쟁점부동산의 양도가 “부동산투기거래”에 해당되는지의 여부와 처분청이 실지거래가액으로 채택한 양도가액이 정당한지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OO, OO 대지 131.6평(이하 “쟁점부동산 갑”이라 한다)을 70.12.5 (65.8평)과 78.5.20 (65.8평)을 각각 취득하여 83.3.23 청구외 OOO외 2인에게 양도하고, 같은시 강남구 OO동 OOOOO 377.5평(이하 “쟁점부동산 을”이라 한다)을 78.6.1 취득하여 85.3.29 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여, 처분청은 동 거래를 부동산투기거래로 보아 실지거래가액에 의해 양도차익을 결정하고 88.5.16 자로 양도소득세 17,665,510원(83귀속:8,360,240원, 85귀속:9,350,270원)과 동방위세 3,533,100원(83귀속:1,672,040원, 85귀속:1,861,060원)을 부과하자 이에 불복하여 88.10.8 심사청구를 거쳐 89.1.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 “쟁점부동산 갑”의 양도에 대하여 83.4.20 기준시가에 의해 자산양도차익예정신고납부를 필하였고, “쟁점부동산 을”의 양도에 대하여는 처분청이 이미 85.10.21에 양도소득세 예정결정고지를 한 바 있음에도 상당기간이 경과한 88.5.16 쟁점부동산의 양도를 부동산투기거래로 보고 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세를 경정하였는 바, 청구인은 순수한 투자목적에서 쟁점부동산을 취득·양도한 것이므로 투기거래에 해당되지 않을뿐만 아니라 양도차익을 계산함에 있어 매수자의 불확실한 확인서상가액을 실지양도가액으로 채택하였음은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점부동산의 양도에 대하여는 서울지방국세청장의 부동산거래 특별조사결과 거래회수, 거래규모등으로 보아 부동산투기거래에 해당된다고 인정하였고, 그 양도가액은 매수자인 청구외 OOO, OOO, OOO등 3인의 공유자들이 스스로 확인하여 우편으로 회신한 가액인 65,166,666원으로 하고, 취득가액은 확인이 불가능하므로 양도가액에 따라 환산한 가액으로 하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도가 “부동산투기거래”에 해당되는지의 여부와 처분청이 실지거래가액으로 채택한 양도가액이 정당한지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저, 이 건 양도소득세 과세경위를 보면 처분청은 청구인이 “쟁점부동산 갑”을 70.12.5 청구외 OOO과 공동취득하고 78.5.20 OOO지분을 취득하여 83.3.23 청구외 OOO외 2인에게 양도하고, “쟁점부동산 을”은 78.6.1 취득하여 85.3.29 청구외 OOO에게 양도한데 대하여 “쟁점부동산 갑”의 양도가액은 거래상대방이 확인한 금액 (65,166,666원)으로, “쟁점부동산 을”의 양도가액은 매매계약서상 금액 (52,850,000원)으로 하고, 취득가액은 확인이 불가능하므로 “쟁점부동산 갑”과 “쟁점부동산 을”을 공히 양도가액에 의한 환산가액(“쟁점부동산 갑”: 11,404,115원, “쟁점부동산 을”: 7,848,785원)으로 하여 그 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청에서 제출한 양도소득세경정결의서 및 부동산투기거래조사서등 관계서류에 의하여 확인되고 있다. 이에 대하여 청구인은 이 건 쟁점부동산의 거래가 투기거래에 해당하지 않는다는 주장인 바, 그 관계법령을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항에 대통령령이 정하는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있고 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 그 실지거래가액대로 양도차익을 계산하도록 규정하고 있고 위의 시행령에 따라 국세청장은 부동산투기거래의 억제를 위하여 필요하다고 인정되는 거래에 대하여 “재산제세조사사무처리규정” (훈령 제838호, 81.6.19신설) 제72조 제3항에서 규정하고 있다. 살피건대, 어떠한 부동산의 거래가 부동산투기에 해당하는지의 여부는 그 부동산을 보유한 기간, 거래회수, 거래규모, 부동산의 소재지등 여러가지의 정황이 고려된다 할 것인 바, 이 건 청구인의 경우 82년부터 87년기간동안 “쟁점부동산 갑”, “쟁점부동산 을”을 포함하여 총 11건 29필지(19,623평)의 부동산을 거래한 사실이 처분청의 조사서에 의하여 확인되고 있어 이는 국세청장이 정한 위 규정 제5호의 “국세청장 및 세무서장의 부동산거래 특별조사나 관계기관의 조사로 제1호 내지 제4호에 준하는 투기거래로 판명된 거래”에 해당된다 할 것이므로 처분청이 이 건 부동산거래를 투기거래로 본데 대하여는 잘못이 없다고 판단된다. 한편, 처분청이 조사확인한 실지양도가액(“쟁점부동산 갑”: 65,166,666원, “쟁점부동산 을”: 52,850,000원)은 신빙성이 없는 불확실한 가액이라는 청구인의 주장에 대하여 살펴보면, 처분청은 “쟁점부동산 갑”의 매수자인 청구외 OOO외 2인으로 부터 평당 500,000원에 취득한 것이라는 확인서(우편배달로 확인: 88.3)를 받아 그 금액(65,166,666원)을 양도가액으로 계산하고, “쟁점부동산 을”의 양도가액은 매매계약서상의 금액 52,850,000원을 기준하여 양도차익을 결정하였음이 관계조사서에 의하여 확인되고 있으므로, 이 건 확인자의 불확실한 기억 및 강압에 의하여 작성된 확인서상 금액을 실지양도가액으로 본 것은 부당하다는 청구인의 주장은 이를 입증할 수 있는 금융자료등 객관적이고도 명백한 증빙의 제시가 없는 한 이를 받아들일 수 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.