양도가액 및 취득가액을 실지거래가액 및 75.1.1이전 취득분은 환산가액에 의거 양도차익을 산출한 당초 처분의 당부(경정)

[주 문] 남부산 세무서장이 89.5.11자 청구인에게 결정고지한 ’83년귀속 양도소득에 대한 방위세 18,624,480원, ’85년 귀속 양도소득세 21,654,840원 동방위세 4,330,950원 및 ’88년 귀속 양도소득세 190,877,780원 동방위세 38,175,550원의 부과 처분은 별지(1)의 양도토지는 취득가액 및 양도가액을 각각 기준시가로 하여 양도차익을 산출하여 과세표준과 그 세액을 경정하 고 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 부산시 남구 OO동 OOOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로 청구인이 68.3.13-78.9.6사이 취득한 경남 울주군 삼남면 OO리 OOOOO외 25필지(전-답 및 대지) 38,157평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 83.6.1, 85.8.26, 88.3.9에 양도한데 대하여, 처분청은 89.4.6 부산지방국세청의 투기조사 결과에 따른 부동산 양도소득세 결정통보(조 1, 22650-1513호, 89.4.6)에 의거 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 재산제세 사무처리 규정 제72조 제3항 제8호에 해당되는 부동산 투기거래로 보아 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 75.1.1이전 취득분은 환산가액으로, 75.1.1이후분은 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산출하여 89.5.11자로 청구인에게 ’83귀속분 양도소득에 대한 방위세 18,624,480원, 85귀속 양도소득세 21,654,800원 동방위세 4,330,950원, 88귀속 양도소득세 190,877,780원 동방위세 38,175,550원을 부과 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 89.6.16 심사청구를 거쳐 89.8.23 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장 처분청은 쟁점토지 거래를 부동산 투기거래로 인정하여 실지가액에 의거 양도소득세를 결정하였으나 투기거래라 함은 개발 예측등의 특정지역의 지가상승을 노려 단기간에 매매하는 행위를 반복적으로 하는 때에 해당되는 거래인 것으로 쟁점 토지는 보유기간이 10년이상으로 상속 및 자경농지등 실수요 목적으로 취득하였음에도 투기를 목적으로 한 것으로 보았을뿐만 아니라 쟁점 토지 양도후 처분청에 자산 양도차익 예정신고 및 자진 납부를 이행한 것을 부동산 투기거래고 보아 실지가액에 의하여 결정함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 1호의 규정에 의하면 양도 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하나 대통령령이 정하는 경우에는 실지가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 또는 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있고 이에 의거한 재산제세 사무처리 규정 제72조 제3항 제8호에서 국세청장 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장이 투기거래로 인정한 때로 규정하고 있는바, 이 건의 경우 세무서 공정과세 위원회에서 부동산 투기거래로 보아서 확인된 실지가액을 양도가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산하여 이 건 세액을 부과한 당초 처분은 정당한 처분으로 보여지므로 청구주장은 받아들이기 곤란하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점 토지의 거래를 부동산 투기거래에 해당하는 것으로 보아 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액 및 75.1.1이전 취득분은 환산가액에 의거 양도차익을 산출한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 관련규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항에서 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있고, 동법 제60조에서는 동 기준시가의 결정방법을 대통령령에 위임하고 있으며 동법 시행령 제115조는 기준시가의 결정방법을 규정하고 있는바, 동 제1항에서 국세청장이 정하는 특정지역이외의 지역에 있어서는 지방세법상의 과세시가 표준액에 의한 가액을 기준시가로 하도록 규정하고 있고, 동법 시행령 제170조 제4항에서 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는바, 동 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모의 거래, 기타 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우도 국세청 훈령 제980호 재산제세 조사사무처리규정 제72조 제3항에 규정하는 각호로서 1-7호(생략) 8호, 