[요지] 처분청은 위 대지를 청구인 단독으로 취득하였다가 양도한 것으로 보아 확인서를 작성하였으나 청구인지분은 그중 3분의 1인 바, 위 토지의 취득 및 양도가액도 그의 3분의1로 경정하여야 함
[요지] 처분청은 위 대지를 청구인 단독으로 취득하였다가 양도한 것으로 보아 확인서를 작성하였으나 청구인지분은 그중 3분의 1인 바, 위 토지의 취득 및 양도가액도 그의 3분의1로 경정하여야 함
[주 문] 동래세무서장이 88.5.16 청구인에게 결정고지한 종합소득세618,776,260원(83년도 과세기간분 94,592,280원, 84년도 과세기간분 39,012,360원, 85년도 과세기간분 216,179,670원과 86년도과세기간분 268,991,950원) 및 동 방위세 123,968,070원(83년도과세기간분 18,918,450원, 84년도 과세기간분 7,802,470원, 85년도 과세기간분 43,336,730원과 86년도 과세기간분53,910,420원)의 처분중
1. 83년도 과세기간중 매도한 부산시 동래구 OO동OOOOO 소재 대지 128평방미터의 매도가액은 40,000,000원으로 그 취득가액은 2,582,000원으로 하고 그 과세기간에 매도한 토지등의 매매차익은 소득세법시행령 제141조 제1항 제4호의 규정을 적용하여 양도소득특별공제액에 상당하는 금액을 차감하여 그 매매차익을 계산한 후 83과세기간분 과세표준금액과 세액을 경정한다.
2. 84년도 내지 86년도 3개과세기간에 매도한 토지등에 대한 매매차익은 소득세법시행령 제142조 제1항 제2호의 규정에 의한 추계조사결정방법으로 계산한 후 각 과세기간분의 과세표준금액과 세액을 각각 경정한다.
3. 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 사실 청구인은 부산직할시 동래구 OOO동 OOO 소재 OOOOO OOO OOOO에 거주하는 자로 77년도 부터 86년도까지의 기간중 정원수와 속성수등을 재배하기 위하여 부산직할시 동래구 OO동, 금정구 OO동 및 북구 OO동 소재 임야 및 전답등 103,678.69평방미터(이하 “쟁점토지등”이라 한다)를 취득하였다가 쟁점토지의 형질을 대지등으로 변경하여 이를 83년도부터 86년도까지의 기간중 26차례에 걸쳐 실수요자들에게 분할양도한 사실이 있는 바, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 거래한 것을 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 88.5.17 88년도수시분 종합소득세 618,776,260원(83년도 귀속분 94,592,280원, 84년도 귀속분 39,012,360원, 85년도 귀속분 216,179,670원과 86년도 귀속분 268,991,950원의 합계금액) 및 동방위세 123,968,070원(83년도 귀속분 18,918,450원, 84년도 귀속분 7,802,470원, 85년도 귀속분 43,336,730원과 86년도 귀속분 53,910,420원의 합계금액)을 결정고지하자 청구인은 이에 불복, 88.7.15 이의 신청, 88.9.24 심사청구를 거쳐 88.12.24 이 건 심판청구를 제기한 것이다.
2. 청구인 주장 청구인은 79년도부터 부산직할시 동래구 OO동, 금정구 OO동, 북구 OO동 등지에서 정원수, 속성수등을 재배하기 위한 농장 및 묘목장등의 용도로 임야 및 전답을 취득하여 수년간 보유하고 있던 중 쟁점토지가 도시계획으로 인한 토지구획정리사업등으로 쟁점토지 대부분의 지목이 대지로 전환되어 부득이 이를 분할 양도한 사실이 있는 바,
3. 국세청장 의견 청구인의 경우 부동산 취득회수를 보면, 83년도 4회, 84년도 1회, 85년도 4회, 86년도 3회이고, 판매회수는 83년도 4회, 84년도 3회, 85년도 10회, 86년도 9회가 이루어졌음이 확인되고 동 사실에 대하여는 다툼이 없으므로 취득 및 판매행위의 계속성과 반복성에 비추어 볼 때 이를 부동산매매업으로 보았음은 잘못이 없고 부동산매매차익의 계산내용을 보면 쟁점토지등의 판매가액과 취득가액은 부산지방국세청장이 청구인에 대한 세무조사시 청구인이 작성하여 제출한 확인서에서 실지거래가액이 확인되고 있으나 동 부동산에 투입되었다는 제반경비에 대하여는 증빙서류의 제시가 없어 동 사실을 확인할 수 없으므로 실지거래가액이 확인된 판매가액과 취득가액의 차액을 부동산매매차익으로 하여 종합소득세를 과세한 당초처분에는 잘못이 없다는 의견이다.
