제시한 쟁점 토지 양도가액원을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부(취소)

[주 문] 목포세무서장이 1988.10.8. 공시송달방법에 의해 청구인에게 결정고지한 양도소득세 10,380,000원 및 동방위세 2,076,000원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 전남 목포시 OO동 OOOO OO에 주소(실거주지는 같은시 OOO동 OOOO OO임)를 둔 사람으로, 1988년 4월부터 동년 6월 사이에 전남 신안군 암태면 OO리 OOO외 4필지 소재 임야 92,004평방미터 (27,831평, 이하 “쟁점 토지”라 한다)을 취득·미등기 전매하였는 바, 이에 대해 처분청이 청구인의 쟁점 토지 양도를 투기거래(미등기 전매)로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의해 결정하여 양도소득세를 부과함에 있어서 취득가액을 15,060,000원, 양도가액을 28,900,000원으로 결정하여 1988.10.8(공시송달공고일은 1988.9.29 임)청구인에게 양도소득세 10,380,000원 및 동방위세 2,076,000원을 결정고지함에 따라 이에 불복하여 심사청구를 거쳐 1989.3.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 청구인은, 처분청이 쟁점 토지의 양도가액을 실지거래가액에 의해 결정함에 있어서, 첫째, 전남 신안군 암태면 OO리 OOO 임야 13,289평방미터(이하 “가 토지”라 한다)와 같은군 자은면 OO리 OOOO O 임야 38,055평방미터(이하 “나 토지”라 한다)의 경우, 각각 2,400,000원 및 10,500,000원을 청구인의 양도가액으로 보았으나 이는 추산가액에 불과한 바, 이를 청구인의 양도가액으로 볼 수 없고, 둘째, 같은군 중도면 OOO OOOO 임야 17,950평방미터 (이하“다 토지”라 한다)의 경우에는 청구외 OOO가 청구인으로부터 7,500,000원에 취득하였다는 내용의 확인서를 청구외 OOO로부터 제출받고 위 금액을 청구인의 양도가액으로 인정하였으나, “다”토지의 소유권은 「청구외 OOO → 청구인(미등기) → 청구외 OOO →청구외OOO순으로 이전되었는 바, 청구인은 청구외 OOO에게 “다 ”토지를 양도한 사실이 없고, 청구외 OOO는 처분청 소속 조사공무원이 청구외 OOO을 청구인으로 잘못 기재한 위 확인서를 작성하여 제시하면서 날인을 요구함에 따라 그 내용을 잘 읽어보지도 않고 지장을 찍어준 것이므로 위 금액을 청구인의 양도가액으로 볼 수 없으며, 셋째, 같은군 증도면 OOO OOOO 임야 9,917평방미터(이하 “라 토지”라 한다)의 및 같은리 O OOO 임야 12,793평방미터(이하 “마 토지”라 한다)의 경우에는 청구외 OOO가 청구외 OOO으로부터 8,500,000원에 매수하였다는 내용의 확인서를 청구외OOO(청구외 OOO의 처)으로부터 제출받고 위 금액을 청구인의 양도가액으로 인정하였으나, 청구인은 청구외 OOO에게 양도하고 청구외 OOO이 청구외 OOO에게 양도하여 청구인은 청구외 OOO에게 “라” 및 “마”토지를 양도한 사실이 없으므로 위 금액을 청구인의 양도가액으로 볼 수 없는 바, 이 건 처분은 청구외 OOO의 부동산거래확인서(인감증명첨부), 부동산매매계약서, 청구외 OOO의 사유서 및 확인서(인감증명첨부)에 의해 입증되는 15,830,000원을 청구인의 양도가액으로 하여 경정되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은, 청구인은 쟁점 토지를 15,830,000원에 양도하였다고 주장하고 있을 뿐 이를 입증할만한 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보이지 아니하고, 한편, 청구인은 쟁점 토지를 미등기상태로 전매한 사실에는 다툼이 없는 바 처분청이 재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제1호의 규정에 의해 조사·확인한 실지거래가액인 양도가액 28,900,000원 및 15,060,000원에 의해 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건 심판청구의 쟁점은 청구인이 제시한 쟁점 토지 양도가액 15,830,000원을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 청구인은 처분청이 청구인의 쟁점 토지 양도에 대해 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의해 결정하여 양도소득세를 부과함에 있어서 취득가액으로 본 15,060,000원에 대하여는 다툼이 없고, 양도가액으로 본 28,900,000원에 대하여는 청구외 OOO의 부동산 거래확인서(인감증명첨부) 및 부동산매매계약서(3매)를 제시하면서 청구외 OOO에게 15,830,000원에 양도하였다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살피건대, 청구인이 제시한 부동산 매매계약서를 보면 청구인과 청구외 OOO은 “가”토지에 대해 1988.5.1에, “다”“라” 및 “마”토지에 대해서는 1988.5.10에, 그리고 “나”토지의 경우에는 1988.5.20에 각각 매매계약을 