토지의 취득 및 양도가 부동산 투기거래에 해당되는지 여부 및 농지의 대토에 해당되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 전남 승주군 서면 OO리 OOOOO에서 거주하고 있는 사람으로, 처분청은 청구인이 82-88년 동안에 거래한 토지중 아래의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)거래에 대하여 공정과세위원회의 자문을 거쳐 부OO 투기거래로 인정하고 확인된 실지거래가액에 의하여 88.9.16 양도소득세 66,246,680원 및 동방위세 19,989,790원을 부과처분하였는 바, 청구인은 이에 불복 88.11.15 이의신청, 89.1.30 심사청구를 거쳐 89.5.24 이 건 심판청구를 제기하였다. 아 래 소재지 지목 지적(㎡) 취득일 양도일 전남 순천시 OO동 OOO 〃 OO동 OOOOOO 〃 OO동 OOOOO 전남 승주군 서면 OO리 O OOO 〃 OOO 전남 순천시 OO동 OOOOOO 〃 OOOO 〃 OOOOO 〃 OOOOO 〃 OO동 OOOO 답 답 답 임야 전 답 답 전 답 답 2,516 560 2,106 27,387 563.5 1,547 1,272 1,445 340 531 84.4.30 86.10.17 86.5.20 85.8.12 85.8.12 82.2.19 85.6.5 87.8.10 87.8.10 86.11.12 86.2.10 86.12.16 86.9.27 86.6.18 86.6.18 87.1.14 87.12.1 87.12.14 87.12.14 88.4.22 합 계 38,267.5

2. 청구인 주장 처분청에서는 쟁점 토지 거래가 부OO투기거래에 해당한다 하여 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 과세하면서 전남 순천시 OO동 OOOOOO 답 1,272평방미터에 대하여는 청구인이 원소유자 OOO씨로부터 평당 30,000원씩에 주고 취득하였다고 인정하였으나 청구인은 청구외 OOO으로부터 평당 55,000원에 취득하였으며, 같은시 OO동 OOOOO, OOO 답 340평방미터와 전 1,445평방미터에 대해서도 처분청은 청구인이 평당 100,000원에 취득하였다고 하나, 원소유자 OOO씨가 확인한 바와 같이 청구인은 위 물건을 평당 금 144,000원에 취득하였으므로, 위 3건에 대해서는 실질과 다르게 과세하였으므로 부당하며, 이 건 거래는 투기목적이 아닌 철쭉 재배를 위한 경작상 필요에 의한 것이므로 농지의 대토이거나 개인과의 거래이므로 당연히 비과세되거나 기준시가로 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 양도한 이 건 부OO 거래는 경작상 필여에 의하여 양도한 농지의 대토이거나, 개인간의 거래이므로 양도소득세가 비과세되거나 기준시가에 의한 가액으로 과세해야 한다는 주장이므로 이에 대하여 보면, 청구인은 82년부터 88년 사이의 7년간에 11건의 부OO을 취득하여 양도한 바 있고 그중 7건의 거래는 1년이내에 단기 양도한 사실이 처분청의 조사기록에서 확인되고 있어서 이를 두고 투기거래로 인정하지 않을 이유없는 것이고, 다음 농지의 대토주장에 대하여 본다면, 청구인이 양도하거나 대토한 농지는 청구인의 거주지에서 원거리에 소재하고, 투기가 성행한 지역으로서 청구인 거주지 인근의 농지가 평당 2-6천원에 불과함에 비해 10-20만원이 넘는 가액으로 거래됐거나 단기 양도이어서 이 또한 경작상 필요에 의한 농지의 대토로 인정할 수 없으므로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의하여 확인되는 실지거래가액으로 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점 토지의 취득 및 양도가 부OO 투기거래에 해당되는지 여부 및 농지의 대토에 해당되는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 토지거래가 부OO 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 해당되는지 여부를 본다. 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하여 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부OO 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청 훈령인 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26 개정) 제72조 제3항은 “소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 거래 또는 부OO 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함”은

(1) 부OO을 미등기한 상태로 전매한 때

(2) 부OO을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트 당첨권)를 전매한 때

(3) 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

(4) 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부OO을 취득하여 1년이내 양도한 때

(6) 군(읍제외), 면지역에 소재하는 부OO으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부OO과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(7) 시(서울특별시 및 직할시 포함), 읍지역에 소재하는 부OO으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고, 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부OO과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(8) 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 동법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때라고 규정하고 있는 바, 처분청이 청구인의 82-88년의 토지거래중 부OO 투기거래로 인정한 쟁점 토지 거래내용을 보면, 전남 순천시 OO동 OOOOOO 답 560평방미터외 5건의 거래와 이 건 과세대상에는 포함되어 있지 않은 전남 승주군 해룡면 OO리 OOOOO 소재 대지 739.91평방미터의 거래를 포함한 7건의 거래는 취득한 후 1년이내에 양도한 사실이 인정되어 처분청이 전시한 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호 및 제8호의 규정에 의하여 처분청의 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정하여 확인된 실지거래가액에 따라 이 건 과세처분하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 철쭉 재배를 위하여 쟁점 토지를 거래하였으므로 투기거래로 인정하였음은 부당하며 또한 3건의 거래는 취득가액이 처분청의 과세내용과 다르다고 주장하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 청구인이 철쭉 재배를 함에 있어 장기간의 연작이 곤란하여 쟁점 토지거래를 하였다고 할지라도 이 건과 같이 취득한 후 1년 이내의 단기양도가 7건이나 되는 경우를 단순히 철쭉 재배만을 위하여 거래하였다고 인정하기는 어렵다고 할 것이고, 청구인이 주장하는 3건의 취득가액에 대하여는 청구인이 제시하는 확인서외에는 달리 위 금액의 신빙성을 인정할만한 계약서나 금융자료등의 제시도 없어 쟁점 토지거래를 부OO 투기거래로 인정하여 확인된 실지거래가액에 따라 과세한 처분청의 처분이나 국세청장의 의견은 정당하게 수긍이 가고 이 부분 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다. 다음으로 쟁점 토지의 거래가 농지의 대토에 해당되는지 여부를 본다. 소득세법 제5조 제6호 차목은 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제14조 제7항은 위의 규정에서의 대통령령이 정하는 경우에 대해 [경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지에 있어서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다]고 규정하면서 그 각호에 대하여 [1. 종전의 농지의 양도일로부터 1년내에 다른 농지를 취득한 때 2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상인 때]라고 규정하고 있다. 살피건대, 농지의 대토는 전시한 관계규정에서 규정하고 있는 바와 같이 자경하던 농민이 경작상 필요에 의하여 소유하던 농지를 양도하고 그에 상응하는 농지를 취득한 경우로서 소득세법 시행령 제14조 제7항의 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이므로 부OO 투기거래로 인정되는 쟁점 토지의 거래를 경작상의 필요에 의한 농지의 대토라고 주장하는 청구주장도 받아들일 수 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.