법인에게 양도한 것으로 볼 경우 취득가액을 환산가액으로 산정한 것이 타당한지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 OO직할시 북구 OO동 OOOOO O OOOOO OOO OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 전라남도 여천군 율촌면 OO리 OOOOO O임야 2,493평방미터(이하 “당초토지”라 한다)를 81.11.18 청구외 OOO외 1인으로부터 취득한 후 그중 2,129평방미터를 대지로 형질변경하여 동 대지위에 OO주유소를 신축, 운영하다가 86.3.5 동 주유소 및 잔여임야 364평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 함께 청구외 OOO에게 소유권이전등기한 사실에 대하여, 처분청이 쟁점부동산은 실제로 이를 청구인이 청구외 OO석유주식회사에게 양도한 것으로 보아 양도가액은 실지거래가액인 216,790,000원으로, 취득가액은 환산가액인 47,928,570원으로 하여 양도차익을 계산하고 88.12.22 양도소득세 78,043,480원 및 동방위세 15,718,110원을 부과하자 이에 불복하여 89.1.9 이의신청을 거치고 89.4.8 심사청구를 거쳐 89.6.16 이 건 심판청구를 제기하였다.(이의신청결과 처분청이 89.2.20자로 양도소득세는 54,909,740원으로, 동방위세는 11,093,310원으로 경정하였음)

2. 청구인 주장 청구인은 “당초토지”를 81.11.18 청구외 OOO외 1인으로부터 99,720,000원에 취득하여 그중 2,129평방미터를 형질변경한 후 83.1.29 OO주유소를 42,500,000원을 투자하여 신축 경영하던 중 86.3.5 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 216,790,000원(시설물대금 13,210,000원 제외가격)에 양도하였는 바, 이는 쟁점부동산을 개인 OOO에게 양도한 것이지 법인(OO석유주식회사)에게 양도한 것이 아니므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 양도차익을 결정하여야 하며, 설사 쟁점부동산 거래를 법인과의 거래로 보더라도 양도가액을 실지거래가액(216,790,000원)으로 하면 취득가액도 실지거래가액인 142,OOO,000원(당초토지 취득가액 99,720,000원, 주유소 신축비 42,500,000원)으로 산정하여 달라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 “당초토지”는 여수공항에서 약 1-2키로미터에 위치하고 있으며 여수시에서 순천과 포항제철, 광양공장으로 통하는 도로변에 위치하고 있어 주유소의 위치로는 적합한 것으로 보여지고, 또한 당초토지의 취득일(81.11.8) 이전인 81.11.4 포항제철 광양공장 부지가 확정되고 82.9.28 부지조성공사에 착수하여 85.6.30 매립공사가 완료된 것으로 미루어, 이곳 일대에 부동산 투기가 81.11월 이전부터 일기 시작한 것으로 보이고, 현지에서 탐문한 바에 의하면 그당시 대지는 평당 8만원 내지 9만원 정도에 거래되었고, 논 밭은 2만원 내지 3만원에 거래되었다고 하며, 이 건의 토지는 O씨문중 땅으로서 청구인이 취득하면서 가액 때문에 상당히 어렵게 매입하였고 다른 땅의 거래가액보다 더 많은 가액을 주었을 것이라는 주변거주자들(OOO:율촌면 OO리 OOOOO 570508-OOOOOOO, OOO:율촌면 OO리 OOO 341021-OOOOOOO)의 진술과 부동산의 투기가 일기 시작할 때 매입한 점, 주유소의 입지조건이 적합한 점등으로 미루어 시가보다 비싼가격이 형성되었을 것으로는 보이나, 시가표준액이 1,207%(취득 36등급, 양도 127등급)가 상승된 반면 청구인이 제시한 실가는 177%(취득 99,700천원, 양도 177,190천원)의 상승에 미치지 않아 신빙성이 없다 하겠으며, 한편 건축공사 대금에 대하여 살펴보면, 동 공사도급계약서에는 공사기간을 82.5.20 착공하여 82.11.20 준공하도록 하여 82.5.10 계약을 체결하였으나, 여천군 건설과에서 확인한 바, 건축허가일은 82.9.22이고 82.10.7 착공하여 83.1.29 준공한 것으로 확인되어 공사일정등이 상이한 것 등으로 미루어 볼 때, 동 계약서는 신빙성이 없다 하겠고, 또한 건축비가 당시 평당가액(탐문추정가액 400,000원～450,000원)과 시가표준액(평당 238,017원)을 훨씬 초과하는 659,425원인 점과, 신축공사를 도급맡은 청구외 OOO에 대한 과세사실이나 사업자등록, 세금계산서 발행등을 하지 않은 것등으로 미루어 볼 때, 이것 역시 신빙성이 없다 하겠으며, 한편 청구인이 쟁점 부동산을 법인에게 양도한 것이 아니고 개인에게 양도한 것이라는 주장에 대한 처분청이 조사한 내용으로 미루어 볼 때, OO석유주식회사에서 직접 청구인에게 쟁점부동산 매매대금을 지급한 것으로 보여지므로 법인과의 거래가 아니라고 부인함은 이를 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구는 쟁점부동산이 법인에게 양도한 것인지의 여부 및 법인에게 양도한 것으로 볼 경우 취득가액을 환산가액으로 산정한 것이 타당한지의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 쟁점부동산이 법인에게 양도한 것인지의 여부에 대하여 살펴본다. 