부동산의 양도가액에서 공제할 건물철거보상비가 250,000,000원이라는 청구인 주장의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 울산시 OO동 OOOOOOO에 주소를 둔 사람인 바, 청구인이 별지목록 기재 부동산을 양도한데 대하여, 처분청은 청구인이 위 부동산을 취득하여 1년미만 단기전매하는등 투기목적으로 거래한 것이라 하여 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 및 국세청 훈령인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호 및 제8호의 규정에 의거 위 부동산의 양도차익을 매매계약서 또는 청구인의 거래상대방들로부터 확인받은 별지목록기재 실지거래가액으로 계산하여 89.5.21.자로 청구인에게 87년 귀속분 양도소득세 490,429,690원 및 동 방위세 98,085,930원과 88년도 귀속분 양도소득세 185,874,910원 및 동 방위세 37,174,980원을 각 결정고지하였다.

2. 청구인 주장 (가) 청구인은 위 부동산의 거래가 개인간의 거래임에도 처분청이 투기거래로 보아 그 취득 및 양도가액에 대한 실지거래가액을 조사하여 과세함은 부당하니 이 건 부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여야 할 것이고, (나) 별지목록기재 “병”부동산의 경우 그 취득가액이 616,000,000원임에도 처분청이 342,400,000원으로 과소결정함은 부당하며, (다) 별지목록기재 “무”부동산의 경우 그 양도가액에서 필요경비로 공제할 건물철거보상비가 250,000,000원임에도 처분청이 150,000,000원 (주: 처분청 결정결의서에 의하면 157,500,000원으로 인정하여 청구인지분 1/2에 상당하는 78,750,000원에 공제한 것으로 확인됨)만을 필요경비로 인정함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 먼저 청구인은 양도 및 취득가액이 불분명하고 실지거래가액대로 신고하지 아니하였으므로 기준시가에 의하여 과세함이 정당하다고 주장하고 있으나 이 건 관련된 법규를 살펴보면, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정되어 있고, 재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제5호에서 “부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 때”라고 규정되어 있는 바, 이 건 청구인의 토지거래를 살펴보면, 별지목록기재 “갑”부동산은 86.9.23. 취득하여 87.6.18. 양도하고, “을”부동산은 87.8.15. 취득하여 87.12.17. 양도하고, “병”부동산은 87.2.12. 취득하여 87.12.29. 양도하고 “정”부동산은 87.8.15. 취득하여 88.1.18. 양도하고 “무”부동산은 88.1.23. 취득하여 88.4.30. 양도하였음이 확인되므로 1년이내의 단기거래로서 전시 규정에 의하여 투기거래임이 인정된다 하겠고, 따라서 처분청에서 실지거래가액을 조사확인하여 과세한 처분은 정당하다고 판단되고, 다음 “병”부동산의 취득가액이 616,000,000원임에도 342,400,000원으로 하여 과세한 처분이 부당하다는 주장에 대하여 보면, 이 건 토지를 양도한 전소유주 청구외 OOO이 89.1.20. 확인한 확인서와 청구인이 89.2.10. 확인한 확인서에서 평당 50,000원씩으로 하여 모두 342,400,000원에 거래한 사실이 밝혀지고 있어서 청구주장 이유없는 것이고, 다음, 별지목록기재 “무”부동산에 소재하는 건물을 철거한 비용이 250,000,000원이라고 주장하고 있으나 철거비의 구체적인 명세와 증빙을 제출하지 아니하고 막연히 주장하고 있으므로 청구인의 주장은 받아들일 수가 없다 하겠으며, 마지막으로 별지목록기재 “기”부동산의 경우 88.2월 자진신고납부한 것임에도 이를 무시하고 실지거래가액으로 과세한 처분이 부당하다는 주장에 대하여 보면, 청구인은 84.5.7-88.1.23. 사이에 토지 11,702.08평과 건물 349.57평을 대량 취득하여 청구외 OOO외 29인에게 거의 대부분을 1년이내의 단기간에 지분양도한 바 있을 뿐만 아니라 울산세무서 양도소득세 공정과세위원회에서 투기거래로 판정하여 국세청 훈령 제980호 재산제세 조사사무처리 규정 제72조 제3항 제8호 규정에 의하여 확인되는 실지거래가액으로 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은

• 가. 별지목록 각 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 당초처분의 당부와
• 나. 별지목록기재 “병”부동산의 취득가액이 얼마인지를 가리고,
• 다. 별지목록기재 “무”부동산의 양도가액에서 공제할 건물철거보상비가 250,000,000원이라는 청구인 주장의 당부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 “가”에 대하여: 먼저, 관련법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하여 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청 훈령인 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26. 개정) 제72조 제3항은 “소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청이 정하는 일정규모 이상의 거래 또는 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함”은