체결함에 있어서 입회소개인 없이 쌍방합의로, 또한 아무런 특약조건 없이 매매계약을 체결한 것으로 되어 있으나, 쟁점 토지등기부등본을 보면, 청구인이 등재되어 있지 아니하므로 청구인이 쟁점 토지를 미등기 상태로 전매하였음을 알 수 있고, 당초조사자(목포세무서 민원실근무 7급 OOO)의 “조사 및 부과경위서”를 보면 청구인과 청구외 OOO은 타인간임을 알 수 있는 바, 일반적인 사회통념에 비추어 볼 때, 청구외 OOO이 타인인 동시에 미등기자인 청구인과 쟁점 토지 매매계약을 체결함에 있어 입회소개인도 없이 또한 소유권이전등기등에 관한 아무런 특약조건 없이 계약을 체결하였다는 것은 납득하기 어려운 점이 있고, 처분청의 청구에 대한 의견서를 보면, “청구인 및 청구외 OOO은 조사당시부터 조사회피목적으로 폐문, 장기 출타하여 거래사실을 은폐하였고 이 건 매매계약서등은 심판청구를 위해 사후에 작성한 것으로 보이므로 신빙성이 없는 것으로 사료된다”고 되어 있는 바, 청구인이 증빙으로 제시하고 있는 청구외 OOO의 부동산거래확인서 및 부동산매매계약서등은 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니하고 따라서 청구인이 주장하는 쟁점 토지 양도가액 15,830,000원은 소득세법 제45조 제1항 제1호 단서 및 동법 시행령 제94조 제1항의 규정에 의한 실지거래가액으로 인정하기가 어렵다고 판단된다. 또한, 처분청이 청구인의 쟁점 토지 양도에 대해 투기거래(미등기전매)로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의해 결정하여 이 건 양도소득세를 부과한 경위에 대해 살펴보면, 처분청의청구에 대한 의견서 및 당초조사자의 조사 및 부과경위서에 “가”토지의 경우 “취득가액(1,200,000원)은 전소유자인 청구외 OOO으로부터 확인하였으나, 청구인과 청구외 OOO의 부재로 청구인의 양도가액을 조사하지 못한 상태에서 인근지역의 청구외 OOO의 다른 토지 양도가액이 취득가액의 2배 정도됨을 참작하여 취득가액의 2배로 추산하여 2,400,000원을 양도가액으로 본 것”으로 되어 있고, “나” 토지의 경우도 “취득가액(5,250,000원)은 전소유자인 청구외 OOO으로부터 확인하였으나, 청구인과 청구외 OOO의 부재로 청구인의 양도가액을 조사하지 못한 상태에서 인근지역의 청구외 OOO의 다른 토지 양도가액이 취득가액의 2배정도됨을 참작하여 취득가액의 2배로 추산하여 10,500,000원을 양도가액으로 본 것”으로 되어 있고, “다”토지의 경우에는 “청구인과 청구외 OOO의 부재로 청구인의 양도가액을 조사하지 못한 상태에서 청구외 OOO으로부터 위 토지를 취득한 청구외 OOO로부터 확인서를 받으면서 청구인으로 부터 취득한 것으로 잘못 기재하여 확인서를 받아 동확인서상의 청구외 OOO의 취득가액 7,500,000원을 청구인의 양도가액으로 본 것”으로 되어 있으며, “라” “마”토지의 경우 “청구외 OOO가 위 토지를 청구외 OOO으로부터 8,500,000원에 취득하였다는 확인서를 청구외 OOO로부터 받고서도 사무착오로 위 금액을 청구인의 양도가액으로 본 것”으로 되어 있는 바, 처분청이 청구인의 쟁점 토지 양도가액으로 본 28,900,000원은 청구인 및 거래상대방인 청구외 OOO에 의해 확인된 사실이 없는 것으로 보여지고 달리 근거가 있는 것도 아니어서 처분청에서 위와 같은 방법으로 결정한 청구인의 양도가액(28,900,000원)도 소득세법 제45조 제1항 제1호 단서 및 동법 시행령 제94조 제1항의 규정에 의한 실지거래가액으로 인정하기가 어렵다고 판단된다. 한편, 소득세법 시행령 제170조 제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 동조 제4항 제1호 및 제2호에서는 각각 “국가·지방자치단체·기타법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”와 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래·기타부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있으므로, 동조 제4항 제2호에 해당하는 이 건에 대해서는 취득 및 양도가액 모두를 실지거래가액 또는 기준시가에 의해 결정하거나 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 동법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 할 것인 바, 처분청이 청구인의 쟁점 토지 양도시 실지거래가액을 재조사하여 이에 의해 양도소득세를 부과하는 것은 별론으로 하고, 처분청이 청구인의 쟁점 토지 양도에 대해 실지거래가액에 의해 양도소득세를 부과함에 있어서 취득가액은 실지거래가액으로 인정되는 15,060,000원으로, 양도가액은 위에서 본 바와 같이 실지거래가액으로 인정되지 않는 28,900,000원으로 결정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 위법 부당한 것으로 취소됨이 타당하다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 처분청의 처분내용에 잘못이 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.