청구인의 부동산 매매행위가 부동산 매매업에 해당되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 대구시 북구 OO동 OOOOOOO에 주소를 둔 사람으로 83년도부터 87년까지 5년간에 걸쳐 대구시 동구 OO동 OOOOO외 163필지 소재 토지 13,956.8평(이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 69회에 걸쳐 매수하여 118회에 걸쳐 매도한 사실에 대하여, 처분청은 청구인의 위 부동산 매매행위가 부동산매매업에 해당되는 것으로 보고 88.11.19자로 청구인에게 88년 수시분 종합소득세 465,726,190원(83년 귀속 71,761,410원, 84년 귀속 67,336,370원, 85년 귀속 53,580,170원, 86년 귀속 129,893,080원, 87년 귀속 143,155,160원) 및 동 방위세 93,244,390원(83년 귀속 14,352,280원, 84년 귀속 13,467,270원, 85년 귀속 10,788,280원, 86년 귀속 25,978,610원, 87년 귀속 28,657,950원)을 결정고지하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 1983년부터 1987년까지 5년간 거래한 이 건 부동산의 매매소득에 대하여, 처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 사업소득으로 과세하였으나 청구인은 1970년 이전부터 대구시 북구 OO동에서 과수원과 미작농사를 경작한 농민으로서 부동산매매업을 영위한 사실이 없고, 단순히 농사짓던 토지가 대구시에 편입되어 자연이 대지로 지목변경됨에 농사를 지을 수 없어 부득이 양도하였는 바, 이 건 부동산중 단기매매한 87년도 거래분에 대하여는 부동산 매매업을 영위한 것으로 보더라도 그 이전 거래분인 83년도부터 87년까지 거래분은 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아 사업소득으로 과세함은 부당하니 동 거래분은 양도소득세로 과세하여야 하고, 설사 모든 거래를 부동산 매매업으로 보아 사업소득으로 과세함이 정당할지라도 별지 목록 기재 토지의 경우 그 취득 또는 양도당시의 실지거래가액을 처분청이 결정한 가액 대신 청구인이 주장하는 가액으로 하여 당해 토지의 매매차익을 계산하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 부동산 매매업을 한 사실이 없다고 주장하나 청구인은 1970년대 이후 대구시 북구 OO동·OO동 일대에 대규모 부동산 거래로 치부하였으며, 청구인의 83년 이후 부동산 거래를 보면 다음과 같다.

• 다 음 - 과세기간별 부동산 거래현황 구 분 계 87 86 85 84 83 비고 1기 2기 1기 2기 1기 2기 1기 2기 1기 2기 취득회수 69 10 36 2 2 3 2 2 3 7 2 87년은 부동산매매업으로 신고 양도회수 118 34 5 10 6 5 6 17 15 17 3 그리고 이 건과 관련된 법조문을 살펴보면, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.”라고 규정하고 있으며, 소득세법 기본통칙 2-4-8...20에서도 “부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우는 부동산 매매업으로 본다”라고 규정하고 있음을 알 수 있는 바, 청구인의 경우 부동산 취득 횟수와 양도횟수를 보면, 전시와 같고 이에 대한 다툼이 없으므로 취득 및 판매행위의 계속성과 반복성에 비추어 볼 때 이를 부동산 매매업으로 보고 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은 청구인의 이 건 부동산 매매행위가 부동산 매매업에 해당되는지를 가리고, 예비적 청구로서 처분청이 결정한 별지 목록기재 부동산의 매매차익이 적정한지 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

• 가. 주청구에 대하여: 청구인이 이 건 부동산을 매매한 것과 관련하여 처분청이 청구인을 부동산 매매업자로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 데 대하여 청구인은 부동산매매업을 영위한 바 없이 단순히 자산을 양도한 것이어서 위 부동산 매매행위는 양도소득세 과세대상이 된다는 주장이다. 이 건 관련 법령을 살펴보면, 소득세법 제29조 제1항 제8호는 소득세의 과세대상이 되는 사업소득에 부동산업으로 발생한 소득을 열거하고 있고, 같은법 시행령 제36조는 위 부동산업을 부동산매매업이라고 규정하고 있는 바, 부동산매매로 인한 소득을 소득세법상의 사업소득으로 볼 것인지 또는 단순한 양도소득으로 볼 것인지의 구별은 그 매매행위를 “업”으로 하는 것인지의 여부에 그 일반적인 기준이 있다 할 것이고, 그 구체적인 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 회수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 있는지의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려야 할 것이다(대법원 판례 85누745, 86.7.8 동지) 이 건의 경우 청구인이 이 건 부동산을 73.5.29부터 87.10.21까지 69회에 걸쳐 취득하여 83.1.20부터 87.12.21까지 118회에 걸쳐 분할하여 매매하였는 바, 그 거래부동산의 규모(총 16필지 토지 계 13,956.8평), 거래회수 및 계속적이고 반복적으로 거래한 사실등에 비추어 볼 때 청구인은 이 건 부동산을 영리를 목적으로 매입하여 판매한 것으로 인정되어지며, 따라서 이러한 부동산 매매행위는 전시 법조에 의한 부동산매매업에 해당된다 할 것이어서 단순히 자산의 양도에 해당된다는 청구인의 주장은 이유가 없다 판단된다.
• 나. 예비적 청구에 대하여: 처분청은 청구인의 확인서등에 근거하여 별지목록 기재 토지중 “가”토지의 양도가액을 총 232,260,000원으로 결정한 데 대하여 청구인은 157,273,000원이 실지거래가액임을 주장하고, “을”토지의 취득가액을 총 24,772,000원으로 결정한 데 대하여 청구인은 65,698,025원이 실지거래가액임을 주장하며, “병”토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 당해 토지의 확인된 양도가액을 기준하여 소득표준율(34.4%)로 그 매매차익을 계산한 데 대하여 청구인은 426,116,300원이 그 실지취득가액이니 당해 토지의 매매차익은 실지조사 결정하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 처분청이 별지 목록 기재 부동산의 매매차익을 청구인의 확인서등에 의거 위와 같이 결정하데 대하여 청구인은 별지 목록 기재 부동산의 취득 또는 양도가액은 청구인이 주장하는 가액이 실지거래가액이라고만 주장할 뿐 이를 확인하기 위한 매매계약서는 물론 그 밖의 어떠한 증빙자료도 제시하지 아니하고 있는 바, 아무런 증빙자료도 제시함이 없이 막연히 주장하는 가액을 실지거래가액으로 인정할 수는 없다 할 것이므로 이 부분 청구주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.