임대업에 제공하다 점포를 양도한 경우 이를 부수재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 부산직할시 OO동 OOOOO OO 소재, 아파트 및 근린생활 시설 5층 1동(1층 358.51평방미터, 2층 내지 5층 각 389.98평방미터, 지하 443.17평방미터 및 옥탑 21.59평방미터)을 아파트 건설로 사업자등록을 하고 76.2.20 이를 신축하여 아파트는 분양완료하였으나 점포 5개(1층 4개, 지하 1개)가 미분양됨에 따라 미분양 점포 5개를 임대할 목적으로 77.5.28부동산 임대로 사업자 등록을 하여 이를 계속 임대업에 제공하여 오다 87.8.1 이중 점포 2개(1층 104호 23.83평방미터 및 1층 111호 54.68평방미터, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 청구외 OO O동 OOO OO에 양도하고 확정신고 기한내인 88.5.31 양도소득세 1,534,010원 및 동방위세 153,400원을 자진 신고 납부한데 대하여, 처분청은 이 건 부동산 양도가 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 규정하고 있는 부동산매매업에 해당되므로 부가가치세 과세대상이 된다하여 89.1.20 이 건 부가가치세 6,984,950원을 부과하자, 청구인은 이에 불복하여 89.5.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 이 건 부동산을 양도하기 위하여 임대중이던 임대료를 정산함과 동시에 이부분 임대업이 사실상 폐업(정산일자 87.7.13, 폐업일자와 동일함, 87.8.1 소유권 이전등기)되었으므로 재화의 자가 공급에 해당되고 취득후 2년이 경과되었으므로 부가가치세 과세표준은 영의 금액이 되고 양도소득세만 납부하면 되는 것인데도 불구하고 처분청은 이 건 부동산 양도를 부동산 매매업으로 보았으나, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1 과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산 매매업을 영위하는 것으로 본다라고 규정하고 있으므로, 청구인이 76.2.20 이 건 건물을 신축한후 신축건물 일부를 분양하고 잔여 점포는 임대한 후 87.8.1 이 건 부동산을 양도하였을뿐 이 건 부동산이외에는 취득 또는 판매한 사실이 없으므로 청구인에게 전시 규정에 의하여 부동산 매매업으로 간주하여 부가가치세를 결정고지함은 부당하므로 이 건 부가가치세는 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 관련된 법규를 살펴보면, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 그 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산 매매업을 영위하는 것으로 본다”로 규정되어 있고, 대법원 84누 59(85.5.14 제2부 판결)에서 부동산 매매 또는 임대를 사업목적으로 나타내고 건물을 신축하여 여러차례에 걸쳐 구분 분양한 경우 이는 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항 규정의 부동산 매매업을 한 것이므로 이에 대한 부가가치세의 부과는 정당하다라고 판결되었는바, 청구인은 당초 이 건 건물을 76.2.20일 신축하여 일부 분양하였고 미분양한 점포 5개를 소유하여 오다 이 건 부동산을 양도하였으므로 전시한 법조등에 의하여 청구인을 부동산 매매업으로 보아 부가가치세 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 분양 판매할 목적으로 신축한 건물의 점포 5개가 판매되지 않아 이를 임대업으로 전환하여 77.5.28 이후 임대업에 제공하다 이중 2개점포를 87.8.1 양도한 경우 이를 부수재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세할 수 있는지의 여부에 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 이 건 처분경위를 살펴보면, 청구인이 76.2.20 아파트 및 근린생활시설을 신축하여 아파트는 분양완료하였으나 점포 5개가 미분양됨에 따라 미분양한 점포 5개를 임대할 목적으로 77.5.28 부동산 임대로 사업자 등록을 하여 이를 계속 임대업에 제공하여 오다 87.8.1 이중 이 건 부동산(점포 2개)을 청구외 OO O동 OOO OO에 양도하고 양도소득세를 자진 신고 납부한데 대하여 이는 부동산 매매업에 