부동산 매매업을 영위하는지 여부(경정)

[주 문]

1. 마산세무서장이 89.1.16자로 청구인에게 결정고지한 종합소득세 10,819,960원 및 동방위세 2,188,430원의 처분은 청구인이 양도한 상가건물에 부속된 토지의 취득가액을 180,000,000원을 기준으로 산정하여 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 경상남도 마산시 OO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로 청구인이 “경남 창원시 OO동 OOOOO”소재 토지 712.4평방미터 중 569.92평방미터를 청구외 OOO에게 양도하는 대신 위 OOO가 동 지상에 신축한 상가건물 (지하 1층, 지상 4층) 중 1층 상가건물(424평방미터)8개 점포를 취득하여 이중 6개 점포를 87 제1기중에 양도한데 대하여 처분청은 청구인이 부동산 투기거래자이고 청구인이 이 건 상가건물을 87.5.6 취득하여 양도한 것은 부동산 매매업에 해당된다 하여 88.5.16자로 종합소득세 53,863,680원 및 동방위세 10,794,560원을 결정고지한 후 청구인이 87 제2기중에 추가로 1개(OOOO)의 점포를 양도하자 처분청은 동 점포 양도에 따른 추가소득금액(479,011원)과 당초 88.5.16 종합소득세 결정고지시 6개 점포 중 1개(OOOO)점포의 양도가액을 20,000,000원으로 하였으나 그 양도가액이 36,100,000원임이 확인된다 하여 동차액(16,100,000원)도 추가소득금액으로 하여 89.1.16자로 종합소득세 10,819,960원 및 동방위세 2,188,430원을 결정고지한 바 이에 불복하여 89.9.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 첫째, 직업을 가진 공무원으로서 부동산 매매업자가 될 수 없고, 둘째, 처분청이 이 건 처분을 함에 있어서 이 건 토지의 취득가액을 당초 분양자인 청구외 OOO의 분양가액인 108,273,571원을 기준으로 계산하였으나 청구인은 쟁점 토지를 위 OOO으로 부터 86.5.12 180,000,000원에 취득하였으므로 이 건 토지의 취득가액을 180,000,000원을 기준으로 산정하여야 된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은 이 건의 사실관계에 있어서 이 건 OO상가 OO OO 및 OO OO의 87.5.20자 양도는 청구인이 기왕에 분양한 OO상가에 대하여 결정고지한(88.5.18 당초 고지)것에 대한 추가분 고지로서, 당심에서의 처분청이 88.5.18 결정고지한 종합소득세 53,863,680원 및 동방위세 10,794,560원, 합계 64,658,240원의 심사청구 결정문(부산 88-215로 88.10.28 기각 결정하였음)에 의하면 “청구인은 87년 제1기 과세기간 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 부동산을 양도하였음이 쟁점 부동산들(87년 중 3필지를 취득, 6필지 양도)의 내역에 의하여 명백하고 쟁점 상가 건물 8개 중 6개를 분양함은 부가가치세법의 제규정에 미루어 부동산 매매업을 영위하는 부가가치세법상의 사업자임이 틀림이 없어 청구주장은 이유가 없으며... ”라고 명시하고 있어 청구인의 이 건 상가매매가 부동산 매매업임을 나타낸 것으로 청구인이 동 상가 OO OO 및 OO OO의 양도 또한 부동산 매매업에 해당됨은 명백한 것으로서 처분청이 종합소득세를 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점

