투기거래에 해당되는 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 부산직할시 동래구 OO동 OOO OOOOO OOOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 부산직할시 북구 OO동 OOO 답 1,441.3평방미터를 85.4.9 취득하여 85.9.28 양도하고 경남 김해군 진영면 OO리 OOO 임야 26,806.6평방미터를 87.1.19 취득하여 87.4.3 양도하였으며 울주군 삼남면 OO리 OOOOO 전 1,573.85평방미터를 86.2.7 취득하여 87.3.31 양도한 바 있는데, 처분청이 위 청구인의 부동산 매매거래를 투기거래로 본후 실지거래가액을 조사하여 이 가액으로 양도차익을 계산, 88.9.16 청구인에게 85년도 귀속분 양도소득세 12,709,180원 및 동방위세 2,541,730원과 87년도 귀속분 양도소득세 4,196,040원 및 동방위세 419,600원을 부과처분하자, 청구인이 이에 불복 88.11.12 심사청구를 거쳐 89.2.11 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장 처분청에서는 청구인이 투기목적으로 위 부동산을 매입하여 양도한 것으로 인정하고 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의거 실지거래가액을 추적하여 본건 과세하였으나, 위 부동산은 청구인이 과수원 경영과 농토로 하기 위하여 취득했던 것인데 자금사정이 여의치 못하여 양도한 것일뿐 투기목적이 아니었고 또한 특히 위 토지중 85.9.28 양도한 토지의 경우에는 87.2.16 이후 양도분 부터 적용하게 되어 있는 재산제세조사사무처리규정(87.1.26 국세청 고시 제87-7호)을 소급적용하여 투기거래로 본 것으로서 부당하므로, 이 건 과세처분은 각기 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 경정됨이 마땅하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인 주장은 투기목적이 아니며 법규정 적용이 잘못되었다는 주장이나, 쟁점 토지를 87.1.9 과 86.2.7 에 각각 취득하여 87.4.3 과 87.3.31 에 각각 양도하였으므로 1년이내의 단기 양도에 해당되고, 법적용 착오라는 부산시 북구 OO동 OOO소재 답1,441.3평방미터도 85.4.9 에 취득, 85.9.28 에 양도한 소유기간 6개월이내의 단기 매매여서 투기행위임이 객관적으로 인정되는 바(청구인의 처 OOO도 부동산 투기거래로 과세처분을 받은 사실이 있음) 거래상대방으로 부터 징취한 확인서 및 매매계약서등을 근거로 취득 및 양도의 실지거래가액을 확인하고 이에 의하여 양도차익을 계산, 과세한 당초처분에 달리 잘못을 발견할 수 없으며 청구주장 이유 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인의 위 토지 양도가 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하는 경우인 투기거래에 해당되는 것인지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 본건 과세기록에 의하면, 청구인(OOO)은 83년 이후 88.9 조사일 현재까지 대지·답·임야·전·주택·아파트등을 9회에 걸쳐 양도한 바 있고 86, 87년중에 5회에 걸쳐 취득한 17필지 토지 8,130.7평을 조사일 현재 보유하고 있으며, 청구인의 처(OOO:투기거래자로 과세된 바 있음)도 83년 이후 현재까지 답·임야·전·대지 등을 6회에 걸쳐 양도한 바 있고, 86, 87년등에 5회에 걸쳐 취득한 17필지 토지 8,130.7평을 현재 보유하고 있는 상황하에서 청구인의 이 건 쟁점 토지 양도는 1년이내의 단기거래로서 재산제세사무처리규정 제72조 제3항의 거래에 해당되는 투기거래로 본후, 이는 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에 해당된다는 이유를 들어 소득세법 제23조 제4항 단서와 제45조 제1항 제1호 단서에 의거 실지거래가액으로 양도차익을 계산, 본건 과세한 것임이 확인된다. 다음 관련규정으로서 1982.12.21 개정된 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하면, 양도소득세의 양도차익계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하면서 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고, 1982.12.31 개정된 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호는 위 위임규정에 따라 양도소득세의 실지거래가액이 적용될 경우의 하나로서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하여 국세청장으로 하여금 양도소득세의 과세표준인 양도차익의 계산에 있어서 실지거래가액이 적용될 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되는 거래를 지정할 수 있도록 하고 있고, 이에 따라 국세청장이 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에서 양도소득세의 실지거래가액이 적용될 부동산투기억제를 위하여 필요하다고 인정되는 거래의 유형을 열거하고 있으므로 비록 위 재산제세조사사무처리규정이 국세청장의 훈령형식으로 되어 있다 하더라도 이에 의한 거래지정은 소득세법시행령의 위임에 따라 그 규정의 내용을 보충하는 기능을 가지면서 그와 결합하여 대외적인 구속력이 있는 법규명령으로서의 효력을 갖게된다고 보아야 하고, 따라서 위 재산제세조사사무처리규정은 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 과세함에 있어서의 법령상의 적법한 근거가 된다고 할 것인데(대법원 87.9.29 선고 86누484, 88.5.10 선고 87누1028 참조) 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에서는 위 “국세청장이 정하는 일정규모이상의 거래 또는 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”를 83.12.31 개정(84.1.1 부터 시행)후 87.1.27 개정 전까지는 다음과 같이 제1호 내지 제5호로 나누어 그 각호의 1에 해당하는 부동산투기거래인 때로서 실지거래가액이 확인된 경우를 말한다고 규정하였고, [1. 부동산을 투기목적으로 취득하여 미등기상태로 단기전매한 때

