농지의 대토에 해당되지 않는다고 할 경우에 부동산 투기거래로 볼 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 경상남도 김해군 장유면 OO리 OOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 87.3.12 위 주소지와 같은면 OO리 OOOOO외 13필지의 답 9,743평방미터(이하 “갑”농지라 한다)를 73,800,000원(청구인이 주장하는 취득가액)에 취득한 후 87.3월경 같은면 OO리 OOOOO등 10필지의 답 10,066평방미터(이하 “을”농지라 한다)를 48,816,000원에 취득하여 87.3.22, 79,000,000원에 양도하고, 87.5월경 같은면 OO리 OOOOO 답 1,537.2평방미터와 같으면 OO리 OOOOOO 답 1,974.1평방미터(이하 “병”농지라 한다)를 31,620,000원에 취득하여 87.7.22 46,430,000원에 각각 미등기상태로 양도한 사실에 대하여 처분청이 쟁점 “을” 및 “병”농지(총면적: 13,550.3평방미터)의 양도를 부동산투기거래(단기간내 미등기전매)로 보고 양도가액(총 125,430,000원)과 취득가액(총 80,436,000원)을 실지거래가액으로 계산하여 88.11.1자로 양도소득세 40,494,600원 및 동방위세 6,749,100원을 결정고지하자 청구인은 농지의 대토에 해당되어 양도소득세등이 비과세되어야 한다는 이유를 들어 88.12.2 이의신청과 89.2.3 심사청구를 거쳐 89.6.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 주소지에서 선대부터 농업에 종사해온 농민으로서 87.3.12자로 쟁점 “갑”농지를 취득한 후 1년이내인 87.5월과 7월에 쟁점 “을” 및 “병”농지를 양도하였는 바, 이는 순수한 경작상 필요에 의하여 농지를 취득하고 법정기한내에 다른 농지를 양도한 것이므로 양도소득세 비과세대상이 되는 농지의 대토에 해당됨이 분명한데도 처분청이 부동산투기거래로 보아 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하고 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점 “을” 및 “병”농지를 취득한 후 불과 1-2개월만에 미등기상태로 전매한 행위는 처음부터 경작상 필요에 의한 것이 아니고 부동산투기를 목적으로 한 것이 분명하므로 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 산정하고 양도소득세 부과한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점 “을” 및 “병”농지의 양도가 농지의 대토에 해당되는지의 여부와 농지의 대토에 해당되지 않는다고 할 경우에 부동산 투기거래로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 이 건 과세경위를 보면 청구인은 87.3.12자로 쟁점 “갑”농지 9,743평방미터를 취득한 후 87.3월경(일자미상) 쟁점“을”농지 10,066평방미터를 취득하여 87,3.22자로 양도하고(양도가액 79,000,000원), 87.5월경(일자미상) 쟁점 “병”농지 3,484.3평방미터를 취득하여 87.7.22자로 46,430,000원에 양도한 사실에 대하여 처분청은 위 쟁점 “을” 및 “병”농지의 양도를 부동산투지거래로 보고 양도 및 취득가액을 모두 실지거래가액(양도가액 125,430,000원, 취득가액 80,436,000원)으로 계산하여 양도소득세 40,494,620원 및 동방위세 6,749,100원을 결정고지하였음이 양도소득세 결정결의서등에 의하여 확인되고 있으며, 이에 대하여 청구인은 쟁점 “갑”농지를 취득한 후 1년내에 쟁점 “을” 및 “병”농지를 양도하였으므로 농지의 대토(선취득 후양도)에 해당된다고 주장하고 있다. 