토지등 거래계약신고서상 거래예정금액을 그 실지양도가액으로 보아 양도차익을 계산한 처분이 정당한지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 동작구 OOO동 OOOOO에 주소를 둔 자로서 경상남도 양산군 동면 OO리 O OOOO O 임야 211,041평방미터(이하 “쟁점임야”라 한다)를 88.3.25 (등기원인일 87.5.15) 청구외 OOO으로 부터 취득(청구인주장 취득가액: 15,700,000원)하여 88.6.28 청구외 OOO에게 양도(청구인주장 양도가액: 15,700,000원)한 사실에 대하여 처분청이 이 건 “쟁점임야”의 양도를 부동산투기거래로 보아 양도가액을 토지등 거래계약신고서상의 예정금액 211,041,000원으로, 취득가액은 OOO과의 실지거래가액 15,700,000원으로 계산하여 88.10.18자로 양도소득세 97,227,310원 및 동방위세 19,445,460원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복 88.11.14 심사청구를 거쳐 89.1.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 쟁점임야를 87.5.15 15,700,000원에 취득한 후 개인적인 사정에 의하여 양도차익없이 88.6.28 취득가액과 동일한 가액으로 양도한데 대하여 처분청이 이를 부동산투기거래로 본 것은 부당하며, 설사 부동산투기거래에 해당된다 하더라도 처분청이 양도가액을 토지증 거래계약신고서상의 예정금액인 211,040,000원으로 하여 양도차익을 계산하였으나 그 금액은 쟁점임야 인근지역의 표준지가를 감안하여 기재한 거래예정가액에 불과할 뿐만 아니라 쟁점임야는 OOO 정상근처에 위치한 OO으로 투자가치가 전혀 없는 자연임지이므로 처분청이 이러한 쟁점임야의 실지상황를 고려하지 아니하고 토지등 거래계약신고 내용에만 의존하여 양도가액을 산정한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점임야의 양도는 그 면적으로 보아 대규모부동산거래이므로 처분청이 이를 부동산투기거래로 본데에는 잘못이 없으며 쟁점임야의 양도가액이 기재된 토지등거래계약신고서는 거래당사자가 서명날인한 서류로서 동일거래의 양도가액을 처음에는 관할관청에 높게 신고하고 나중에는 낮게 주장함은 신의성실원칙에도 위배되는 것이므로 이를 실지거래가액으로 보아 과세한 당초 처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점임야의 양도가 부동산투기거래에 해당되는지의 여부와 처분청이 쟁점임야의 토지등 거래계약신고서상 거래예정금액을 그 실지양도가액으로 보아 양도차익을 계산한 처분이 정당한지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 이 건 과세경위를 보면, 청구인이 88.3.25 (등기원인일: 87.5.15) 취득한 쟁점임야를 88.6.28 양도한데 대하여 처분청은 이를 부동산투기거래로 보아 취득가액은 청구인이 주장하는 가액으로, 양도가액은 국토이용관리법 제21조의7 규정에 의하여 청구인이 경상남도지사에게 제출한 토지등거래계약신고서상의 거래예정금액으로 하여 양도차익을 계산하였음이 부동산매매계약서·토지등 거래계약신고서 및 양도소득세 결정결의서등 관계서류에 의하여 확인되고 있다. 먼저, 처분청이 이 건 쟁점임야의 양도를 부동산투기거래로 본 데에 잘못이 있는지의 여부를 살펴보면, 청구인이 쟁점임야를 상속·저당권의 실행 또는 실수요목적에서 취득하였다거나 기타 불가피한 사정에 의하여 양도하였다는 객관적인 정황이 확인되지 않을 뿐만 아니라 쟁점임야가 부산시 근교(양산군)의 토지거래신고구역내에 소재하고 있으며 그 면적(63,840평)이 상대적으로 크다는 점, 쟁점임야의 보유기간(등기접수일기준 약 3개월)이 단기간이라는 점등을 종합하여 볼 때 처분청이 이 건 쟁점임야의 양도를 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산제세조사사무처리규정 (국세청훈령 제980호) 제72조 제3항 제8호 규정에 의한 부동산투기거래로 보고 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 과세한 데에는 잘못이 없다고 판단된다. 다음으로 쟁점임야의 양도차익을 계산함에 있어 토지등 거래계약신고서상 거래예정금액을 실지양도가액으로 채택한 것이 정당한지의 여부를 살펴보면 청구인은 토지등 거래계약신고서상 거래예정금액은 쟁점임야에 인접된 표준지번의 기준지가로서 예정가액에 불과하므로 청구인이 제시한 양도가액(15,700,000원, 평당 약 246원)을 인정하지 않고 위 거래예정가액(211,041,000원, 평당 3,300원)을 실지양도가액으로 본 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 첫째, 청구인이 국토이용관리법 제21조의 7 규정에 의하여 88.6.13 경상남도지사에게 신고한 토지등거래계약신고서는 쟁점임야의 매도인(청구인)과 매수인(OOO)쌍방이 약정, 날인한 서류로서 실지거래하는 과정에서 그 금액에 변동이 있었다는 사실을 입증할 수 있는 객관적인 거증자료를 제시하고 있지 못하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이며, 둘째, 거래예정가액의 산정내용을 보면, 표준지번(양산군 동면 OO리 O OOOOO의 기준지가)에 지가변동율등을 감안하여 신고적정가액이 331,300,000원으로 산출되었으나 청구인은 221,041,000원으로 신고한 점으로 보아 표준지번의 적정가액 자체를 그대로 신고한 것이 아니라는 사실이 확인되고 있어 거래예정가액이 실지거래가액과 무관한 인근 표준지번의 기준지가에 지나지 않는다는 주장은 인정할 수 없다 하겠고, 세째, 청구인이 주장하는 쟁점임야를 취득가액과 동일한 15,700,000원에 양도하였다는 주장은 당해지역의 지가상승추이, 일반적인 부동산거래관행 및 사회통념에 비추어 볼 때 그 신빙성을 인정하기가 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점임야의 토지등거래계약신고서상 거래예정금액을 그 실지양도가액으로 하고 청구인이 주장하는 취득가액을 실지취득가액으로 하여 이 건 양도소득세 및 방위세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.