4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은
5. 심리 및 판단 이 건 과세결정경위를 보면 처분청은 88년도 상반기 부동산투기억제를 위한 조사일환으로 청구인의 부동산거래에 대하여도 그 조사를 하였던 것으로 청구인은 전, 답 및 임야등 많은 필지의 토지를 취득하였다가 대지등으로 형질변경을 하여 양도한 사실이 있었는 바, 처분청의 조사서에 의하면, 이 건 과세에 관련된 부동산의 취득회수는 83년도 4회, 84년도 1회, 85년도 4회 및 86년도 3회이었고, 그 양도회수는 83년도 4회, 84년도 3회, 85년도 10회 및 86년도 9회로 이는 부가가치세법시행규칙(사업의 범위) 제1항 및 소득세법시행령 제36조 제3호의 규정에 의한 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 이 건 종합소득세등을 과세한 것임을 알 수 있고, 청구인이 위와같이 여러필지의 토지를 취득하였다가 형질변경등을 하여 양도한 사실과 쟁점토지의 개량비 및 자본적지출등 그 소요경비등에 관련 비치보관한 장부 및 그 증빙이 없다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 바, 이를 청구주장별로 살펴본다.
1. 제94조에 규정하는 양도자산의 필요경비에 상응하는 금액. 이 경우 동조 제5항의 규정은 이를 적용하지 아니한다.(후단신설 82.12.31)
2. 제98조에 규정하는 당해토지등의 건설자금에 충당한 금액의 이자
3. 토지등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금
4. 제46조에 규정하는 양도소득특별공제액에 상당하는 금액”이라고 규정하고 있으며, 동법시행령 제142조(토지등매매차익과 세액의 조사결정) 제1항은 “법제94조의 규정에 의한 토지등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다.
1. 부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정한다.
2. 제169조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다”라고 규정하고 있고, 추계결정사유를 규정하고 있는 동법시행령 제169조(추계조사결정) 제1항에서는 “법제120조 제1항에서 “대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유”라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때
2. 기장의 내용이 시설규모·종업원수·원자재·상품·제품시가 각종요금에 비추어 허위임이 명백한 때
3. 기장의 내용이 원자재사용량·전력사용량·기타조업상황에 비추어 허위임이 명백한 때”라고 규정하고 있는 바, 위의 관련법령을 종합하여 보면 부동산매매업의 경우 그 매매차익의 계산은 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 한 실지조사방법에 의하는 것을 그 원칙으로 하고 있으나 이에 관한 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때 등의 경우에는 예외적으로 소득표준율을 곱하여 계산하는 추계조사결정방법으로 그 매매차익을 결정하도록 하고 있음을 알 수 있다. 