처분청이 조사확인한 실지거래가액이 진실한지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 경기도 고양군 OOO리 OOOOO외 3필지 8,479평방미터(이하 “이 건 토지”라 한다)를 87.4.6 청구외 OOO, OOO에게 양도하고 87.5.25 취득 및 양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액으로 양도차익을 산정한 후 자산양도차익예정신고를 한 사실에 대하여 처분청이 이 건 토지 거래를 부동산 투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 계산하여 청구인에게 88.4.22 양도소득세등을 부과한 바, 청구인은 이에 불복하여 88.6.14 이의신청 88.9.9 심사청구, 88.12.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 봉급생활자로 퇴직후 노후생활수단으로 음식점을 경영하기 위하여 84.7.16 이 건 토지를 취득하였으나 취득 후 인근토지의 용도가 공공용으로 전용됨에 따라 그곳에서 음식점을 경영하는 것은 수익성이 없을 것으로 판단하여 2년9개월동안 보유하다가 이를 87.4.6 양도하였으며, 청구인이 이 건 토지를 양도하고 취득 및 양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액으로 계산하여 해당 양도소득세등을 87.5.25 자산양도차익예정신고 자진납부를 하였음에도 불구하고 처분청이 부동산투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세등을 부과한 것은 부당하고, 설사, 이 건 토지거래를 부동산 투기거래라고 보더라도 처분청이 청구인이나 이 건 토지의 전 소유자로 부터 취득가액을 확인할 수 있는 거증을 징취한 바 없으므로 양도가액은 실지거래가액이 확인되는 금액인 300,000,000원으로 하고 취득가액은 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목 및 같은법 시행규칙 제56조의5 제5항 제1호의 규정에 의한 환산한 기준시가로 하여 그 양도차익을 산정한 후 이 건 양도소득세등을 부과하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제4항과 같은 법 제45조 제1항 제1호는 거주자의 양도차익계산은 당해 자산의 취득시와 양도시의 기준시가로 하되, 다만 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 양도시와 취득시의 실지거래가액으로 하도록 규정하고 대통령령인 소득세법 시행령 제170조 제4항에서 법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다 라고 규정하고 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정하고 이 규정의 위임을 받아 국세청장이 정한 국세청 훈령 제980호(87.1.26 시행)인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제2항 및 제3항 제8호에서 “위 각호 이외의 거래로서 국세청장 지방국세청장 및 세무서장의 투기억제에 관한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 동법 시행규칙 제82조의2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방 국세청장)이 투기 거래로 인정한 때”는 양도가액과 취득가액을 확인된 실지거래가액으로 결정하도록 규정하고 있다. 처분청이 청구인의 부동산 거래에 대하여 조사한 바 청구인은 지금까지 40-50여회에 걸쳐 부동산 거래를 한 사실이 있고 이 건 토지의 거래도 청구인이 84.7.16 취득하여 87.4.6 양도한 것으로서, 국세청장이 투기 억제를 위하여 필요하다고 인정하여 지정한 거래에 해당되어 조사된 것으로 그 취득 가액과 양도가액이 청구인과 당초 공동구입자였던 OOO의 확인서에 의해 이 건 토지를 “평당 55,000원”으로 매입하였음이 확인되고, 또 청구인으로 부터 이 건 토지를 양수한 청구외 OOO과 OOO에 의해 300,000,000원에 양수하였음이 확인되고 있는데도, 청구인은 이 건 토지를 2년9개월 보유하였다가 양도 하였기 때문에 투기거래가 될 수가 없고 또 적법하게 신고 납부하여 종결 처리된 것을 투기거래로 간주하여 불명확하게 확인된 실지거래가액으로 이 건 양도소득세등을 과세함은 부당하다고 주장하나, 청구인은 실지구입한 매매계약서등 거래증빙을 제시하지 아니하고 처분청이 확인한 위 거래금액이 실지거래가액이 아니라고 막연히 주장만 할 뿐이어서 청구주장은 이유없고 처분청의 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구는 이 건 토지의 거래가 소득세법 시행령 제170조 제14항 제2호에서 규정한 “부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”에 해당하는지 여부와 처분청이 조사확인한 “실지거래가액”이 진실한지의 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 청구인은 이 건 토지의 거래가 취득등기나 보유기간등으로 볼 때 부동산의 투기와는 전혀 관련없는 것이므로 처분청이 이 건 토지거래를 “부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정”되는 거래로 보아 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호를 적용하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세등을 부과한 것은 부당하다는 주장이나, 살피건대, 어느 부동산의 거래가 “부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정”되는 거래인지 여부는 그 부동산의 취득등기나 보유기간만으로 판단하는 것이 아니라 부동산의 거래빈도·면적·거래금액·보유기간·거래금액·부동산소재지와 소유자간의 거리·취득동기등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것인 바, 처분청이 당심판소에 제출한 “청구에 대한 의견서”를 보면 청구인은 이 건 토지이외에도 83.3월-87.11월 기간동안 7건의 부동산을 취득하여 양도한 사실이 있고 청구인은 음식점을 경영하기 위하여 이 건 토지를 취득하였다고 하나 일반사회통념으로 볼 때 음식점을 경영하기 위하여 이와 같이 넓은면적(8,479평방미터)을 취득하였다고 보기는 어렵다 하겠고 청구인은 이 건 토지를 청구외 3인과 공동으로 취득한 사실등이 확인되고 있는 바, 위와 같은 사실을 종합하여 볼 때, 처분청이 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 및 국세청훈령인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 해당하는 부동산 투기거래로 인정한 처분청의 판단은 정당한 것으로 보인다. 또한 청구인은 이 건 토지의 거래를 부동산 투기거래라고 보더라도 양도차익을 계산함에 있어 양도가액은 실지거래가액이 확인되는 금액 300,000,000원(처분청이 징취한 부동산 매매계약서상의 금액)으로 하고, 취득가액은 처분청이 청구인이나 이 건 토지의 전소유자로 부터 취득가액을 확인할 수 있는 거증자료를 징취한 바 없으므로 양도가액을 기준하여 환산한 기준시가로 하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인은 처분청이 이 건 토지의 취득가액으로 본 141,020,000원은 사실과 다르다고 막연하게 주장할 뿐 이를 반증할 객관적인 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있는 반면에, 처분청이 취득가액으로 본 141,020,000원은 이 건 토지의 실지취득가액을 알 수 있는 공동취득자인 청구외 OOO이 확인한 금액이므로 이는 이 건 토지의 실지취득가액이라고 보여진다. 그러므로 이 건 토지의 양도에 대하여 처분청이 양도가액은 300,000,000원으로 하고 취득가액은 141,020,000원으로 하여 과세한 당초처분은 정당하고 청구주장은 이유 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.