토지를 양도한 경우 권리면적과 환지면적이 다를 경우 양도한 면적은 권리면적으로 보는지 여부(경정)

[주 문] 서대문세무서장이 88.7.18 청구인에게 결정고지한 85과세년도분 양도소득세 4,011,530원 및 동 방위세 802,300원의 처분은 양도 및 취득가액을 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액으로하고, 소득세법 시행규칙 제16조 제1항을 적용함에 있어 “환지예정평수”는 63평방미터로 하여 양도차익을 결정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 경기도 수원시 OO동 OOOOOO OOO 잡종지 131평방미터(이하 “이 건 토지”라 한다)를 83.3.29 취득하여 85.8.14 양도한 사실에 대하여 처분청은 88.7.18자로 이 건 토지의 양도가액은 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 (가)목의 규정에 의한 국세청장이 정한 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 하고, 취득가액은 같은 법 시행령 제115조 제3항 및 같은 법 시행규칙 제56조의 5 제7항의 규정에 의한 환산가액으로 계산하여 그 양도차익을 계산하고 청구인에게 85과세년도분 양도소득세 4,011,530원과 동 방위세 802,300원을 경정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 88.9.9 심사청구를 거쳐 88.12.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 이 건 토지는 실지로 5,000,000원에 취득하여 7,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 그 거증으로 이 건 토지의 전 소유자인 청구외 OOO과 양수자인 OOO의 확인서를 제시하고 있으며, 또한 청구인은 이 건 토지의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하더라도 이 건 토지는 양도당시(85.8.14)에는 국세청장이 지정한 특정지역내에 위치하고 있으나, 취득당시(83.3.29)에는 특정지역으로 고시된 바 없음에도 처분청이 이 건 자산양도차익을 결정함에 있어 양도당시 이 건 토지가 특정지역으로 고시되었다는 사실만을 기준하여 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 (가)목의 규정을 적용·양도 및 취득가액을 계산하였으나, 위의 규정은 양도당시는 물론 취득당시에도 특정지역으로 고시된 경우에 한하여 적용되는 규정이므로, 취득당시 특정지역으로 고시된 바 없는 쟁점토지 양도에 대하여 양도 및 취득가액을 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 하여 계산한 당초 처분은 위법부당한 것이니 양도 및 취득가액을 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액으로 하여 그 양도차익을 결정하여야 한다는 주장이고, 이 건 토지는 토지구획정리사업법에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 것이므로, 양도한 토지면적은 권리면적인 63평방미터(처분청은 환지면적 90평방미터로 보아 과세)로 보아 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 자산양도차익예정신고서(과세미달)상의 양도가액이 실지거래가액으로 인정되지 아니한다하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분이 부당하다고 주장하고 있으나, 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제45조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

(1) 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

(2) 설비비와 개량비

(3) 대통령령이 정하는 자본적 지출액

(4) 대통령령이 정하는 양도비”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제170조 제4항에서 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

(1) 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우

(2) 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우

(3) 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있다. 청구인은 85.8.14 이 건 토지를 양도하고 취득 및 양도가액에 대한 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙으로 거래상대방들의 확인서를 첨부하여 자산양도차익예정신고를 하였으나, 청구인이 주장하는 양도가액 7,000,000원은 양도당시 국세청 기준시가(배율방법에 의한 가액) 14,960,250원에 비하여 현저히 저렴한 가액으로서 일반적인 부동산 거래가액이 기준시가에 의한 가액보다 상회하고 있는 현실과 이 건 토지 소재지역이 84.4.7 택지개발예정지로 고시되어 자연녹지에서 일반주거지역으로 용도가 변경된 사실(지가상승요인)등으로 미루어 볼 때, 국세청 기준시가의 50%에도 미치지 못하므로 청구주장은 신빙성이 없고, “양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나로 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”는 소득세법 시행령 제170조 제1항 규정에 의거 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고, 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구는 청구인이 이 건 토지를 실지로 5,000,000원에 취득하여 7,000,000원에 양도하였는지 여부에 대한 사실판단과 이 건 토지가 양도당시에는 특정지역으로 고시되어 있어 적용할 배율이 정하여져 있으나, 취득당시에는 특정지역으로 고시되어 있지 아니하여 적용할 배율이 없는 경우에 구 소득세법 시행령 제115조 제3항의 규정을 적용하여 취득가액을 산출하는 것이 적법한지의 여부 및 토지구획정리사업법에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 경우 권리면적과 환지면적이 다를 경우 양도한 면적은 권리면적으로 보아야 할 것인지 아니면 환지면적으로 보아야 할 것인지 여부를 가리는 데 있다하겠다.