다음으로 처분청이 채택한 이 건 매매차익결정방법을 보면, 처분청은 청구인을 상대로 하여 조사확인한 양도 및 취득가액을 근거로 하여 그 양도가액에서 그 취득가액만을 차감한 금액을 매매차익으로 하였는 바, 이는 전시한 매매차익의 계산방법 중 실지조사결정방법에 의한 것으로 청구인은 이 건 토지매매에 관련된 장부 및 그 증빙이 없다는 사유로 관계법령에 의한 그 필요경비인 설비비·개량비 및 자본적지출등은 물론 양도소득특별공제액에 상당하는 금액도 공제하지 않았음이 결정결의서상 확인되고 있어 이 건 청구인이 매매한 쟁점토지등의 경우 처분청이 채택한 실지조사결정방법에 의한 매매차익 결정방법이 정당한 것인지 또는 청구인의 주장대로 토지개량 및 형질변경등에 관한 장부 및 그 증빙이 없어 추계조사결정방법에 따라 매매차익을 계산할 수 있는 것인지에 대하여 보면, 청구인은 83년도 과세기간 부터 86년도 과세기간까지의 기간중 26차례에 걸쳐 쟁점토지등을 양도한 것으로 청구인이 양도한 쟁점토지등은 부산직할시 북구 OO동 소재 토지 12건(이는 당초 그 지목이 임야이었던 것을 토지구획정리사업을 시행하여 대지로 환지받을 수 있는 상태에서 양도한 것으로 환지전면적은 25,292.54평방미터이고 환지예정권리면적은 12,668.74평방미터임), 금정구 OO동 소재 토지 7건 (이는 당초 미나리논 11필지 1,105평방미터와 대지 8필지 520.9평방미터를 축대쌓기, 성토 및 도로개설등 토지의 용도변경 및 이를 개량을 한 후 택지로 양도하였음), 동래구 OO동 소재 토지 3건(이는 전 2필지 237.33평방미터와 대지 128평방미터임), 해운대구 OO동 소재 토지 3건(이 토지는 취득 및 양도당시 공히 임야로 76,123평방미터임) 및 동구 OO동 OOOOO 소재 주택1동(이는 대지 145.5평방미터와 건물 91.51평방미터임)으로 위 쟁점토지중 첫째, 부산시 북구 OO동 O OOOO외 12필지는 취득당시에는 임야이었던 토지들로 청구인은 쟁점임야를 축대쌓기, 정지작업, 진입로 개설등을 한 후 관상수 및 묘목장으로 사용(부산시 북구 OO동 OOOO에 거주하는 청구외 OOO외1인이 사실확인하고 있다)하다가 토지구획정리사업지구로 고시(81.5.25 건설부고시 제179호 및 81.8.14 부산직할시 고시 제185호)되어 토지구획정리사업지구내 토지소유자들(청구인을 포함하여 청구외 OOO외 12인)은 84.3.21 부산직할시장으로 부터 토지구획정리사업조합설립 및 사업시행인가를 득하고, 위 조합원들은 84.4.20 OOOO건설주식회사와 토지구획정리사업공사에 관한 도급계약을 체결하였으며 그후 85.7.9 부산직할시장으로 부터 토지구획정리사업환지계획(환지예정지) 인가를 얻었음이 관계증빙서류상 나타나고 있다. 그러하다면 이 건 OO지구토지의 경우 토지구획정리사업시행전에는 축대쌓기, 정지작업 및 진입로개설등에 따른 필요경비가 있었고, 그 후 토지구획정리사업도 있었으므로 토지의 용도변경 및 개량에 소요된 비용이 상당량 있었을 것으로 인정되나 청구인은 이에 관련 장부 및 그 증빙을 비치보관하고 있지 않으므로 이 건 토지매매차익계산은 소득세법시행령 제142조 제1항 제2호의 규정에 의한 추계조사결정방법에 의함이 합당하다 하겠다.(이하 “첫째유형” 이라 한다) 둘째, 부산시 금정구 OO동 OOOOOO외 7건은 당초 11필지의 미나리논과 8필지의 대지를 축대쌓기, 성토 내지는 도로개설을 하여 그 토지의 형질변경 내지는 개량을 통해 택지로 조성한 후 양도한 것임이 부산시 금정구 OO동 OOOOO OO에 거주하는 청구외 OOO외2인의 인감증명첨부한 사실확인서와 쟁점토지등기부등본 및 토지대장과 청구인이 당심판소에 제시한 사진으로도 그 사실이 입증되고 있어 이건의 경우도 토지의 용도변경 및 그 개량에 소요된 비용이 상당량 있었을 것으로 인정되나 청구인은 이에 관련 장부 및 그 증빙을 비치보관하고 있지 않으므로 그 토지매매차익은 첫째유형과 같이 추계결정방법에 의함이 합당하다 하겠다(이하 “둘째유형” 이라 한다) 셋째, 청구인이 매매한 부산시 동래구 OO동 소재 전과 대지 3건과 부산시 해운대구 OO동 O OOOO외등 3건 및 부산시 동구 OO동 OOOOO 소재 주택 1건에 대하여, 청구인은 임야 및 전은 관상수등을 재배하다 