토지를 취득,양도한 것으로 본다면 청구인이 제시하는 양도가액을 실지거래가액으로 인정하여 이에 의해 양도소득세를 부과할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 광주광역시 서구 OO동 OOOO O OOOOOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로, 전남 해남군 옥천면 OO리 OOOO소재 답 2,866평방미터(이하 “쟁점 토지1”이라 한다)와 같은리 OOOO소재 답 2,932평방미터(이하 “쟁점 토지2”라 한다)의 등기부등본에 쟁점 토지 “1”은 청구외 OOO으로부터 1982.12.2에, 쟁점 토지“2”는 청구외 OOO(위 OOO의 아버지로 1985.3.20 사망하였음)으로부터 1982.12.23에 각각 청구인 명의로 소유권이전등기(원인: 매매)가 경료된 후 다시 1988.3.19에 각각 청구외 OOO명의로 소유권이전등기(원인: 매매)가 경료된 것으로 되어 있는데 대하여 처분청에서 청구인이 쟁점 토지를 취득·양도한 것으로 보아 취득가액(245,254원) 및 양도가액(5,855,980원)을 과세시가표준액에 의해 결정하여 1989.3.15 양도소득세 1,633,990원 및 동방위세 163,390원을 결정고지함에 따라 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 1989.6.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 청구외 OOO, 동 OOO은 청구인과 본적지에서 같이 살았고 친인척관계에 있는데, 위 OOO은 자녀가 8남매로 자녀 교육비, 결혼비, 분가비등으로 농촌에서 생활이 곤란한 사람이라 청구인에게 약3년에 걸쳐 7,100,000원을 차용해 갔으나 빌려간 금액을 갚을 수 없다고 하여 쟁점 토지를 1982년12월 대금 7,100,000원에 등기이전 받으면서 차후 채무를 갚을 때에는 반드시 매도인 청구외 OOO, 동 OOO에게 환원한다는 조건하에 등기이전을 받았으며, 그후 매도인 청구외 OOO이 1985.3.20 사망하고, 청구외 OOO이 1986.4.25 환매를 요구하여 당초매도가격에 1,000,000원을 더하여 8,100,000원에 다시 환매에 응해주었고 그간 청구외 OOO이 동 환원등기를 보류하여 오던중 1988년2월경 등기이전을 해가겠다고 하여 등기이전서류를 해준 사실이 있는 바, 청구인은 투기목적으로 토지를 매입매도한 것이 아니고 친인척간의 편의를 위하여 청구인이 차용해준 금액대신 일종의 보증관계를 확실하게 한 후 다시 청구외 OOO의 환매요구에 의하여 반환한 데 불과하므로 소득세법상 자산양도에 해당되지 아니하고(이하 “청구1”이라 한다), 자산양도에 해당된다 하더라도 매매차익(100만원)이 양도소득공제액(150만원)에 미달하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다(이하 “청구2”라 한다)는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은, 청구인은 쟁점 토지 취득시 전 소유자가 부채상환과 동시에 소유권이전을 요구할 때 되돌려주는 조건으로 취득하였고 전소유자의 환매요구에 의해 소유권을 이전하여 주었다고 주장하나, 쟁점 토지 매매계약서의 내용을 살펴보면, 소득세법 시행령 제45조 제1항 제1호(당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것)의 내용에는 합당하다고 보이지만 제2호(당해 자산을 채무자가 원래대로 사용·수익한다는 의사표시가 있을 것) 및 제3호(원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 있을 것)의 내용에 관하여는 명시가 없고 또한 전 소유자가 동계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고한 사실이 없어 양도담보로 보기는 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건 심판청구의 쟁점은, 청구“1”의 경우는 청구인이 채권담보목적으로 쟁점 토지의 소유권을 등기이전받았다가 환원등기해준 것으로 볼 수 있는지의 여부를, 청구“2”의 경우는 청구인이 쟁점 토지를 취득·양도한 것으로 본다면 청구인이 제시하는 취득·양도가액을 실지거래가액으로 인정하여 이에 의해 양도소득세를 부과할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

• 가. 청구“1”에 대하여 청구인은 쟁점 토지를 당초 710만원의 채권담보목적으로 등기이전받았다가 810만원을 변제받고 환원등기해준 것으로 자산양도로 볼 수 없다고 주장하고 있다. 먼저 관련법규에 대해 살피건대, 소득세법 시행령 제45조 제1항을 보면 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우에 ① 당사자간의 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있고(제1호), ② 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용수익한다는 의사표시가 있으며(제2호), ③ 원금·이율·변제기한·변제방법등에 관한 약정이 있는(제3호) 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니하는 것임을 알 수 있다. 다음으로 이 건 사실관계에 대해 살피건대, 청구인은 청구“1”에 대한 증빙으로 매매계약서를 제시하고 있으나 청구외 OOO과 동 OOO이 동 매매계약서사본을 첨부하여 과세표준확정신고를 한 사실이 없고, 동 매매계약서상에는 위에서 본 소득세법 시행령 제45조 제1항 제2호 및 제3호에 관한 약정이 기재되어 있지 아니할 뿐 아니라 동 매매계약서는 1988.9.22 처분청으로부터 이 건 양도소득세 사전안내서를 받고 사실관계를 소명하기 위해 사후에 작성된 것임을 청구인도 인정하고 있고, 또한 청구인은 “청구1”에 대한 증빙으로 청구외 OOO등의 확인서(인감증명첨부)를 제시하고 있을 뿐 채권담보목적으로 쟁점 토지를 등기이전받았다가 채권을 변제받고 이를 환원하였음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 위와같은 청구인의 주장은 막연한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니한다 할 것이다. 따라서 쟁점 토지가 매매를 원인으로 하여 청구외 OOO과 동 OOO으로부터 청구인명의로 이전등기되었다가 다시 청구외 OOO명의로 이전등기된 데 대하여 처분청에서 청구인이 취득·양도한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.
• 나. 청구“2”에 대하여 청구인은 쟁점 토지를 취득·양도한 것으로 본다하더라도 매매차익(810만원­710만원 = 100만원)이 양도소득공제액(150만원)에 미달되므로 이 건 처분은 취소되어야 한다고 주장하고 있다. 먼저 관련 법규에 대해 살피건대, 소득세법 제23조 제4항 및 제45항 제1항, 동법시행령 제170조 제4항을 보면 자산양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액은 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래와 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래·기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 제외하고는 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의해 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에만 실지거래가액에 의하여 결정하고 그렇지 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 결정하는 것임을 알 수 있다. 다음으로 이 건 사실관계에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점 토지의 양도에 대한 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 한 사실이 없을 뿐만 아니라 청구“2”에 대한 증빙으로 청구인도 사후에 작성된 것으로 인정하고 있는 매매계약서와 청구외 OOO등의 확인서만을 제시하고 있을 뿐 취득시 실지거래가액이 710만원이고 양도시 실지거래가액이 810만원임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 위와같은 청구인의 주장역시 막연한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니한다 할 것이다. 따라서 처분청에서 청구인의 쟁점 토지 양도에 대해 취득 및 양도가액을 기준시가에 의해 결정하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 위에서 본 법규정에 비추어 볼 때 적법타당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.