비용이 필요경비에 포함되는지 여부(경정)

[주 문] 순천세무서장이 88.12.16자 청구인에게 결정고지한 88년도 수시분 양도소득세 부과처분은 당초 양도가액 422,694,418원에서 토지정지공사비 63,000,000원 및 조경공사비 1,900,000원 합계 94,900,000원을 차감한 금액 327,794,418원을 양도가액으로 하여 당해 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 OOOO주식회사 소유 전남 광양군 골약면 OOO OOOOO소재 임야 9,919평방미터 위에 주유소건물을 신축(86.1.17 준공)하여 이를 86.7.2 위 OOOO주식회사에 양도하고 86.8.19자 양도가액 422,694,418원, 취득가액 375,789,517원(이하 “필요경비”라 한다)으로 하여 양도소득세 21,107,205원 및 동방위세 4,221,441,원을 자진신고 납부한 데 대하여 처분청은 청구인이 주장하는 취득가액 375,789,517원중 토지정지 공사비 63,000,.000원 및 조경공사비 31,900,000원을 합한 금액 94,900,000원(이하 “쟁점 비용”이라 한다)을 취득가액에서 제외한 280,889,517원을 취득가액으로 하여 88.12.16자 양도소득세 56,940,000원 및 동방위세 11,388,000원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 89.2.8자 심사청구를 거쳐 89.4.19자 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 주유소건축허가를 받은 상태에서 주유소를 신축하기위해 토지소유자인 OOOO주식회사로부터 토지사용승락을 받은 바 토지정지공사는 임야를 주유소부지로 정지한 것이고 조경공사비 또한 주유소건물 양도에 따른 양도차익계산에 있어 필요경비로 공제하여야 함에도 처분청이 이를 필요경비로 인정하지 아니하고 과세처분한 것은 부당하다는 주장이다. 만약, 쟁점 비용이 필요경비에서 공제되지 않는다면 이에 대응하여 동 금액은 양도가액에서도 제외되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 토지정지공사비는 청구인이 주유소건물을 신축하기 이전에 토지소유자의 임야를 평지로 조성하는 데 소요된 비용으로서 이는 토지소유자의 토지가치를 증가시키는 것이고 조경공사비는 토지정지공사 후 보완시설인 옹벽설치·낙석방지·기타조경에 소요된 비용인 바 이러한 쟁점 비용은 주유소건물 신축과는 직접 관련이 없는 것으로 즉 토지에 관련된 비용으로 보아 필요경비에서 제외하여 이 건 과세처분한 것은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점

(1) 쟁점 비용이 필요경비에 포함되는지 여부와

(2) 쟁점 비용이 필요경비에서 제외된다면 동금액은 양도가액에서도 제외되는 지 여부를 가리는 데 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단 심리판단에 앞서 법령관계를 살펴보면, 양도부동산 관련 소득세법 및 동시행령 제조항에 의하면 양도소득세 과세대상이 되는 부동산은 건물과 토지로 되고, 동법시행령 제44조 제3항은 “건물에는 그 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다”라고 규정하고 있고, 건축법 제2조에서는 “건축물이라 함은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕 및 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설·지하 또는 고가(高架)의 공작물에 설치되는 사무소·공연장·점포·창고등”이라 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 제94조 제1항 내지 제4항을 보면 양도자산의 필요경비로는 취득가액,설치비,개량비,자본적지출액등을 규정하고 있다. 그리고 이 건 사실관계를 살펴보면 청구인이 이 건 주유소 건물을 토지(임야)소유자인 OOOO주식회사에 양도한 가액은 422,694,418원 취득가액은 375,789,517원으로 하여 양도차익(46,904,901원)을 계산하여 양도소득세 및 동방위세를 예정신고납부하였으나 처분청은 청구인주장 양도가액은 그대로 인정하되 단지 쟁점 비용이 포함된 취득가액에 대해서는 그 취득가액중에서 쟁점 비용을 제외하고 양도차익(141,804,901원)을 계산해서 과세처분하였는 바, 상기 법령 및 사실관계를 모아 심리하건대, 먼저, 쟁점 (1)을 검토해보면 청구인은 토지소유자인 OOOO주식회사의 토지사용승락을 받아 임야를 정지하고 옹벽설치등 조경공사를 하였는 바 이들 공사는 주유소건물신축에 필수적이므로 이에 소요된 쟁점 비용은 주유소 건물의 건설원가로서의 비용이라고 주장하나 상기 소득세 법령에서 살펴본 바와같이 건물(주유소)과 토지는 엄연히 구분되어 그 가액이 기장되고, 옹벽·낙석방책등 조경시설은 건물에 부수된 시설물과 구축물로는 볼 수 없는 주변시설로 판단되며, 정지공사비 또한 직접 주유소건물신축에 소요된 비용이 아닌 것으로 판단되는 한편 청구인은 주유소건물 신축공사는 OOOO주식회사에 발주하였지만 이 건 정지공사와 조경공사는 OOOO주식회사에 발주하였음이 확인되고 있는 점등을 종합해볼 때 쟁점 비용은 토지에 대한 개량비 내지 자본적 지출의 성격으로 보는 것이 타당하다 하겠다. 다음, 쟁점 (2)에 대해서 살펴보면, 전시한 바와 같이 쟁점 비용은 토지에 대한 개량비 및 자본적 지출의 성격을 가지는 바, 청구인의 양도가액에 쟁점 비용이 포함되어 있다면 상기 이유로 이는 주유소건물의 양도가액에서도 공제되어야 할 것이다. 그런데 쟁점 비용은 토지정지공사 및 조경공사를 시행한 OOOO주식회사의 세금계산서(85.7.4 자 63,000,000원 및 85.8.1 자 31,900,000원)에 의해서 확인되고 있으며 처분청에서도 그 가액에 대하여는 다툼이 없는 바, 이 건 주유소 매수인이면서 토지소유자인 OOOO주식회사에서 89.6.30자 작성제출한 확인서에 의하면 동 주유소 매수대금에 쟁점 비용이 포함되어 있음을 밝히고 있다. 이와 같은 사실을 모아 볼 때 처분청이 이 건에 대하여 양도소득세를 과세하면서 쟁점 비용을 취득가액에서 제외한 데에는 잘못이 없다 하더라도 이부분 비용상당액을 양도가액에 포함시켜 과세한 처분은 사실관계를 소홀히 한데에 기인한 부당한 처분이라고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.