주청구로서 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 조사결정한 당초처분이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 울산시 남구 O동 OOO외 4필지 소재 전 답 계 3,280평방미터(이하 “이 건 토지”라고 한다)를 87.4.1. 청구외 OOO외 8인으로부터 취득하여 1년미만 보유하다가 87.7.25. 청구외 OOO외 4인에게 양도한데 대하여, 처분청은 이 건 토지거래가 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산세제조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에서 규정한 부동산투기거래에 해당된다 하여 그 양도차익을 청구인의 거래상대방들로부터 확인한 실지거래가액(취득가액: 49,600,000원, 양도가액: 90,272,000원)으로 계산하여 89.5.21.자로 청구인에게 87년 귀속분 양도소득세 24,348,000원 및 동 방위세 4,869,600원을 결정고지하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 이 건 토지거래가 개인간의 거래임에도 처분청이 투기거래로 보아 실지거래가액을 조사하여 과세함은 부당하며 설사 실지거래가액으로 과세하는 경우에 해당된다 할지라도 이 건 토지의 취득가액이 65,500,000원 임에도 처분청이 49,600,000원으로 계산함은 부당하는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 관련된 법규를 살펴보면, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정되어 있고, 재산제세 사무처리규정 제72조 제3항 제5호에서 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”라고 규정되어 있는 바, 이 건의 경우 청구인은 위 토지를 87.4.1.에 취득하여 87.7.25. 양도하였으므로 1년이내에 취득하여 양도한 부동산 거래여서 전시의 부동산 투기거래에 해당하고, 따라서 처분청에서 전소유자와 청구인에게 실지거래가액을 조사 확인하여 과세한 당초처분은 달리 잘못을 발견할 수 없는 정당한 처분이고 청구인은 관계법리를 오해한 것으로 보여져서 받아들이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은 주청구로서 이 건 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 조사결정한 당초처분이 적법한지를 가리고, 예비적청구로서 이 건 토지의 취득가액이 65,500,000원이라는 청구인 주장의 당부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

• 가. 주청구에 대하여: 이 건 토지의 양도당시(87.7.25) 시행된 관계법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청장은 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26. 개정) 제72조 제3항 제5호에서 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”에는 부동산 투기 거래로 보아 당해 부동산의 취득 및 양도가액을 그 확인되는 실지거래가액으로 결정하도록 규정하고 있음을 알 수 있다. 이 건 청구인의 경우 이 건 토지를 87.4.1. 취득하여 87.7.25. 양도하였음이 토지등기부등본에 의하여 확인되고 있어 위 토지를 1년미만 단기 전매하였음을 알 수 있다. 그렇다면, 이 건 토지거래는 전시 법조에서 규정한 투기거래에 해당된다 하겠으므로 처분청이 당해 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 당초 처분은 적법 타당하다고 판단된다.
• 나. 예비적 청구에 대하여: 처분청이 이 건 토지의 취득가액과 양도가액을 청구인의 거래상대방들로부터 확인한 49,600,000원과 90,272,000원으로 각 결정하여 이 건 과세한데 대하여 청구인은 양도가액에 대하여는 다투지 아니하고 취득가액에 대해서만 65,500,000원임을 주장하며 그 입증자료로서 취득계약서사본을 제시하고 있으나 위 계약서 사본이 소개인도 없이 양당사자간의 합의로만 작성된 계약서임을 볼 때 그 신빙성을 인정하기 어렵다 하겠으므로 달리 반증제시 없는한 이 부분 청구인 주장 역시 받아들이기 어렵다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.