다수필지의 토지양도시 투기거래로 본 처분의 당부 및 신고없는 경우 국민주택건설용지 토지세액 환급여부(경정)

[참조결정] 국심1989부1592

[주 문]

1. 울산세무서장이 89.5.19자로 청구인에게 결정고지한 83과세기간 양도소득세 4,000,600원, 동방위세 849,500원의 고지처분은 울산시 중구 OO동 OOOO외 1필지 대지 193.5평방미터의 양도 및 취득가액을 각각 기준시가로 하여 동 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 울산세무서장이 89.5.19자로 청구인에게 결정고지한 87과세기간 양도소득세 93,428,140원 동방위세 19,070,340원의 고지처분은 울주군 온산면 OO리 O OO외6필지 임야 13,835평방미터의 양도 및 취득가액을 각각 기준시가로 하여 동 과세표준 및 세액을 경정한다.

3. 울산세무서장이 89.5.19자로 청구인에게 결정고지한 88과세기간 양도소득세 83,027,320원, 동방위세 16,658,350원의 고지처분은 울산시 동구 OO동 OOOOO외 18필지 임야 1,900평방미터와 울산시 OO동 OOOOO외15필지1,343.5평방미터의 양도 및 취득가액을 각각 기준시가로 하여 동 과세표준 및 세액을 경정한다.

4. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 경상남도 울산시 남구 OO동 OOOOO에 거주하는 자로서 청구인이 74년이후 취득한 여러필지의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 83년부터 88년까지의 기간중에 양도한 바 있는데, 처분청은 청구인이 양도한 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 및 방위세를 결정고지한 후에 이들 쟁점토지거래는 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세하여야하는 부동산투기거래에 해당된다 하여 각 거래단위별로 실지거래가액을 조사한 후 실지거래가액이 확인되는 경우에는 확인된 실지거래가액으로 하고 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 확인된 실지거래가액을 환산한 가액으로 양도차익을 계산하여 각 과세기간별 양도소득세 합계 190,835,970원(83과세기간 4,000,600원, 85과세기간 10,379,910원, 87과세기간 93,428,140원, 88과세기간 83,027,320원) 동방위세 합계 38,679,090원(83과세기간 849,500원, 85과세기간 2,100,900원, 87과세기간 19,070,340원, 88과세기간 16,658,350원)을 89.5.19자로 고지하자 이에 불복 전심절차를 거쳐 89.8.24 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장 청구인은 울산에서 태어나 대구에서 사범대학을 졸업하고 65-72년까지 7년동안 중고등학교에서 교사로서 봉직하다가 부친으로부터 양곡도매상을 승계하여 72년부터 영위한 양곡도소매업에서의 소득으로 쟁점토지를 수시로 취득하여 보유하다가 쟁점토지 양도전에 시행한 토지형질변경에 따른 공사비와 가사관련비용을 위하여 이러한 자금이 필요할때마다 쟁점토지의 일부를 양도하였고, 또한 청구인이 쟁점토지를 양도하게된 사유는 청구인과 함께 쟁점토지를 취득한 청구외 OOO가 동인이 설립한 학교의 시설을 설치하기 위한 자금을 조달하기 위하여 쟁점토지를 양도하여야할 처지에 있게되어 청구인 또한 위 OOO의 위와같은 사정에 의하여 불가피하게 쟁점토지를 양도하게 되었고, 더욱이 청구인이 양도한 쟁점토지가 다수의 필지가 되게된 것은 청구인으로 부터 쟁점토지를 취득한 청구외 OOO가 동인앞으로 등기이전하지 아니하고 다수의 필지로 분할하여 양도하였기 때문인데도 이러한 사정을 감안하지 아니하고 청구인 명의로 등기(양도)된 토지의 필지가 다수라는 이유만으로 쟁점토지거래를 투기거래로 보아 과세함은 부당하며, 또한 쟁점토지중 경상남도 울산시 남구 OO동 OOOOO 대지601.9평방미터는 양수자인 청구외 OO정유사원주택조합에서 