명의로 계약을 하고 등기를 하였다면 이는 상속세법 제32조의2 증여의제 규정에 해당하므로 OOO에게 증여세를 부과하여야 함에도 불구하고 양도인에게 이 건 과세처분을 한 것은 세법을 잘못 적용한 흠이 있다고 할 것으로서 청구인이 이 건 토지를 14년간이나 보유했다가 양도하면서 사기나 부정한 방법으로 조세를 포탈하려는 의도는 추호도 없었으므로 본건 처분은 마땅히 취소되어야 한다는 청구주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도소득이 부과되는 자산의 양도차익 계산은 원칙적으로 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하는 것이나 다만 예외적으로 대통령령이 정하는 경우는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 그 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로서 소득세법시행령 제170조 제4항 제1호에서 국가, 지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우를 들고 있는 바, 이 건의 경우 청구인은 이 건 토지를 청구외 OOO에게 양도하였다 주장하나 처분청이 위 사람과 학교법인 OOOO학원을 상대로 조사한 바에 의하면 이 건 토지의 양도계약체결당시 청구인의 거래상대방이 법인이어서 청구인이 양도를 거부하므로 부득이 청구외 OOO 명의로 매입한 후 위 법인 명의로 소유권이전등기한 것임이 확인되었고(청구외 OOO은 당시 위 법인의 기획실장직에 있었음), 따라서 위 조사결과에 의하여 확인된 실지거래가액으로 양도가액을 산정하고 취득가액은 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목에 의한 환산가액으로 계산하여 이 건 과세하였음은 적법하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 경기도 OO시 OO동 OOOOOO 토지 595평방미터를 청구인이 청구외 OOO과 청구외 학교법인 OOOO학원중 실질적으로 누구에게 양도한 것인지를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저, 본 건 과세기록에 의하면, 쟁점 토지의 경우 외형상으로는 청구인이 청구외 OOO 개인에게 84.8.3 매도계약체결하여 동 OOO 앞으로 84.8.20 소유권이전등기되었고 청구외 OOO이 청구외 학교법인 OOOO학원에 매도하여 84.10.8 소유권이전등기가 된 것으로 되어 있으므로 처분청이 당초 85.4월 청구인에 대한 과세시 이를 청구인과 청구외 OOO 개인과의 거래로 보았던 것이나 그후 OO세무서장이 조사, 통보한 과세자료에 의할 때 쟁점 토지는 학교법인 OOOO학원이 경영하는 OO신학교의 부지로 사용하기 위하여 일차 학교법인에서 매입할 예정이었지만 그 소유자 OOO(청구인)이 법인에게는 매도하지 않겠다고 거부하므로 부득이 학교법인의 기획실장으로 재직하던 청구외 OOO을 내세워 동 OOO의 명의로 매입한 후 다시 학교법인이 매입한 것임을 확인하는 청구외 OOO과 청구외 학교법인 OOOO학원 이사장의 확인서가 있고, 또한 청구외 OOO이 청구인에게 토지대금으로 지급한 자금원이 금융자료에 의한 조사결과 청구외 학교법인 OOOO학원의 자금인 것으로 조사되었다는 이유를 들어 이를 다시 청구인과 청구외 학교법인 OOOO학원과의 거래로 본 것임이 확인된다. 살피건대,

(1) 우선, 소득세법 제7조(실질과세) 제2항에 보면 “이법중 소득에 관한 규정은 그 명칭여하에 불구하고 국세기본법 제14조 제2항에 의하여 실질내용에 따라 이를 적용한다”고 되어 있고, 국세기본법 제14조(실질과세) 제2항에서는 “세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산 또는 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있으므로, 종국적으로 양도소득세의 과세표준 계산과 관련이 있는 이 건 개인과의 거래인지 또는 법인과의 거래인지 여부를 가림에 있어서도 외형상으로 나타나 있는 거래등의 명칭이나 형식에 불구하고 실질내용에 따라 가리어야 할 것이며,