2. 위장, 가공인을 거래과정에 개입시켜 전매하는 거래

3. 선의의 실수요자로 위장하여 부동산 및 부동산에 관한 권리를 취득하여 전매하는 거래(83.12.31 개정)

4. 기타 제1호 내지 제3호에 존재하는 거래로서 객관적으로 투기행위로 인정되는 거래

5. 국세청장, 지방국세청장 및 세무서장의 부동산 거래특별조사나 관계기관의 조사로 제1호 내지 제4호에 준하는 투기거래로 판명된 거래]라고 하고, 그 다음 87.1.26 개정(87.2.16 이후 양도분 부터 시행)후 부터는 동 국세청장이 지정하는 거래에 대하여 “양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다”고 하여 [1. 부동산을 미등기 상태로 전매한 때

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(예:아파트 당첨권)을 양도한 때

3. 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

4. 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

5. 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

6. 군(읍제외)·면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계 면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

7. 시(서울특별시 및 직할시 포함)·읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고 그가액(등록세 과세표준액)이 1억원이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

8. 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조의2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때]라고 하였다. 살피건대, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”에 대하여 정하고 있는 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항은 앞서본 바와 같이 비로소 87.1.26 부로 신설된 것이 아니라 그전 85년 이전부터 있어 오던것을 좀더 세분화하여 개정한 것뿐이고 또한 동 규정에는 적용상의 예외 규정을 두고 있지 아니하므로 객관적이고도 합리적인 부득이한 경우(예: 수용등)를 제외하고는 동 규정상의 거래에 해당되는 경우 투기거래로 보는것이 적법하다 하겠는데, 이 건의 경우 청구인이 87.1.19 취득하여 87.4.3 매도한 김해군 진영면 OO리 OOO 임야의 양도거래와 86.2.7 취득하여 87.3.31 매도한 울주군 삼남면 OO리 OOOOO전의 양도거래는 단기거래로서 당시의 재산제세조사사무처리규정(87.1.26 개정후 규정) 제72조 제3항 제5호의 거래에 해당되는 투기거래인 것으로 인정되며, 85.4.9 취득하여 85.9.28 매도한 부산시 북구 OO동 OOO 답의 양도거래에 있어서도 이 건 과세기록에 의할 때 청구인이 주장하는 바와같은 87.1.26 개정된 위 재산제세조사사무처리규정을 소급적용한 근거는 나타나지 아니하는 한편, 1년이내의 단기거래일뿐만 아니라 85년 당시의 동 규정(87.1.26 개정전 규정) 제72조 제3항 제3호의 “선의의 실수요자로 위장하여 부동산을 전매하는 거래”등에 해당되는 투기거래인 것으로 인정되고, 그외 이상 3건 거래 모두 그 실지거래가액에 있어서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 바, 본건 쟁점 거래 전부는 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 거래에 해당되는 것으로서 소득세법 제23조 제4항 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 단서의 규정에 의거 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산해야 하는 경우라 할 것이다. 따라서 본건 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 적법한 반면, 이와 다른 청구주장은 이유 없는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.