토지의 거래가 국세청장이 지정하는 투기거래에 해당되는 것인지 여부(취소)

[주 문] 동부산 세무서장이 89.5.17자로 청구인에게 결정고지한 89년 수시분 양도소득세 178,384,260원 및 동방위세 35,676,850원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 부산시 동구 OO동 OOOO O에 거주하는 자로서 88.2.8자로 부산시 동구 OO동 OOOOO O 소재 대지 613.2평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 양도한 사실이 있는 바, 처분청은 쟁점 토지의 거래를 국세청장이 지정하는 투기거래에 해당되는 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 89.5.17자로 89년 수시분 양도소득세 178,384,260원과 동방위세 35,676,850원을 부과하였고 청구인은 이에 불복하여 89.7.13자 심사청구를 거쳐 89.10.21자로 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점 토지를 67.3.2 취득하여 20년이상 보유하다가 88.2.8자로 양도하고 기준시가에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였고 처분청은 당해 거래를 투기거래로 보아 실지양도가액 1,159,375,000원을 적용하여 양도차익을 계산하였는바, 청구인이 현재 소유하고 있는 토지는 전부가 60년대에 취득한 것으로 취득당시는 국토의 효율적인 활용추진으로 개발붐이 조성되는 연대로서 토지구획정리 사업시행으로 취득한 부동산이 대부분이며 70년대와 80년대의 20년동안은 단 한필지의 땅도 취득한 사실이 없을 뿐 아니라 투기성 부동산을 계속 반복하여 취득 또는 양도한 일이 없었든 정황을 미루어 보더라도 이 건 토지의 양도거래가 탈세의 목적으로 위장 또는 사실 은폐한 것이 아님에도 불구하고 투기행위로 인정하였음은 이해하기 곤란하고, 청구인이 86년과 87년도에 걸쳐 수차례 소유토지를 양도한 사실은 있으나, 당해 토지는 60년대에 취득하였던 토지를 실수요자의 필요에 따라 택지로서 분할하여 양도하였던 것인데, 처분청이 구체적인 근거도 없이 위와 같은 토지의 양도거래가 다수 있다 하여 쟁점 토지 거래가 투기거래에 해당된다고 단정하여 실지거래가액을 기초로 양도차익을 계산한 것은 근거과세의 원칙에 위배된다 할 것이며 청구인의 경우와 같은 정상적인 토지거래를 투기거래로 본다면 토지의 실지거래가액이 노출되는 거래는 전부가 투기거래에 해당되어 기준시가 과세원칙이 배척되게 되어 세법운영상의 혼란이 야기될 뿐 아니라 신의 성실의 원칙에도 위배되므로 처분청이 당해 토지거래를 투기거래로 보아 실지양도가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건과 관련된 법규를 살펴보면 소득세법 시행령 제170조 제4항에서 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”라고 규정하여 그 제2호에서는 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있고, 이를 위임받은 재산제세 조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 따라 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장이 투기거래로 인정한 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세할 수 있는 것인바, 이 건의 경우 청구인은 쟁점 토지 이외에도 다량의 토지를 빈번하게 거래한 투기혐의자로 밝혀져서 처분청이 88.8.13 개최한 공정과세위원회에서 청구인을 투기조사 대상자로 선정하여 실지양도가액은 청구인으로부터 확인받은 1,159,375,000원을 적용하고 취득가액은 확인되지 아니하여 실지양도가액을 환산한 가액인 214,996,080원을 