국민주택을 신축하였고 청구인은 동주택준공일인 88.9이 속한 과세기간의 소득세확정신고기한내인 89.5.30자로 조세감면규제법에 의한 환급신청을 한 바 있으므로 동토지양도에 따른 소득은 양도소득세가 면제되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 먼저 청구인의 쟁점토지양도가 투기거래에 해당되는지 여부를 보면 청구인은 83년도에 울산시 중구 OO동 OOOO 외 2필지 846.5평방미터중 2분의1지분을, 87년도에는 울주군 온산면 OO리 O OOOO외 9필지의 토지 114.87평방미터를 양도하였으며, 88년도에는 울산시 동구 OO동 OOOOO외 36필지의 토지를 분할하여 양도하는등 대규모 토지거래를 한 사실이 처분청의 조사결과 밝혀지고 있어서 이를 두고 투기거래로 보지 아니할 이유가 없는 것이어서 처분청에서 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정한 처분은 잘못이 없다 하겠고, 다음으로 울산시 남구 OO동 OOOOO 대지 601.7평방미터에 대한 감면주장에 대하여 보면 이 건 토지의 양도일은 87.12.22이고 이를 양수한 자가 국민주택을 준공한 날자는 88.9.10이며 이에 대한 감면신청일은 89.5.30인 바, 조세감면규제법 제62조 제1항 및 동법시행령 제50조 제9항의 규정에 의하면 동토지 세액환급신청은 준공된 날로부터 3월이내에 하여야 하는 것이므로 그 신청기간을 경과하여 신청한 이 건에 대하여 환급을 거부한 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 본건 심판청구의 다툼은 청구인이 83년부터 88년까지의 기간중에 양도한 쟁점토지의 거래가 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 과세하여야 하는 투기거래에 해당되는지 여부와 청구인이 양도한 쟁점토지중 울산시 남구 OO동 OOOOO 대지 601.7평방미터의 양도소득이 조세감면규제법 제62조 및 동법시행령 제50조의 규정에 의하여 양도소득세가 면제되는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 쟁점토지의 거래가 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하여야하는 거래에 해당되는지에 대하여 본다. 양도소득금액결정을 위한 양도자산의 양도가액과 취득가액에 관한 소득세법 제23조 제4항 단서, 동법 제45조 제1항 제1호 단서 및 이들 법률의 위임에 따른 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의하면 국세청장이 지역에따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할수 있는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득금액을 결정하도록 규정하고 있다. 한편, 위와같은 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득금액을 결정하도록 한 소득세법령의 규정에 따라 국세청훈령인 재산제세조사사무처리규정 동 제72조 제3항에서 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에서의 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”의 내용을 규정하고 있다. 그런데 전시 재산제세조사사무처리규정이 부동산거래의 과열 및 침체에 따라 투기거래인지를 달리 판별하도록 투기거래유형을 규정한 동 규정 제72조 제3항 각호를 수차례에 걸쳐 개정한데서 보듯이 투기거래인지를 부동산의 거래시기, 거래한 부동산의 보유기간, 부동산을 거래하게된 사유 및 기타부동산거래내용등을 종합하여 개개 납세의무자별 또는 개개거래단위별로 판단하여야 할 것이다. 