매매계약서상 가액에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 강남구 OO동 OOOOOO OOO 소재 부동산소개업소인 “OO개발”의 종업원으로 근무하던 자로서, 88.7월중 서울지방국세청에서 OO개발에 대한 조사결과 청구인이 전북 김제군 김제읍 OO리 OOOOOO OO 대지 1,633평방미터 및 동 지상 무허가가옥1동(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 88.4.7 10,000,000원에 취득, 동년 4.11 16,790,000원에 미등기 전매하였다고 보아 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산, 88.11.16자로 청구인에게 양도소득세 5,092,500원 및 동 방위세 509,250원을 과세하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 89.4.11 심사청구를 거쳐 89.7.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주O 쟁점부동산의 당초 소유자인 청구외 OOO가 쟁점부동산을 88.4.7 청구외 OOO에게 10,000,000원에 양도하기로 계약 체결하였다가 이를 무효화한 후 청구외 OOO를 잘 아는 청구인이 동인을 대신하여 88.4.11 청구외 OOO외 2인에게 16,790,000원에 양도하기로 계약 체결한 것이므로 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매하였다고 보아 과세한 것은 부당하다는 주O이다.

3. 국세청O 의견 청구인은 부동산중개업을 영위하는 OO개발의 종업원으로 되어 있으나 실질적으로는 당해 업소의 모든 부동산 거래를 청구인 단독명의로 행하고 그에 따른 일정액의 관리비만을 당 업소의 명의자인 OO에게 지불하고 있는 사업자로서 처분청에서 수집한 쟁점부동산에 대한 취득시 매매계약서(88.4.7 작성, 매도인 OOO, 매수인 OOO) 및 양도시 매매계약서(88.4.11 작성, 매도인 OOO 대 OOO, 매수인 OOO외 2인)에 의하여 양도차익을 6,790,000원으로 결정하고 이 건 과세하였는 바, 청구인은 청구외 OOO의 확인서를 제시하면서 당초 처분이 부당하다고 주O하나, 이를 신빙성 있는 거증으로 채택할 수 없으며, 따라서 청구인이 김제읍 OO리 OOOO에 거주하는 OOO를 통하여 쟁점부동산을 매수한 후 청구외 OOO등 2인에게 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분에 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 쟁점부동산을 미등기 전매하였다고 보아 매매계약서상 가액에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저, 관계법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하여 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청O이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청O이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청 훈령인 재산제세 조사사무처리 규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26 개정) 제72조 제3항은 “소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청O이 정하는 일정 규모 이상의 거래 또는 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청O이 지정하는 거래라 함”은

(1) 부동산을 미등기 상태로 전매한 때 (2)-(3) (생략)

(4) 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때 (6)-(8) (생략)라고 규정하고 있는 바, 이 건 사실관계를 살펴보면, 첫째, 쟁점부동산 거래당시 청구인은 서울시 강남구 OO동 OOOOO O OOO 소재 부동산 소개업소인 “OO개발”의 종업원으로 근무하던 자이며, 둘째, 서울지방국세청이 88년 7월 OO개발에 대한 조사결과 징취된 쟁점부동산에 대한 88.4.7자 매매계약서(매도인: OOO, 매수인: OOO, 매매대금: 10,000,000원) 및 88.4.11자 매매계약서(매도인 OOO 代 OOO, 매수인: OOO외 2인, 매매대금: 16,790,000원) 그 자체에 대하여는 청구인도 다툼이 없다는 점, 셋째, 청구인은 당초 쟁점부동산 소유자인 OOO가 청구외 OOO와 88.4.7자 매매계약을 해약, 평소 청구외 OOO를 잘 아는 청구인이 청구외 OOO를 대신하여 88.4.11 청구외 OOO등과 매매계약을 체결하였다는 주O이나, 88.4.11자 매매계약서에는 매도인이 OOO로 잘못 기재되어 있어 청구외 OOO와는 정당한 위·수임 관계가 없었음을 알 수 있는 점, 이상의 사실을 종합하여 볼 때, 이 건은 부동산 소개업자인 청구인이 청구외 OOO를 통하여 쟁점부동산을 취득, 미등기 상태에서 청구외 OOO등에게 양도하였다고 할 것이므로 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 이 건 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주O이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.