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 위 법조에 비추어 볼 때 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 청구는 쟁점 토지의 거래가 국세청장이 지정하는 투기거래에 해당되는 것인지 여부에 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저, 관련 법규정등을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서는 양도소득 금액 결정을 위한 양도가액과 취득가액은 기준시가로 함을 원칙으로 하나, 같은법 시행령 제170조 제4항 각호에 해당하는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 양도소득금액을 결정하도록 규정하여 그 제2호에서 국세청장이 지정하는 투기거래를 열거하고 있고 위 규정에 따라 국세청장은 국세청 훈령 제980호인 재산제세 조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호에서 제7호까지에서 실지거래가액으로 과세하는 거래내용을 구체적으로 열거하고 있는데 동 거래내용을 보면 미등기, 단기 보유, 타인명의 위장 및 대규모 거래등으로 나타나고 있으며 그 제8호에서는 위와 같은 거래 이외에도 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장이 투기거래로 인정하는 때에는 실지거래가액으로 과세하도록 규정하고 있다. 다음으로 쟁점 토지의 양도 및 처분 경위를 보면 청구인이 쟁점토지를 67.3.2 부산시로부터 취득하여 88.2.9자로 개인에게 양도한데 대하여 처분청은 88.8.13 양도소득세 공정과세위원회를 개최하여 청구인을 투기조사대상자로 선정하고 투기조사를 실시함에 따라 청구인으로부터 확인된 실지양도가액을 적용하여 이 건 부과처분에 이르렀음을 알 수 있는 바, 이 건 쟁점 토지거래가 투기거래에 해당하는지 여부에 앞서 쟁점 토지의 취득이 지방자치단체로부터의 취득임을 이유로 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있는지 여부를 직권에 의하여 살펴본다. 소득세법 시행령 제170조 제1항 및 제4항의 규정에 의하면 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 양도차익을 결정함에 있어 실지거래가액에 의하여 결정하도록 규정하고 있고, 소득세법 부칙 제16조에서는 74.12.31 이전에 취득한 토지 건물의 취득시기는 75.1.1에 취득한 것으로 의제하도록 되어 있으며, 동법 시행령 부칙 제9조에서는 74.12.31 이전에 취득한 자산의 취득가액은 75.1.1 현재의 시가에 의하여 평가하되, 시가를 알 수 없는 때에는 75.1.1 현재의 기준시가로 보도록 규정하고 있는 바, 쟁점 토지는 부산시로부터 취득한 것으로 밝혀지고 있으나 그 취득시기가 67.3.2로서 전시 소득세법 시행령 부칙 제9조의 규정에 따라 75.1.1 현재의 기준시가가 그 취득가액으로 간주되도록(이 건의 경우 부산시로부터의 실지 취득가액이 얼마인지도 밝혀지지 아니하고 있다)되어 있는데, 위와 같은 경우는 지방자치단체로부터의 취득이라 하더라도 실지 취득가액을 양도차익 계산에 있어 적용할 수는 없다 할 것이고 그러하다면 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있는 또다른 근거인 국가·지방자치단체 또는 법인에 대한 양도로서 실지거래가액이 확인되는 경우이거나, 부동산 투기거래에 해당되어 실지거래가액이 확인되는 경우를 제외하고는 결국 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 것이 위 법규정에 부합하는 것이라 할 것인바(88서 601, 88.10.25자 참조), 이 건의 경우에는 부산시로부터 취득하였다는 사유로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 여지는 없다 할 것이다. 