이 건의 경우 먼저 청구인의 쟁점토지 취득사항을 살펴보면, 쟁점토지 인근에서 출생하여 교육을 마치고 65-72년까지 중고등학교 수학교사로 봉직하다가 72년부터 아버지가 영위하던 양곡도소매상을 승계하여 양곡도소매업을 영위한 청구인이 양곡도소매업에서의 수입금액으로 74년이후 수시로 쟁점부동산을 취득하였음이 청구인의 경력증명서, 주민등록표등본, 사업자등록증 및 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 인정되고 있다. 또한 청구인이 양도한 쟁점토지는 양도당시에는 울산시의 공업화에 따라 도시화됨에 따라 지가가 현저히 상승하였고, 형질변경 및 토지구획정리사업의 시행으로 대지화되고 분할되었을지라도 취득당시에는 그 지목이 전, 답, 임야등인점과 앞서본바와 같이 청구인이 양곡도소매업을 영위한 점에 비추어 볼 때에 청구인이 이들 토지를 취득하게된 사유가 농사를 짓기위한 것이라는 청구인의 주장은 일응 신빙성있어 보인 반면 단지 투기를 목적으로 하여 이들 토지를 취득하였다고는 보이지 아니한다. 한편, 청구인의 쟁점토지의 양도사항에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 83년부터 88년까지의 기간중에 수시로 양도하였는데 청구인이 양도한 쟁점토지는 청구인이 단독으로 소유하다가 양도한 토지(쟁점토지중 울산시 중구 OO동 OOOOOO 대지 511평방미터, 울산시 남구 OO동 OOOO O외2필지 합계 대지 1,034평방미터로 이하 “단독소유토지”라 한다)와 청구외 OOO와 공동으로 소유하다가 양도한 토지(쟁점토지중 단독소유토지를 제외한 나머지 토지로서 “공유토지”라 한다)로 구분할 수 있는 바, 일반적으로 단독으로 부동산을 취득하지 아니하고 다른자와 공동으로 부동산을 취득하는 경우란 취득하려는 부동산을 단독으로 취득하기에는 자력이 미치지 못하거나, 공동으로 부동산을 취득하려는 자와 취득하려는 부동산의 사용 또는 보유목적이 동일할 때에 공동으로 부동산을 취득하게 되는데 그후 일방소유자에게 자금사정이나 사용 또는 보유목적이 달라지는 등으로 하여 일방소유자가 공동으로 소유한 부동산을 양도하려 할 경우에는 다른 공동소유자는 공동소유자를 달리하여 공동소유토지를 보유하는 경우도 있겠지만 취득당시의 공동소유자가 공유토지를 양도하고자 할 경우에는 이를 양도하는 것이 더욱 일반적인 예라 하겠다. 더욱이 공유부동산을 양수한 자가 종전 소유자보다 다수이며 이들 양수자가 종전소유자와는 전혀 다른용도로 양도부동산을 이용하려 할 경우에는 일방공동소유자는 타방공동소유자가 공동소유부동산을 양도하려할 경우에 함께 소유한 부동산을 양도하는 것이 일반적인 거래관행이라 하겠다. 이 건의 경우 청구인이 청구외 OOO와 공동으로 취득한 “공유토지”의 양도사항에 대하여 보면, 청구외 OOO의 공유토지의 위 OOO지분양도에 따른 양도소득세 부과처분에 대한 당심판소의 결정례(89부1592, 89.12.21)에서와 같이 위 OOO는 동인이 설립한 OOOO고등학교의 교사(校舍)신축등 학교시설을 설치하기 위하여 청구인과 공동소유한 “공유토지”를 양도하여야 하였고, 이에따라 청구인 또한 “공유토지”의 청구인지분을 양도한 것으로 인정되며, 청구인 및 청구외 OOO로부터 공유토지를 양수한 청구외 OOO, OOO, OOO등이 미등기상태에서 수십필지의 택지로 분할하여 주택을 신축하려는 실수요자에게 양도하였음이 처분청의 조사서에 의하여 확인되고 있는 점을 보아서도 공동소유자 OOO가 청구인과의 공유토지중 동인의 지분을 양도하려 할 때에 청구인 또한 이를 양도할 수 밖에 없었다 하겠다. 또한 처분청은 청구인이 다수필지의 토지를 양도한 사실이 있으므로 쟁점토지거래는 투기거래에 해당된다고 본듯한데, 청구인이 청구외 OOO와 공동으로 양도한 토지중 83년도에 양도한 울산시 중구 OO동 OOOO외 1필지를 제외한 87년 양도분인 울주군 온산면 OO리 O OOOO외 6필지는 청구인과 청구외 OOO가 7필지의 토지를 양도한 것으로 등기되었고 이에 따라 과세하였으나, 위 토지는 분할되어 등기이전되기전에 청구인들이 청구외 OOO에게 양도하기로 계약하고 중도금이 지급된 상태에서 양수자인 OOO이 1필지의 토지를 7필지로 분할하여 미등기상태에서 양도하였음이 처분청의 조사서에 의하여 확인되고 있음을 볼 때에 청구인등이 양도한 토지는 분할되기전인 울주군 온산면 OO리 O OOOO 한필지의 토지라 하겠다. 