(1) 부동산을 미등기 상태로 전매한 때

(2) 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트당첨권)를 전매한 때

(3) 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

(4) 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

(6) 군(읍제외), 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(7) 시(서울특별시 및 직할시 포함), 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고, 그 가액(등록세과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수건물을 양도한 때

(8) 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9장 및 동법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때라고 규정하고 있음을 알 수 있다. 다음 이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인이 거래한 별지목록기재부동산중에서 “갑”부동산 내지 “무”부동산의 경우에 1년이내 단기전매한 사실이 각 확인되고 있어 전시 사무처리규정 제72조 제3항 제5호에서 규정한 투기거래임을 알 수 있고, 나머지 “기”부동산의 경우에는 처분청이 89.3.13.자로 처분청의 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 위 사무처리규정 제72조 제3항 제8호 소정의 투기거래로 판정한 사실이 처분청이 제시하는 관계기록에 의하여 확인되고 있다. 사실이 위와 같다면 처분청이 위 부동산의 양도차익을 전시법 규정에 의거 실지거래가액으로 조사 결정함은 적법 타당하다 하겠고 이를 다투는 청구인의 주장은 관계법리를 오해한 독자적인 견해에 불과하여 이유없다고 판단된다.

• 나. 쟁점 “나”에 대하여: 처분청이 별지목록기재 “병”부동산의 취득가액을 전소유자인 청구외 OOO의 89.1.20.자 확인서 및 청구인의 89.2.10.자 확인서에 근거하여 342,400,000원으로 결정하여 당해토지의 양도차익을 계산한데 대하여, 청구인은 그 취득가액이 616,000,000원임을 주장하며 이에 대한 입증자료로서 취득계약서 사본을 제시하고 있으나 청구인의 위 확인서 기재에 의하면, 위 토지를 평당 50,000원씩 342,400,000원에 취득한 것으로 확인하면서 그 매매계약서를 보관하고 있지 아니함을 확인한 것으로 나타남을 볼 때, 청구인이 제시하는 위 계약서사본은 달리 반증없는한 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이어서 이 점 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
• 다. 쟁점 “다”에 대하여: 처분청이 별지목록기재 “무”부동산의 양도차익을 계산함에 있어 당해건물철거와 관련하여 청구인이 임차인들(청구외 OOO외 8인)에게 지급한 시설물철거보상비를 위 임차인들로부터 확인받은 157,500,000원으로 결정한데 대하여, 청구인은 위 임차인들에게 지급한 시설물철거보상비가 250,000,000원을 주장할 뿐 이를 확인할 아무런 증빙제시가 없음을 볼 때 이 부분 주장 역시 받아들이기 어렵다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. (별지목록) 청구인 부동산거래내용 구분 귀속 년도 약칭 양 도 부 동 산 의 표 시 소 재 지 지목 지적(평) 87년 “갑”부동산 울산시 O동 O OOOO외 3필지 임야 3,000 “을”부동산 울산시 OO동 OOOOOO [ 대지 52.12 건물 75.32 “병”부동산 울산시 OO동 O OOOOO외 임야 6,848.4 1필지 (계) 88년 “정”부동산 울주군 청량면 OO리 OOO [ 대지 1,288.95 건물 147 “무”부동산 울산시 OO동 OOOOO외 1필지 [ 대지 107.83 건물 41.65 “기”부동산 울산시 OO동 OOOOOO외 [ 대지 406.24 3필지 건물 85.62 (계) 거래시기 및 보유기간 청구인의 거래상대방 처분청 결정 실지거래가액 취득시기 양도시기 보유기간 취득시 양도시 취득가액 양도가액 86.9.23 87.6.18 8개월25일 OOO외3인 OOO외1인 93,000,000 305,000,000 87.8.15 87.12.17 4개월2일 OOO OOO 90,000,000 95,000,000 87.2.12 87.12.29 10개월17일 OOO OOO외 342,400,000 890,024,000 29인 (525,400,000) (1,290,240,000) 87.8.15 88.1.18 5개월13일 OOO OOO 221,400,000 240,000,000 88.1.23 88.4.30 3개월7일 OOO외1인 OO투자신 761,306,031 1,175,000,000 탁(주) 84.5.7 88.1.18 3년8개월 OOO OOO 865,000,000 950,000,000 11일 (1,847,796,031) (2,365,000,000) (단위: 원)