다음 이 건 거래가 투기거래에 해당되는지 여부를 살펴본다. 처분청이 쟁점 토지의 거래를 투기거래로 본 근거를 보면 청구인이 토지거래 신고대상 지역에 소재한 쟁점 토지를 양도하기 위하여 관할구청에 거래예정가액을 신고하면서 적정금액인 1,011백만원보다 현저히 낮은 금액인 272백만원으로 불성실하게 신고하였다는 사실과 청구인이 쟁점 토지이외에도 86년과 87년중 28필지 총 1,872평을 양도한 사실이 있고 양도한 토지중에는 84년도에 취득하여 양도한 토지도 포함되어 있다는 이유등으로 쟁점 토지의 거래를 투기거래로 인정하였음을 알 수 있는 바(공정과세위원회 회의록, 88.8.13), 청구인이 관할구청에 토지거래예정금액을 허위로 신고한데 대하여는 국토이용관리법 위반으로 벌금을 500,000원을 납부한 사실은 나타나고 있으나 통상 토지거래신고 대상지역의 토지거래시에는 실지거래금액이 노출될 경우 세금이 과중하게 부과될 것을 우려하여 낮은 가액으로 신고하는 사례가 많다는 점에 비추어 볼 때 토지거래예정금액을 허위로 신고하였다는 이유로 당해 거래를 투기거래로 보기는 어렵다 할 것이고, 위 재산제세 사무처리 규정에서도 이러한 경우 투기거래로 볼 수 있는 근거는 적시되어 있지 아니하므로 별도의 투기거래 혐의가 발견되지 아니하는 한 토지거래예정금액을 허위로 신고하였다는 이유만으로는 투기거래로 볼 수는 없다 할 것이다. 또한 처분청은 청구인이 이 건 쟁점 토지외에 여러건의 토지를 취득하고 양도한 사실을 들어 쟁점 토지거래를 투기거래로 보았는바, 어떤 토지거래의 투기여부를 판단하기 위한 기준으로 납세자의 다른 토지 거래 상황을 조사하고 이를 기초로 쟁점이 되는 토지거래의 취득동기등을 유추하여 쟁점 거래의 투기여부를 따져 보는 것은 수긍되는 바이나, 다른 토지거래가 있다는 사실만으로 쟁점이 되는 거래가 바로 투기거래가 되는 것은 아니라 할 것이고, 청구인이 쟁점 토지외에 86년도와 87년도에 걸쳐 양도한 토지 28필지(1,872평)는 당초 처분청의 조사서 기재내용과는 달리 모두 68년도와 69년도에 취득한 토지임이 등기부등본상 확인되고 있으며 대부분의 토지는 취득시에는 농지였으나 74년도에 구획정리가 완료되어 대지로 전환된 후 청구인이 택지로 분할하여 86년과 87년에 걸쳐 양도한 것으로 나타나고 있고 청구인이 당해 토지를 취득하여 양도할 때까지 당해 토지상에 채소등을 경작하여 왔다고 인근주민들이 확인하고 있는 사실(OOO등 6인의 인감증명 첨부 인우보증서)이나 청구인이 80년도에 당해 토지중의 일부 토지상에 공동주택을 신축하여 분양한 사실등이 확인(소득세 확정신고서등)되고 있는 점에 비추어 볼 때, 당해 양도토지는 청구인이 장기간 보유하여 오다가 실수요자의 필요에 따라 분할하여 양도한 토지로 인정되므로 다수 필지의 양도토지가 있다는 이유 또한 쟁점 거래를 투기거래로 단정할 수 있는 사유로는 볼 수 없다 할 것이다. 한편, 쟁점 토지는 그 규모가 185평으로서 청구인이 67.3.2 취득한 이후 양도시(88.2.8)까지 20여년동안 보유하여 온 것으로 나타나고 있고 청구인은 쟁점 토지를 취득한 이후 고속버스 및 화물주차장과 석재공장용으로 계속 임대하여 왔다는 주장이며 86.12.1부터 양도시까지는 청구인이 직접 OO 주차장이라는 상호로 쟁점 토지를 사용하여 온 사실이 확인(동부산 세무서장의 폐업사실 증명원, 90.2.7자)되고 있는바, 쟁점 토지의 취득시기, 취득규모, 보유기간, 그리고 청구인의 다른 토지거래상황등을 종합하여 보면, 쟁점 토지거래를 부동산 투기거래라고 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서 74.12.31 이전인 67.3.2에 쟁점 토지를 취득하여 20여년동안 보유하여 오다가 양도한 쟁점 토지의 거래를 투기거래로 인정한 당초 처분은 관련 법 및 규정을 잘못 이해한 부당한 처분이라 할 것이고 쟁점 토지의 양도차익은 위 법 규정에 따라 기준시가에 의하여 결정하는 것이 적법한 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.