5. 심리 및 판단 청구인은 이 건 토지를 5,000,000원에 취득하여 7,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 그 거증으로 이 건 토지의 전 소유자 청구외 OOO과 양수자인 청구외 OOO이 작성한 확인서를 제시하고 있으나 그 확인서는 85.8.12 또는 85.8.13 작성된 것으로서 청구인이 이 건 자산양도차익예정신고를 하기 위하여 계약일 이후에 작성된 것이라고 보여지므로, 그 확인서상의 금액이 반드시 진실된 실지거래금액이라고 보기는 어렵다하겠고, 처분청의 조사에 의하면, 청구인이 이 건 토지를 보유하고 있는 동안에 토지의 용도가 자연녹지에서 일반 주거지역으로 변경된 토지인 바, 일반적으로 수도권지역에서 토지의 용도가 자연녹지에서 일반 주거지역으로 변경되면 토지가격이 급속하게 상승한 사실등으로 미루어 볼 때, 청구인이 이 건 토지를 5,000,000원에 취득하여 약 2년 이상이나 보유하다가 7,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없어 보인다. 따라서 처분청이 이 건 토지의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 이 건 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 것은 정당하다고 판단된다. 그런데 이 건 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하더라도 처분청이 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가로 하고, 취득가액은 양도가액을 기준으로 한 환산한 가액으로 하여 계산한 것이 정당한지를 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 본문 및 같은 법 제45조 제1항 제1호 본문에서 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 계산하도록 하고 있으며, 그 기준시가의 결정방법을 법 제60조에서 “기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 방법에 의한다”라고 하여 기준시가의 결정방법을 대통령령에 위임하였으며, 이 규정의 위임을 받은 같은 법 시행령 제115조 제1항에서는 토지·건물에 대하여 3가지의 “기준시가”결정방법을 규정하고 있으며 본 규정 (가)목에서 규정한 “배율방법에 의한 기준”을 적용함에 있어 취득당시 그 배율이 없는 경우가 예상되어 본 제3항에 “특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 대한 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정한 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다”고 규정하고 있다. 그러나 그 문면의 내용이 명료하지 않아 87.5.8자로 이를 “취득당시 특정지역에 해당하지 아니하여 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다”로 분명하게 개정하였고, 대법원에서는 87.1.20 전원합의부 판결(86누576)이래 배율방법에 의하여 부동산의 양도차익을 계산하려면 그 부동산이 양도당시는 물론 취득당시에도 다같이 특정지역내에 소재하고 이에 대한 배율의 정함이 있어야 한다는 견해를 누차 밝혀왔다. 이러한 점으로 미루어 보아 본 규정(87.5.8 개정전)은 취득당시에 특정지역에 해당되었으나 배율의 정함이 없는 경우에 환산가액에 의하도록 한 규정으로 보는 것이 그 문면과 법적 안정성의 견지에서 타당한 것이라 판단된다. 그러므로 취득당시 특정지역으로 고시된 바 없는 이 건 토지 양도에 대하여는 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 (나)목의 규정을 적용하여 양도 및 취득가액을 “지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액”으로 그 양도차익을 결정하여야 할 것이므로, 처분청의 양도차익 계산방법은 잘못이라고 보여진다. 다음으로, 청구인은 토지구획정리사업법에 의한 환지지구내의 토지를 양도하였으므로, 소득세법 시행규칙 제16조를 적용하여 양도차익을 계산함에 있어 “환지예정평수”는 90평방미터가 아닌 63평방미터로 보아야 한다는 주장에 대하여 본다. 수원시장이 88.12.22 발행한 “환지예정지 지정증명원”에 의하면, 권리면적은 63평방미터이며, 환지면적은 90평방미터(징수면적 27평방미터)이고, 이 건 토지의 양도일 현재 청구인이 토지구획정리사업 시행자에게 환지청산금을 지급하지 아니하였으므로, 징수면적은 이 건 토지의 양수자가 환지청산금을 토지구획정리사업시행자에게 지급하고 취득하여야 할 것이어서 소득세법 시행규칙 제16조 제1항을 적용함에 “환지예정평수”는 권리면적인 63평방미터가 정당(국세청 예규 재산01254-2820, 85.9.17 같은취지)하다고 보여지므로, 이 부분 청구주장은 이유있다고 보여진다.

6. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.