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 동법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 실시된 양도소득세 공정과세 위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한때라고 규정하고 있고, 또한 소득세법 부칙(74.12.24 법률 제2705호) 제16조(양도자산의 취득시기에 관한 의제)에서 “동법 제23조에 규정하는 자산중 토지, 건물로서 74.12.31이전에 취득한 것은 75.1.1에 취득한 것으로 본다”라고 규정하고 동법 시행령 부칙 (74.12.31 대통령령 제7458호) 제9조(양도자산 취득에 관한 경과 조치)에서 “74.12.31이전에 취득한 자산의 취득가액은 75.1.1현재의 시가(시가를 알 수 없는때에는 75.1.1현재의 기준시가 이하 같다)에 의하여 평가한 가액으로 한다”라고 규정하고 있다. 다음 이 건 당초 처분청의 과세 경위 및 청구주장을 보면, 처분청은 89.5.6 부산지방국세청의 투기 조사결과에 따른 부동산 양도소득세 결정통보(조 1, 22650-1513호)에 의거 쟁점 토지의 거래를 양도소득세 공정과세 위원회의 자문을 거쳐 재산제세 사무처리 규정 제72조 제3항 제8호에 해당된 부동산 투기거래로 보아 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액(75.1.1이전 취득분은 75.1.1의제 취득한 환산가액)에 의하여 양도차익을 산출하여 89.5.11 이 건 양도소득세 및 방위세를 부과 결정하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 83.6.1양도한 부산시 남구 OO동 OOOO등 10필지 대지 4,177.50평방미터는 일부 상속 및 인근토지를 추가 취득하여 9년간 보유하고 있다가 국민주택 규모 건설용지로 양도한 것으로 양도소득세는 조세 감면 규제법 제62조에 의거 면제되고, 방위세만 과세된 것이며, 85.8.26 및 9.23 양도한 울주군 삼남면 OO리 OOOOO 전, 답등 7필지 22,475.31평방미터는 상속받은 농지와 주변 농지는 추가 취득하여 20년간 자경 또는 위탁 경작한 토지로 사업 자금 필요상 양도한 것이며 88.4.30등 3회에 걸쳐 양도한 구미시 OO동 OOOOO 답등외 8필지 11,OOO.4평방미터는 자급 식량 조달을 위한 자경농지로 70년에 취득 위탁 경작하다가 구미시 구획정리 사업완료로 부득이 사업자금 필요상 양도한 것으로 투기목적 취득이 아닌 실수요 목적의 취득이므로 자산 양도차익 예정 신고 및 납부한 내용대로 기준시가로 쟁점 토지의 양도가액 및 취득가액을 계산하여 과세하여야 한다는 주장이다. 처분청이 이 건 토지 거래를 투기거래로 보아 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액 및 실지거래가액으로 결정한 처분의 당부를 살펴보면, 이 건 쟁점 토지중 청구인이 74.12.31이전에 취득한 22필지의 토지는 소득세법 부칙(74.12.31 법률 제2705호) 제16조의 규정에 의거 75.1.1취득한 것으로 간주되고 동법 시행령 부칙 제9조에 의거 74.12.31 이전에 취득한 자산의 취득가액은 75.1.1 현재의 시가에 의하여 평가한 가액으로 하되 시가를 알 수 없는 때에는 75.1.1현재의 기준시가에 의하여 평가한 가액으로 하도록 규정하고 있어 실지거래가액에 의한 양도차익 계산이 제한되어 있고 이러한 경우 동법 시행령 제170조 제1항 규정에 의거 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함이 원칙이라 할 것이고(88서 601(88.10.25) 89구 63(89.4.12)동지.) 또한 쟁점 토지를 청구인이 74.12.31이전 취득하여 10내지 20여년간 장기간 보유하고 있었던 점 및 당심에 제출한 취득경위나 농지세 과세증명등 관련서류등에 의한 사용실태등을 감안할 때 투기 거래로 인정하기는 어렵다고 보여지며, 75.1.1 이후 취득한 토지의 양도에 대한 당초 처분에는 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. (별지 1) 소 재 지 지 목 면적(평방미터) 취득일 양도일 부산시 남구 OO동 OOOO 대 307.8 72.5.30 83.6.1 〃 OOOO 〃 319.7 〃 〃 〃 OOOO 〃 314.7 71.2.12 〃 〃 OOOOO 〃 596 71.10.19 〃 〃 OOOOO 〃 596 〃 〃 〃 OOOOO 〃 472.1 〃 〃 〃 OOOO 〃 274.7 74.6.28 〃 〃 OOOO 〃 595.56 〃 〃 울주군 삼남면 OO OOOOO 전 2,261 72.12.11 85.9.23 〃 OOOO 임 10,116.1 72.12.1 〃 〃 OOO 답 661.3 68.3.4 85.8.26 〃 OOO 〃 2,835.97 68.3.13 〃 〃 OOO 〃 2,878.97 〃 〃 〃 OOO 전 2,984.79 68.3.29 〃 〃 OOOOOO 답 819.8 68.3.9 88.5.12 울주군 삼남면 OO리 OOOOO 하천 81.9 68.3.9 88.5.12 구미시 OO동 OOOOO 답 1,328.92 70.6.10 88.4.30 〃 OOOOO 〃 879.3 〃 〃 〃 OOOOO 〃 3,606.6 71.4.26 〃 〃 OOOOO 〃 1,543.8 70.6.16 88.4.30 〃 OOOOO 〃 1,429.1 〃 88.3.7 〃 OOO 〃 1,814.8 〃 88.5.9 계 22필지 36,718.91