해당되므로 부가가치세 과세대상이 된다 하여 이 건 과세하였음을 알 수 있고, 이에 대해 청구인은 이 건 부동산을 양도하기 위하여 임대중이던 임대료를 정산함과 동시에 이부분 임대업이 사실상 폐업되었으므로 재화의 자가 공급에 해당되고 취득후 2년이 경과되었으므로 부가가치세 과세표준은 영의 금액이 되고 양도소득세만 납부하면 되는 것인데도 불구하고 처분청은 이 건 부동산 양도를 부동산 매매업으로 보고 있으나, 이 건 부동산 양도를 부동산 매매업으로 보기 위해서는 청구인이 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 규정하고 있는 것처럼 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우 포함) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우라야 부동산 매매업으로 볼 수 있음에도 불구하고 청구인은 76.2.20 이 건 건물을 신축한 후 아파트는 분양 완료하였으나 잔여 점포 5개가 미분양됨에 따라 이를 임대업에 제공하여 오다 87.8.1 이건 부동산을 양도하였을 뿐 이 건 부동산 이외에는 취득 또는 판매한 사실이 없으므로 이 건 부동산 양도를 부동산 매매업으로 보고 이 건 부가가치세를 과세함은 부당하다는 주장인바, 먼저 청구인이 주장하는 것처럼 이 건 부동산 양도가 사업을 폐지함으로써 잔존하는 재화의 자가공급에 해당되는지의 여부에 대하여 살펴보면, 부가가치세법 제6조 제4항에서 “사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다”로 규정되어 있는바, 이 규정이 의미하는 바는 사업자체가 폐지되어야 비로소 재화의 자가 공급이 됨을 뜻하는 것으로 이 건과 같이 단지 임대업에 제공되던 사업용 고정자산의 일시 양도가 있었을뿐 임대업으로서의 사업자체는 계속되는 경우에도 해당되는 규정이라고는 볼 수 없다 할 것이다. 다음으로 처분청의 처분 내용과 같이 이 건 부동산 양도가 부동산 매매업에 해당되는지에 대하여 보면, 전시 사실에서 청구인은 당초 분양판매할 목적으로 아파트 및 근린생활 시설을 신축하여 아파트는 분양완료하였으나 그에 따른 점포 5개가 미분양됨에 따라 미분양 점포 5개를 임대할 목적으로 77.5.28 부동산 임대업으로 사업자 등록을 함으로써 부동산 임대업으로 사업전환을 하였고 이후 이 건 부동산이 양도되는 87.8.1까지 10년간 이 건 부동산을 포함한 전시 사업용 고정자산을 임대업에 제공한 사실이 나타나고 있는데 이와같은 사실로 미루어 볼 때, 청구인은 미분양 점포를 분양하려 하였으나 분양이 잘 되지 아니하자 이를 일시적, 잠정적으로 임대하였다가 이를 판매하려고 함으로써 당초의 부동산 매매업자로서의 지위를 유지하려고 한 것이라기 보다는 잔여 점포가 분양이 되지 않자 바로 부동산 임대업으로 사업전환을 하여 10년간 부동산 임대업을 영위함으로써 임대업자로서의 지위를 유지하였음을 알 수 있는바, 따라서 이 건 부동산의 양도는 임대업에 제공된 사업용 고정자산의 일시 양도에 해당된다고 볼 수 있다 하겠다. 이와같은 경우 부가가치세법의 관계규정을 보면, 부가가치세법 제1조 제4항에서 “주된 거래인 재화의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 제화의 공급에 포함되고, 주된 거래인 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다”고 규정되어 있고 동법 시행령 제3조에서 “법 제1조 제4항의 규정에 의하여 주된 거래인 제화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 보는 재화 또는 용역은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”고 규정하면서 그 제3호에서 “주된 사업과 관련하여 우발적 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역”은 부가가치세가 부과된다고 규정하고 있다. 위 규정을 살펴볼 때, 이 건 부동산의 양도는 주된 사업인 부동산 임대업과 관련하여 우발적 또는 일시적으로 공급되는 재화로 볼 수 있다 하겠다. 다만 처분청은 부가가치세 시행 규칙 제1조 1항에 의거 부동산 매매업으로 보고 이 건 과세하였으나 그 법적용에 있어서 같은법 제1조 제4항에 의거 부수재화의 공급으로 보고 이 건 과세함이 타당하다 하겠으나 결과적으로 과세 요건은 충족되었다 하겠으므로 처분청의 이 건 과세는 잘못이 없다 하겠다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.