청구인이 청구인의 부로부터 취득한 토지를 양도한 데 대하여 이를 부동산 투기거래로 볼 수 있는지 여부(경정)

[주 문] 반포세무서장이 88.9.16 청구인에게한 양도소득세 66,035,080원 및 동방위세 13,207,010원의 부과처분은 양도가액은 배율적용한 기준시가로 하고 취득가액은 양도당시의 기준시가에 의거 환산한 가액으로 하여 그 과세표준과 상당세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO OOOO OOO OO OOOO에 거주하는 사람으로서, 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO 대지 3,216.9평방미터 중 청구인 지분 200.46 평방미터를 76.9.22 청구인의 부로부터 상속받아 이를 88.1.29 청구외 OOO에게 양도한데 대하여, 처분청은 이 건 거래를 부동산 투기거래라고 하여 양도가액은 실지거래가액 177,600,272원, 취득가액은 환산가액 6,271,063원으로 양도차익을 계산하여 88.9.16 양도소득세 66,035,080원 및 동방위세 13,207,010원을 과세하자, 청구인은 이에 불복하여 88.11.5 심사청구를 거쳐 89.1.24 이 건 심판 청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 답 1,818 평방미터를 76.9.22 청구인외 3인 공유로 상속받았으나 환지로 인하여 지번을 같은 동 OOOOOOO로 면적은 같은 동 OOOOO 대지 3,044.64평방미터와 합필되어 대지 3,216.9평방미터 (청구인 지분 200.46평방미터)로 변경된 후 88.1.29 청구외 OOO에게 양도한데 대하여, 처분청은 양도가액은 실지 거래가액으로 하고 취득가액은 환산한 가액으로 하여 양도소득세를 과세하였으나, 이 건 토지는 부로부터 상속받은 토지로서 부동산 투기거래에 해당되지 아니하므로 양도차익 계산시 양도 및 취득가액 공히 기준시가로 계산되어야 함이 옳은 것인바, 처분청의 당초처분은 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 먼저 사실관계를 보면, 청구인은 OO구 OO동 OOOOOO 답 1,818 평방미터를 76.9.22 취득하였으나 환지로 인하여 지번과 면적이 변동되게 되어 지번은 같은 동 O,OOOOOO로 면적은 같은 동 OOOOO 대지 3,044.64평방미터와 합필되어 3,216.9평방미터로 되었고 이 중 청구인의 지분은 1,471분의 91.66로서 200.46 평방미터에 해당되는 지분을 소유하고 있다가 ’88.1.29 청구외 OOO에게 177,600,272원(총매매대금 2,850,000,000원)에 양도하였음을 알 수 있으며, 과세내용을 보면, 양도가액은 실지거래가액이 확인되어 실지거래가액에 의하고 취득가액은 확인이 불가능하므로 환산한 가액에 의하여 양도차익을 결정하였으며, 이에 대하여 청구인은 투기거래에 해당되지 아니하므로 양도 및 취득가액 모두를 기준시가로 하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장으로서 이 건 청구인이 부동산 투기거래자에 해당되는지를 보면, 청구인은 국세청 훈령 제980호(87.1.26) 재산제세 조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의하여 처분청의 공정과세 위원회에서 부동산투기 거래자로 판정된 자인바, 이 경우의 양도차익 계산에 관련된 법조문을 보면 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서에서 “제4항 제1항 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인 할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”라고 규정하고 있으며, 제4항 제2호는 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정되어 있는 바, 청구인의 경우는 이 건 토지에 대한 양도 당시의 실지거래가액이 매매계약서에서 확인되고 있으므로 양도가액은 177,600,272원(총매매가액 2,850,000,000원)으로 하고 취득가액은 취득 당시의 가액을 확인할 수 없으므로 환산한 가액인 6,271,063원으로 하여 양도차익을 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구는 청구인이 청구인의 부로부터 취득한 토지를 양도한 데 대하여 이를 부동산 투기거래로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 쟁점이 있다하겠다.

5. 심리 및 판단 처분청은 청구인이 이 건 토지를 76.9.22 청구인의 부인 OOO으로부터 취득하고 88.1.29 청구외 OOO에게 양도한데 대하여 이를 부동산 투기거래로 보아 양도가액은 실지거래가액 177,600,272원(총매매가액 2,850,000,000원중 청구인지분)으로, 취득가액은 환산가액 6,271,063원으로 하여 양도차익을 산출하여 과세한 것임을 알 수 있고 이에 대하여 청구인은 이 건 토지는 상속에 의거 취득한 것이므로 이를 부동산 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 것은 부당하다고 주장하고 있는바, 이 건과 관련된 법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항에 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하도록 하고 있으며, 동법 제60조는 기준시가의 결정방법을 대통령령에 위임하고 있고, 동법 시행령 제115조 제3항에서는 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 해당되지 아니하여 배율이 없는것에 있어서는 양도당시의 기준시가에 의거 환산한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 동법 시행령 제170조 제4항에서는 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는바, 그 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모의 거래, 기타, 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 국세청 훈령 제980호 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에 규정한 각호로서 1-7(생략) 8. 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은 법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때라고 규정하고 있는바, 처분청은 이 건 토지가 양도시 실지거래가액이 확인된 점등을 들어 국세청 훈령 제980호(87.1.26) 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 세무서장이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 이 건 토지거래를 투기거래로 보아 과세하였음을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 건 토지의 거래가 투기 거래에 해당되지 아니하므로 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여야 한다고 주장하는바 이를 살펴보면, 이 건 토지의 등기부등본 및 토지대장등본에 의하면, 청구인은 이 건 토지를 청구인의 부인 OOO으로부터 76.9.22 상속에 의거 취득한후 12년 4개월간 보유하다 88.1.29양도한 사실을 알 수 있다. 그러하다면 청구인은 당초 투기의사를 가지고 취득하였다고는 볼 수 없다 할 것임에도 처분청은 단지 양도시 실지거래가액이 확인되었다 하여 이를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 이 건 과세한 것은 사실판단을 그르친 잘못이 있다 하겠다. 따라서 이 건 토지거래는 취득시에는 일반지역이었으나 양도시에는 특정지역에 해당되므로 소득세법 제23조 제4항 본문, 동법 제45조 제1항 제1호 본문, 동법 제60조 및 동법시행령 제115조 3항의 규정에 의거 양도가액은 배율적용한 기준시가로 하고 취득가액은 양도당시의 기준시가에 의거 환산한 가액으로 하여 양도차익을 계산함이 적법한 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.