• 가. 청구인이 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세등을 과세한 처분과,
• 나. 청구인의 이 건 상가건물 토지취득가액을 108,273,571원을 기준으로 하여 산정한 처분의 당부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단 쟁점 “가”를 심리한다. 이 건의 경우에 있어서 청구인은 직업을 가진 공무원으로서 부동산 매매업자가 될 수 없으므로 이 건 종합소득세등을 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 소득세법 제4조 제1항(소득의 구분)에서 거주자의 소득은 종합소득, 퇴직 소득, 양도소득, 산림소득등 4가지로 구분 규정하고 있고 위에서 언급하는 종합소득은 당해년도에 발생하는 이자소득, 배당소득(의제배당 소득포함), 부동산 소득, 사업소득, 근로소득과 기타 소득을 합산한 것으로 규정하고 있으며, 소득세법 제20조 및 동법 시행령 제36조 제3호에서 규정하고 있는 부동산 매매업을 사업소득으로 볼 수 있는 요건은 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 회수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것 (국심 88서 566, 대법원 83누 6687누 703 동지)인바, 청구인이 창원시 OO동 OOOOO소재 상가의 8개 점포를 87.5.6 취득하여 그중 6개 점포를 87 제1기중에 양도한 후 다시 87 제2기중에 1개 점포를 양도한 것은 청구인이 부동산 매매업을 영위 (88.2.1 개정된 소득세법 기본통칙 2-4-8...(20)제1항 제3호에서도 자기의 토지위에 상가등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 양도한 경우 부동산 매매업으로 구분)한 것이라고 할 것이므로 처분청이 전시 규정에 의거 이 건 종합소득세등을 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다 (국심 89부 40 동지) 쟁점 “나”를 심리한다. 이 건의 다툼은 이 건 상가건물에 부속된 토지의 취득가액을 산정함에 있어서 처분청은 동 가액을 청구인이 창원시로부터의 분양토지 712.4평방미터를 108,273,571원에 최종 정산하였다 하여 위 금액을 기준으로 하여 산정(동 금액에서 청구인이 건축업자인 청구외 OOO에게 양도한 토지 569.92평방미터에 대한 가액 86,618,852원을 차감한 가액을 8개의 상가 평수로 안분하여 양도한 7개 상가에 부속된 토지의 가액을 합한 가액임)하였음을 알 수 있고 이에 대하여 청구인은 당초 분양토지를 최초 분양자인 청구외 OOO으로부터 180,000,000원에 취득하였으므로 위 금액 180,000,000원을 기준으로 산정하여야 된다고 서로 다투고 있어 이를 살펴본다. 먼저, 이 건 사실관계를 살펴보면 창원시장은 86.4.3 당초 분양토지(창원시 OO 상업지구 OOOO OOO, 710.6평방미터)를 청구외 OOO 과 108,000,000원에 분양계약을 체결 (계약당일 13,000,000원의 계약금 납부)하였고 86.8.25 청구인이 분양토지 명의변경 신청서를 창원시에 제출(양도인: OOO, 양수인: 청구인)함으로 인하여 창원시장은 당초 계약내용을 이행하는 조건(분양토지의 면적은 장차 환지확정처분에 의하여 그 면적에 증감이 생하여도 양수인은 하등의 이의를 제기치 않는다는등 6개 항목의 매수자 명의변경승인 조건 첨부)으로 86.8.27 청구인에게 분양토지 명의변경승인(도시 30212-4509)을 하였으며 87.2.9자로 창원시장은 청구인에게 분양토지 대금정산통지(당초 면적이 710.6평방미터에서 712.4평방미터로 증가되어 가액이 108,000,000원에서 108,273,571원으로 증액되었고 분양토지 지번이 창원시 OO동 OOOOO로 확정)를 하였음이 창원시에 비치된 토지 분양계약서, 분양토지 명의 변경신청서, 양도증(양도자: OOO, 양수인: 청구인)및 분양토지 명의변경승인 공문에 의거 확인되고 있어 처분청이 본 108,273,571원은 당초 창원시로부터 86.4.3자로 분양받은 청구외 OOO 명의토지의 정산된 분양가액임을 알 수 있다. 다음으로 청구인은 이 건 분양토지를 청구외 OOO으로부터 180,000,000원에 매수하였음을 입증하는 증빙으로 86.5.12자 매매계약서 원본, (대금총액은 180,000,000원이고 계약금 30,000,000원은 계약일 지불, 중도금 55,000,000원은 86.6.10지불, 잔금 95,000,000원은 86 시청납부일로 기재되어 있고 단서내용에 계약금 및 중도금 합계액 85,000,000원은 위 OOO에 지급하고 잔액 95,000,000원은 청구인이 위 OOO 명의로 창원시청에 납부하며 명의변경은 잔금 납부이후 조건없이 청구인에게 이전토록 기재되어 있음)과 청구외 OOO이 청구인에게 180,000,000원에 양도하고 중도금조로 55,000,000원을 받았음을 입증하는 86.6.10자 영수증을 제시하고 있는바, 이를 살피건대, 첫째, 청구외 OOO은 창원시로부터 분양받은 이 건 토지를 86.5.12자로 180,000,000원에 (85,000,000원은 청구외 OOO에게 지급하고 잔액 95,000,000원은 창원시 납부금액) 청구인에게 매도하였음을 인감증명을 첨부하여 사실확인하고 있고, 둘째, 청구인이 당심에 제시하고 있는 매매계약서 원본상의 매도인 청구외 OOO의 인감, 계약금 30,000,000원에 날인된 위 OOO의 인감, 중도금 55,000,000원에 대한 영수증상의 위 OOO의 인감은 창원시에 비치된 분양토지 명의변경 신청서에 첨부된 양도증의 양도인인 위 OOO의 인감과 인감증명서상의 인감과 동일하며, 셋째, 이 건 토지의 매각대금은 중도금조로 86.5.22. 45,000,000원, 86.8.4. 16,850,000원, 잔금조로 86.8.25. 33,150,000원 합계금액 95,000,000원이 청구외 OOO 명의로 창원시에 수납되었음이 확인되고 있고 86.8.25자로 분양토지 명의 변경신청서가 창원시에 접수되었음이 확인되고 있는바 이는 청구인이 제시하고 있는 매매계약서 원본상의 계약내용과 동일한 점, 넷째, 당심에서 현지에 출장하여 창원시에서 86.3.17자로 분양한 인근토지 공개경쟁 입찰 분양가액을 조사한 바, 같은곳 OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO의 평당 분양가액이 각각 738,916원, 520,000원, 455,657원, 502,069원, 798,136원, 1,378,011원으로 확인되고 있어 청구인이 청구외 OOO으로부터 이 건 토지를 86.5.12, 180,000,000원에 매매계약한 평당 가액 837,209원은 신빙성이 있어 보이고 반면, 앞서 본 바와 같이 처분청이 본 이 건 토지의 취득가액 108,273,571원은 당초 분양자의 정산된 가액이고 창원시에서 이 건 토지를 86.8.27자로 청구인에게 분양토지 명의변경 승인을 한 사실이 확인되고 있으므로 청구외 OOO에게 이 건 토지의 양도와 관련하여 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 하더라도 처분청이 이 건 상가건물에 부속된 토지의 취득가액을 산정함에 있어 당초 정산된 분양가액 108,273,571원을 기준으로 산정한 것은 잘못이라고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.