(2) 청구인은 앞의 청구주장에서 본바와 같이 이 건 토지를 청구외 OOO 개인에게 양도한 것이라고 주장하나, 첫째, 청구인이 소유하던 쟁점 토지는 청구외 학교법인 OOOO학원이 경영하는 OO신학교의 학교부지에 의하여 그 주위가 전부 둘러 싸인채 남아 있던 토지이었으므로 학교이외의 타인이 동 토지를 매입하리라고는 일반적으로 상정하기 어려운 상황이었고, 둘째, 앞서 본바와 같이 처분청이 이 건 양도를 법인과의 거래로 본 근거인 청구외 OOO의 확인서와 청구외 학교법인 OOOO학원의 각 확인서에 의하면 OOO은 명의상의 거래인이었음이 인정되며 또한 청구인과 청구외 OOO간에 토지대금으로 수수된 자금이 위 학교법인의 자금인 것으로 금융자료조사결과 확인되었고, 셋째, 청구인이 항변자료로서 제출한 매매계약서에 의하면 매도인이 OOO(청구인), 매수인이 OOO으로 되어 있고 양도소득세를 매수인이 부담한다는 내용이 없으나 계약일이 84.8.3 중도금일이 84.8.11, 잔금일이 84.8.31로 되어 있어 이는 등기부내용(등기접수일: 84.8.20)에 비추어 볼 때 신빙성이 없는 반면, 당심의 심리자료 제출요구에 의하여 청구외 OOO과 학교법인 OOOO학원으로 부터 당심에 제출된 자료(접수 제1537호, 제1538호, 89.4.25)에 의하면 청구외 OOO이 쟁점 토지를 청구인으로 부터 매수계약하면서 “실질취득자가 청구외 학교법인 OOOO학원이라고 말한바는 없는 것으로 기억하며 청구인이 이러한 사실에 대해 알고 있었는지는 알 수 없었다”고 하고 있는 부분도 있으나 한편, “OOO은 학교법인 OOOO학원 기획실장으로 재직중 경기도 OO시 OO동 OOOOOO 임야 595평방미터를 학교용지로 사용코져 학교법인 OOOO학원이 매입코져 하였으나 소유자 OOO씨가 이를 거절하였다고 법인은 상기 토지를 매입치 않으면 교지 확장계획에 막대한 지장을 초래하므로 부득이 OOO 명의로 계약 및 소유권 이전등기를 필한 후, 이에 따른 제반경비(등록세, 취득세, 등기비등)를 포함한 금액으로 법인에 소유권 이전등기를 필하였다”고 하고 있으며, 또 동 제출자료에 첨부된 매매계약서에 의하면 앞의 청구인이 제시했던 계약서와는 달리 잔금일이 84.8.18 (계약일과 중도금일은 각각 84.8.3 과 84.8.11로 되어 있음)로 되어있어, 이 계약서는 등기내용(접수일 84.8.20 등기원인 84.8.18)에 비추어 볼 때 신빙성이 있는 것으로 인정되는데 이에는 “토지매매에 따른 양도소득세는 매수인이 부담한다”는 특약이 있는 바 이는 매도인이 법인에게 양도할 경우에는 많은 세금이 부과될 것을 우려한 나머지 매도하기를 거부하는 상황하에서 법인이 동 토지를 취득함에 있어 법인과의 거래를 은폐하기 위하여 개인을 중간에 개재시켜 개인 명의로 계약체결 및 등기이전을 하되 만약 후일 실질적인 법인과의 거래로 밝혀져 매도인에게 많은 세금이 과세되는 경우에 대비코저 매도인의 요구로 특약된 것이라고 봄에 무리가 없을 것으로서, 후일 등 특약대로 이행되었는지 여부는 별론으로 하고 청구인은 일단 이 건 매도계약시 청구인의 쟁점 토지 양도거래가 실질적으로 법인과의 거래라는 사실을 알고 있었다고 봄이 상당하다 할 것이고, 넷째, 소득세법상의 양도소득세 과세에 있어 당해 자산이 실질적으로 누구에게 양도된 것이냐 하는 문제와 상속세법 제32조의2에서 규정한 명의자에 대한 증여세 과세여부는 별개의 사항인 바, 이상 설시한 사항을 모두어 볼 때, 이 건 쟁점 토지는 청구인이 외형상으로는 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있으나 실질적으로 청구외 학교법인 OOOO학원에게 양도한 것으로 인정된다 할 것이다. 그렇다면 이 건 토지의 양도거래는 법인과의 거래이고 그외 실지양도가액에 있어서는 다툼이 없으며, 국세기본법 제26조의2의 국세부과의 제척기간내이므로, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호, 제127조와 동법시행령 제170조 제1항 단서 및 제4항, 제115조 제1항 제1호 (다)목에 의하여 양도가액은 실지거래가액 50,400,000원으로 하고 취득가액은 환산가액 14,321,700원으로 하여 양도차익을 계산 본건 경정과세한 처분은 적법한 반면, 이와 다른 청구주장은 이유 없는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.