양도한 토지로 이에는 정지작업, 농로개설등 제비용이 상당량 소요되었고, 주택의 경우도 집수리를 하는데 많은 비용이 지출된바 있다는 주장에 대한 증빙으로 인우보증서를 제시하고 있으나 위 부동산은 취득후 그 기본내용에 변경됨이 없이 원상태대로 양도한 부동산들이었음이 관련등기부등본등을 통해 확인할 수 있는 바, 위 부동산에 관련 설비비, 개량비 및 자본적지출등이 실제로 지출되었다 함을 입증할 수 있는 객관적이고도 구체적인 반증이 없는한 위 인우보증서만으로는 신빙성이 있는 것으로 받아들이기는 곤란하다 하겠다. 따라서 이 건의 경우는 양도가액에서 취득가액을 차감하는 실지조사결정방법으로 매매차익을 계산함에 합당하다 할 것이다(이하 “셋째유형” 이라 한다). 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 양도한 쟁점토지들은 추계조사결정방법에 의하는 것과 실지조사결정방법에 의하는 경우로 구분되고 있으나 쟁점토지 등은 83년도 과세기간부터 86년도 과세기간에 걸쳐 양도된 것으로 그 매매차익계산은 각 토지의 개별내용에 따라 결정하는 것 보다는 각 과세년도별로 대수관찰과 그 매매건수 및 매매금액 등을 감안한 중요성의 원칙에 따라 그 결정방법을 채택하는 것이 합리적인 방법이라 할 것으로 각 과세기간별 그 결정유형을 검토하여 보면 다음과 같다.
(1) 83년도 과세기간 청구인이 매도한 토지는 해운대구 OO동 소재 임야 2건과 동래구 OO동 소재 대지와 전 3건, 동구 OO동 소재 주택1동으로 이는 전시 셋째유형에 해당되므로 실지조사결정방법으로 매매차익을 계산함이 정당하다 하겠다. 다만, 이 경우 처분청은 실지조사결정방법으로 매매차익을 결정하면서 양도가액에서 그 취득가액만을 차감하여 결정한 것으로 토지개량비 및 설비비등 그 필요경비는 없다 하겠으나 장부와 증빙이 없더라도 그 계산이 가능한 소득세법시행령 제141조 제1항 제4호의 규정에 의한 양도소득특별공제액에 상당하는 금액은 차감한 후 과세표준과 세액을 계산함이 타당하다 판단된다.
(2) 84년도 과세기간 청구인이 매도한 토지는 북구 OO동 소재 2건과 금정구 OO동 소재 2건으로 이는 전시 첫째 및 둘째 유형에 해당되므로 추계결정방법으로 매매차익을 결정하고 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다 판단된다.
(3) 85년도 과세기간 청구인이 매도한 토지는 북구 OO동 소재 5건과 금정구 OO동 소재 6건으로 이는 전시 첫째 및 둘째유형에 해당되므로 추계결정방법으로 매매차익을 결정하고 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다 판단된다.
(4) 86년도 과세기간 청구인이 양도한 토지중 북구 OO동 소재 토지 5건(양도가액 390,586,000원)과 금정구 OO동 소재 토지 1건(양도가액 19,000,000원)은 전시 첫째 및 둘째유형에 해당되고 동래구 OO동 소재 토지 1건(양도가액 20,140,000원)과 해운대구 OO동 소재 토지 2건(양도가액 60,800,000원)은 전시 셋째유형에 해당되는 바, 전자인 추계조사결정방법에 해당되는 토지는 6건에 그 매매대금이 409,586,000원인 반면 후자인 실지조사결정방법에 해당되는 토지는 3건에 그 매매대금은 80,900,000원으로 총매도토지대비 추계조사결정방법에 해당되는 토지의 비율은 건수로는 66.6%이고 매매대금은 83.5%의 비율로 나타나고 있어 대수관찰에 의한 그 중요성의 원칙에 의하면 추계조사결정방법으로 매매차익을 계산하고 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다 판단된다.
6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.