이건 관계법령규정을 보면, 소득세법 제5조(비과세소득) 제6호 (양도소득) (차)목에서 “대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득은 소득세를 부과하지 아니한다”고 규정하고 있고, 동법시행령 제14조 제7항에서 농지의 대토 요건으로 “경작상 필요에 의하여 종전의 농지의 양도일로부터 1년내에 다른 농지를 취득한 때(다만 종전의 농지의 양도전에 다른 농지를 취득한 경우에는 다른 농지의 취득일로부터 1년내에 종전의 농지를 양도한 때에 한한다)와 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 그 면적이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상인 때”를 규정하고 있다. 또한, 부동산투기거래의 범위에 대하여 소득세법 제23조 제4항 단서, 동법제45조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정의 위임을 받아 제정된 국세청훈령 제980호(87.2.16 개정시행) 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에서 “부동산을 미등기상태로 전매한 때(제1호)”, “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때(제5호)”등을 열거규정하고 있음을 알 수 있다. 먼저 쟁점 “을” 및 “병”농지의 양도가 농지의 대토에 해당되는지의 여부에 대하여 살펴보면, 첫째, 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 비과세하는 것은 자경농민이 경작장 필요에 의하여 소유농지를 양도하고 그에 상응하는 다른 농지를 취득하는 경우에 농민에게 세부담을 지우지 않으려는데 근본취지가 있다 할 것인 바, 이 건 청구인은 자신이 자경농민이며 경장상 필요에 의하여 쟁점 “을” 및 “병”농지를 양도하였다고 주장하고 있을 뿐 이를 뒷받침하는 거증자료를 제시하지 못하고 있으며, 둘째, 전시 관계법령규정을 보면 “종전농지를 양도하기 전에 다른 농지를 취득한 경우에 다른 농지의 취득일로부터 1년내에 종전의 농지를 양도한 때”를 농지의 대토요건중의 하나로 규정하고 있어 청구인은 이 건 농지의 양도가 이에 해당된다고 주장하고 있으나 쟁점 “갑”농지를 87.3.12자로 취득한 후에 쟁점 “을” 및 “병”농지를 새로이 취득하여 “을” 및 “병”농지를 경작에 사용한 사실없이 단기간(1-2개월)내에 미등기전매하였으므로 농지의 대토요건에 해당하지 않으며, 셋째, 농지대토의 또다른 요건 즉 면적(취득면적이 양도면적이상인 때) 또는 가액(취득가액이 양도가액의 2분의 1이상인 때)요건이 충족되는지의 여부를 보면 취득면적(9.743평방미터)이 양도면적(13,005.3평방미터)에 미달되며 가액에 있어서 청구인은 쟁점“갑”농지의 취득가액이 73,800,000원으로서 쟁점“을” 및 “병”농지의 양도가액 총 125,430,000원의 2분의 1인 62,715,000원을 초과하므로 그 요건이 충족된다고 주장하고 있으나 쟁점 “갑”농지의 취득가액 73,800,000원이 실지거래가액이라는 주장을 뒷받침할만한 금융자료등 객관성 있는 거증자료를 제시하고 있지 못하므로 그 신빙성을 인정할 수 없다 하겠다. 위와같은 사실들로 미루어 볼 때 쟁점 “을” 및 “병”농지의 양도가 농지의 대토에 해당된다고 볼 수는 없다 할 것이다. 다음으로 이 건 쟁점농지의 양도가 부동산투기거래에 해당되는지의 여부에 대하여 살펴보면, 부동산투기거래 해당여부는 일반적으로 단기보유 또는 미등기전매여부, 거래규모, 타인명의의 위장거래여부등을 감안하여 판정하게 되는 바, 이 건 쟁점 “을” 및 “병”농지는 보유기간이 1-2개월로서 단기간일 뿐만 아니라 미등기상태에서 양도하였다는 사실만 보더라도 전시한 재산제세조사사무처리규정(국세청훈련 제980호) 제72조 제3항 제1호 및 제5호에 각각 규정하고 있는 부동산투기거래유형에 해당됨이 분명하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점 “을” 및 “병”농지의 양도를 부동산투기거래로 보고 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 산정하여 청구인에게 양도소득세 및 동방위세를 부과한 처분은 적법타당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.