위와마찬가지로 청구인과 청구외 OOO가 공동소유하다가 88년도에 양도한 울산시 동구 OO동 OOOOO외 19필지의 토지는 위 토지가 분할(88.4.13)되기전인 88.2 청구인들이 청구외 OOO, OOO에게 양도하기로 계약하고 중도금을 받은 상태에서 양수자가 20필지로 분할하여 미등기전매하였고, 울산시 동구 OO동 OOOOO외 16필지의 토지 또한 동토지가 분할(88.1.7)되기전인 87.11 청구외 OOO, OOO에게 양도하는 계약을 체결하고 중도금이 지급된 상태에서 양수인 OOO, OOO가 17필지로 분할하여 미등기전매한 사실들이 처분청의 조사내용 및 위 OOO, OOO, OOO등에 대한 과세내용에 의하여 인정되고 있으므로 청구인과 공유자 OOO가 88년에 양도한 토지의 필지는 2필지에 불과하다 하겠다. 이상에서와 같이 청구인이 청구외 OOO와 공동으로 소유하다가 양도한 공유토지는 청구인이 이들토지를 취득할 당시에는 그 지목이 전, 답, 임야등이었으나 그후 울산시의 공업화등으로 지가가 상승하였고 이들 토지중일부는 구획정리사업의 시행등으로 양도당시에는 지목이 대지로 변경되거나 필지 또한 여러필지로 분할되었으나 청구인이 양도한 토지의 대부분은 양수자가 양수토지를 분할하여 미등기전매하게됨에 따른 것이라는 점과 청구인과 이들토지를 양도하게된 사유가 공유자의 학교시설을 위한 자금소요와 양수토지에 주택을 신축하려는 다수의 양수인과는 토지를 공유한다는 것이 사실상 어렵다는 점이 인정되는 점으로 보아서 청구인이 공유토지를 양도한 사유가 공유자의 학교시설을 위한 공유토지의 지분 양도시에 청구인 또한 이를 양도하게 되었다고 인정되는 이 건에 있어서 10년이상 장기간 보유한 토지를 양도하는 경우까지를 투기거래로 보기는 어렵다 하겠다. 그러나 청구인이 단독으로 소유하다가 양도한 울산시 중구 OO동 OOOOOO 대지 511평방미터와 울산시 남구 OO동 OOOOO외 2필지 대지 1,034평방미터는 청구인이 이들 토지를 취득한 사유가 농사를 짓는다든지등의 실수요자로서 이를 취득하였다고 볼만한 아무런 이유가 없을 뿐만 아니라 양도사유 또한 이를 양도하여야 할 만한 불가피한 사유가 있었다고 하기 어려우므로 이들토지거래는 처분청이 투기거래로 인정한 당초처분을 유지할 수 밖에 없다 하겠다. 다음으로 청구인이 87.12.22 양도한 울산시 남구 OO동 OOOOO대지 601.7평방미터의 양도에 따른 소득에 대하여 양도소득세가 면제되는지에 대하여 본다. 청구인은 위 토지를 87.12.22자로 OO주택조합에게 양도하였고 이를 양수한 OO주택조합은 양도일이 속하는 과세년도의 과세표준신고기한인 88.5.31이전에 국민주택을 준공하지 못하고 88.9.10에 국민주택을 준공하였고 청구인 또한 준공일로부터 3월이 지난 89.5.30에 조세감면규제법시행령 제50조 제9항에 의한 국민주택건설용토지세액 환급신청서를 제출하였음이 처분청이 제출한 관련서류에 의하여 인정되고 청구인 또한 위와같은 사실을 인정하고 있는 바이다. 그런데 조세감면규제법 제62조 및 동법시행령 제50조는 내국인이 토지를 국민주택건설용지로 양도하고 이를 취득한 자가 3년이내에 국민주택을 건축한 경우에는 동토지양도에 따른 양도소득세는 면제하도록 규정하면서 이와같은 양도소득세의 면제는 양도자가 국민주택이 준공된 날로부터 3월이내에, 다만 양도일이 속하는 과세년도의 과세표준 신고기한전에 준공된 경우에는 당해과세표준신고기한내에 국민주택 건설용토지세액 환급신청서에 의한 신청을 한 경우에 한하도록 규정하고 있다. 그러하다면 청구인으로부터 토지를 양수한 OO주택조합이 청구인이 양도한 날이 속한 과세년도의 과세표준신고기한이 경과되어 국민주택을 준공하였으므로 청구인은 동 준공일로부터 3월이내인 88.12.9까지는 환급신청을 하였어야 할 터인데도 준공일로부터 3월이 지난 89.5.30에 이르러서야 환급신청하였으므로 이는 전시 조세감면규제법·령에 의하여 양도소득세가 면제되는 신청이 있었다고 보기 어렵다 하겠다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 일부이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.