우선 쟁점부동산의 거래내역을 보면, 쟁점부동산을 86.3.5 청구인이 청구외 OOO에게 양도하였고 OOO는 86.11.20 OO석유주식회사에게 양도하였음이 등기부등본으로 확인되고 있는 바, 첫째, 처분청이 위 OOO에 대한 진술 및 조사결과, OOO가 쟁점부동산 취득에 소요된 자금의 출처를 제시하지 못하고 있고, 또한 OOO는 OO운수주식회사에 재직하고 있는 직원으로서 동 회사는 OO석유주식회사와 같은 계열회사인 관계로 OOO를 명의취득자로 선정하기가 용이하였다는 점, 그리고 OOO 명의로 개설되어 있는 OO은행 OO지점 예금계좌(계좌번호: 851-01-OOOOOO)는 OOO가 개설한 사실이 없다고 진술한 점등으로 미루어 쟁점부동산을 청구인이 직접 OO석유주식회사에 양도한 것으로 보았고, 둘째, 위 OOO가 쟁점부동산을 청구인으로부터 매수한 금액(시설물 포함 230,000,000원)과 OO석유주식회사에게 양도한 금액(시설물 포함 230,000,000원)이 일치하고 있으며, 셋째, 그 각각의 매매계약서 또한 양식 및 활자체가 동일한 것으로 보이고 부동산매매계약체결시의 일반관행인 중개인 또는 입회인의 서명날인이 없이 당사자만의 날일으로 작성되었는 바, 이와같은 사항들을 종합하여 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 직접 OO석유주식회사에 양도하였고, 그 대금도 위 OOO로부터 받은 것이 아니라 동사로부터 직접 받으면서 그 형식만 단순히, 위 OOO도 개설된 사실조차 모르는 그의 계좌를 거친 것에 불과한 것으로 보여질 뿐만 아니라, 청구인과 OO석유주식회사는 특약거래처라는 특수관계에 있다는 점에서 청구인은 쟁점부동산 양도시 처음부터 동사와 직접 거래하면서 그 중간에 위 OOO를 개입시킨 것으로 보는 것이 사실인 것으로 보아야 할 것이며, 따라서 처분청이 이를 법인과의 거래로 보아 양도가액을 확인된 실지거래가액으로 산정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 다음으로 법인과의 거래로 보아 실지거래가액을 적용하더라도 취득가액을 환산가액으로 산정한 것이 타당한 것인지의 여부에 대하여 본다. 첫째, 당초토지의 취득가액에 관하여 보면, 처분청은 청구인이 제시한 당초 토지매매계약서상의 실지취득가액이 신빙성이 없다는 이유로 이를 인정하지 않고 환산가액을 적용한데 비해, 청구인은 동 매매계약서가 진실된 것이며 동 매매계약서상의 취득가액(99,720,000원) 역시 사실이라고 주장하면서 당초토지 양도자의 매매대금 영수증과 인우보증서등의 자료를 제시하고 있는 바, 살피건대, 청구인이 제시한 당초 토지매매계약서는 사인간의 계약서로서 이는 실제내용과 다르게 작성될 수 있다는 점을 배제할 수 없다 할 것이고, 쟁점토지 양도자가 그 매매대금을 영수하고 청구인에게 작성하여 주었다는 영수증을 보면, 계약금을 받은 날과 잔금을 받은 날이 약 20일 간격이나 그 사용용지가 같은 종류로 보일 뿐만 아니라 그 사용필기구 또한 동일한 것으로 계속 연이어 쓴 것으로 보이는 등 진실된 것으로 보기 어렵다 하겠으며, 더구나 동 영수내용을 뒷받침할 수 있는 금융거래자료등의 증빙자료를 전혀 제시하지 못하고 있는 점등을 볼 때, 청구인이 주장하고 있는 당초토지 취득가액은 이를 진실된 것으로 받아들이기 어렵다 하겠으며, 둘째, 당초토지지상에 신축한 주유소건설자금에 관하여 보면, 청구인이 제시한 청구외 OOO와 체결한 주유소신축공사도급계약서는 실제로 공사전에 작성된 것으로 보기 어려울 뿐만 아니라 도급금액 또한 42,500,000원으로 되어 있어 처분청의 당초조사결과 동 금액은 당시 탐문상의 건축가액과 시가표준액을 훨씬 초과하는 금액이고 위 OOO에 대한 과세사실이나 사업자등록사실이 없고, 세금계산서 발행등을 하지 않은 것등으로 미루어 신빙성이 있어 보이지 아니한다고 하였으며, 셋째, 청구인이 주장하고 있는 취득가액은 당초 토지치득가액 99,720,000원, 주유소신축비 42,500,000원 그리고 이의신청시 필요경비로 인정받은 주유소 부지 조성비 47,000,000원등을 합하면 모두 189,OOO,000원으로서, 이는 실지양도가액 216,790,000원(주유소 시설물가액 제외한 가격)과 불과 27,570,000원의 양도차액이 발생한 것으로 계산되어 지는 바, 쟁점부동산의 보유기간(81.11.18-86.3.5)과 투자금액, 그리고 여수공항 및 광양제철소를 통하는 도로변에 위치하고 있는 좋은 입지조건등을 감안하여 보면, 위 양도차액수준이 납득하기 어려운 것으로 보여지는 바, 이와같은 내용들을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하고 있는 취득가액을 실지취득가액으로 인정하기는 어렵다 하겠으며, 따라서 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목에 규정한 바에 따라 환산한 가액으로 취득가액을 산정하여 이 건 과세한 처분청의 당초처분 역시 적법타당한 것이라고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.