토지의 양도가액을 환산방법 의제실지거래가액과 청구인이 주장하는 금액 중 어느 가액으로 할 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 전남 무안군 망운면 OO리 OOO번지에 주소를 둔 사람으로서 전남 OO시 O동 OOOOO대지 393.6 평방미터(이하 “쟁점 토지”라한다)를 OO시장으로부터 취득(등기접수일: 86.4.17, 등기원인: 86.3.15 매매)하여 청구외 OOO에게 양도(등기접수일: 87.7.30, 등기원인: 87.7.29 매매)하였는데 이에 대해 처분청이 취득가액은 실지거래가액을 조사하여 23,760,000원으로 하고 양도가액은 실지거래가액이 확인되지 아니한다는 이유로 환산방법 의제실지거래가액 33,406,917원으로 하여 양도차익을 계산, 88.12.17 청구인에게 87년도 귀속분 양도소득세 4,790,220원 및 동방위세 479,020원을 부과처분하자 청구인이 이에 불복하여 88.12.18 심사청구를 거쳐 89.4.8 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구 주장 청구인은 쟁점토지를 OO시장으로부터 23,760,000원에 취득(계약일 85.2.23, 잔금청산일 86.3.15)하여 청구외 OOO에게 같은 금액 23,760,000원에 양도(계약일 87.7.20, 잔금청산일 87.7.29)함으로써 이득은 커녕 오히려 취득시의 등록세등 세금과 이자로 300여만원의 손실을 본 것이 사실인 바, 양도차익예정신고나 과세표준신고를 하지 아니한 무신고라 하더라도 양도시의 실지거래가액에 대한 확인조사도 없이 취득만 실지거래가액 23,760,000원으로 하고 양도는 환산방법 의제실지거래가액 33,406,917원으로 하였음은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 토지를 OO시로부터 23,760,000원에 취득한 사실에는 다툼이 없는 한편 양도가액에 있어서는 처분청의 결정과 달리 청구외 OOO에게 23,760,000원에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서를 제시하고 있으므로 이를 보면 쟁점 토지의 취득당시(등기접수일 86.4.17)의 과세시가 표준액은 5,234,800원이나, 양도당시(등기원인일 87.7.29)의 과세시가표준액은 7,360,320원으로 취득당시 과세시가표준액의 1.4배에 달하고 있음에도 뚜렷한 지가의 하락요인 없이 취득한 가액 그대로 양도한 것으로 되어 있는 위 매매계약서는 달리 금융자료 등 객관적인 증빙이 없는 한에 있어서는 신빙성이 있어 보이지 아니하는 바, 처분청이 양도가액을 소득세법 시행규칙 제56조의 5 제5항 제2호에 의거 환산한 의제실지거래가액 33,406,917원으로 하여 이 건 과세한 당초처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 지방자치단체로부터 취득하여 개인에게 양도한 쟁점토지의 양도가액을 환산방법 의제실지거래가액 33,406,917원과 청구인이 주장하는 23,760,000원중 어느 가액으로 할 것인지를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저, 소득세법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호, 동법시행령 제170조 제1항 단서 및 제4항, 제115조 제1항 제1호 (다)목 및 동법시행규칙 제56조의 5 제5항에 의하면 양도 및 취득중 어느 한쪽만이 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래이고 다른 한쪽은 개인과의 거래인 경우, 법인과의 거래인 쪽만 아니라 법인과의 거래가 아닌 다른 한쪽도 다같이 실지거래가액으로 함으로써 취득 및 양도가액 공히 실지거래가액으로 하는 것이 원칙이나 양도가액 또는 취득가액중 어느 한쪽의 실지거래가액만이 확인되고 다른 한쪽의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 확인되는 쪽은 실지거래가액으로 하고, 확인되지 아니하는 다른 한쪽은 환산방법 의제실지거래가액으로 하게 되어 있음을 알 수 있다. 살피건대, 이 건 쟁점토지의 경우, 취득은 지방자치단체인 OO시로부터 취득하고 그 가액이 23,760,000원임에는 다툼이 없으며, 개인에게 양도한 양도가액에 다툼이 있는 것으로서 청구인은 청구외 OOO에게 취득가액과 같은 23,760,000원에 양도하였음을 주장하면서 매매계약서와 청구외 OOO의 거래사실확인서등을 입증자료로 제출하고 있으나 이와 같은 자료들이 제출되고 있다는 사실만으로 동 자료의 내용을 무조건 진실된 것으로 믿을 수는 없는 것이고 동 자료의 내용을 믿기 위하여는 동 내용을 진실된 것으로 입증할 수 있는 객관적 거증이나 또는 동 자료의 내용이 일반적으로 수긍이 가는 합리성이 있는 내용이어야 할 터인데

(1) 청구인이 제시한 매매계약서는 중개인이나 입회인도 없이 작성된 계약서일 뿐만 아니라, 청구인은 청구인이 주장하는 양도가액 23,760,000원 전액을 현금거래로 하였다고 통상 믿기 어려운 주장만 할 뿐, 일반적으로 거래금액의 진위를 가림에 있어, 비교적 객관적 입증자료라 할 수 있는 자료로서 거래대금의 지불영수수단으로 이용된 어음·수표의 배서내용등에 대한 금융자료나 동 거래대금을 수령하여 지급 또는 예금한 내용등에 대한 자료를 전혀 제출치 못하고 있는 점과

(2) 국가나 지방자치단체로부터 매각되는 자산을 매수하는 경우 그 가액은 시중시세보다 저가인 것이 일반적인 한편, 이 건 쟁점토지는 OO시장으로부터 23,760,000원에 85.3.23 자로 매매계약체결하여 취득하였다가 2년 4개월이나 지난 87.7월에 양도한 것이고, 또한 그동안 지방세법상의 과세시가표준액도 취득시의 164등급(85.1.18 조정등급, 평방미터당 13,330원)에서 양도시 171등급(87.4.30 조정등급, 평방미터당 18,700원)으로 40.6%나 상승한 점등을 볼 때, 청구인이 취득가액과 같은 가액으로 양도하였다고 하는 양도가액 23,760,000원은 신빙성 및 합리성이 없는 것으로서 실지거래가액으로 확인되는 경우가 아니라 할 것이다. 그렇다면, 이 건 쟁점토지는 취득가액만 지방자치단체와의 거래로 23,760,000원임이 확인되며, 양도가액은 개인과의 거래로 그 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우이므로, 앞서본 소득세법 관련규정에 의하여 취득가액은 실지거래가액으로 하고 양도가액은 환산방법 의제실지거래가액으로 하여야 하는 경우이며, 환산방법 의제실지거래가액에 의한 양도가액은 33,406,917원으로 산정되는 바, 처분청이 이와 같이 하여 취득가액은 실지거래가액 23,760,000원으로 하고 양도가액은 환산방법 의제실지거래가액 33,406,917원으로 하여 과세한 처분은 적법한 반면, 이와 다른 청구주장 이유 없는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.