부동산의 매매행위가 부동산매매업에 해당되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 광주직할시 서구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로 86.6.12. 취득한 전남 해남군 화산면 OO리 OOOOO외 45필지 소재 답 계 143,952평방미터를 87.1.22.부터 87.7.6. 사이에 6회에 걸쳐 청구외 OOO등 6인에게 분할하여 매매한 사실에 대하여 처분청은 청구인의 위 부동산 매매행위가 부가가치세법 시행규칙 제1조에서 규정한 부동산매매업에 해당된다 하여 88.5.7. 자로 청구인에게 87년 귀속분 종합소득세 16,280,640원 및 동방위세 3,256,120원을 결정고지하였다.

2. 청구인 주장 (주청구) 청구인은 이건 부동산을 당초 자경할 목적으로 취득하였으나 수리시설등이 미비하고 영농인력의 부족등으로 경작상 불리하여 매각하게 되었는바, 처분청이 사업상의 목적여부를 판단함이 없이 단지 부가가치세법 시행규칙 제1조의 수치개념만 적용하여 청구인이 1과세기간중에 1회이상 취득하고 2회이상 양도하였다는 것만으로 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 이건 종합소득세를 과세함은 부당하며, (예비적 청구) 이 건 부동산중에서 청구인이 청구외 OOO 소유인 광주시 북구 O동 OOOO외 1필지 소재 대390평방미터 및 동 지상건물 1,048.32평방미터(이하 “이 건 교환취득부동산”이라 한다)와 교환하는 조건으로 양도한 해남군 화산면 OO리 OOOOO외 34필지 소재 답 계120,300평방미터(이하 “이 건 교환양도부동산”이라고 한다)의 경우 그 실지거래가액이 불분명함에도 처분청이 이 건 교환취득부동산의 구매가격을 위 OOO의 동생인 청구외 OOO의 사실과 다른 확인서만을 근거로 284,000,000원으로 평가하고 소득세법 시행령 제54조 제4항 제3호에 의거 동 평가액으로 이 건 교환양도부동산의 수입금액을 결정함은 부당하니 이 건 교환양도부동산의 수입금액은 당해 부동산의 매매당시 기준시가로 평가하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 먼저, 이 건과 관련된 법규정을 보면, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”라고 규정되어 있는 바, 청구인은 이 건 토지를 농사목적으로 취득하였다가 자경하기에는 많은 애로가 있어 부득이 양도하게된 것이라 하여 부동산매매업으로 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나 살피건대, 이 건 토지는 청구인의 거주지 (광주시 OO동)로부터 원거리에 위치하고 있고, 영농인력등 현실적인 제반사정을 감안할 때 143,952평방미터이나 되는 대량의 농지를 자경목적으로 취득한 것으로는 보여지지 아니하고 자경사실 또한 입증되지 아니하고 있어 청구인은 이 건 토지를 농사목적이 아닌 부동산매매를 목적으로 취득한 것으로 인정되고 또 실제로 취득후 1년여만에 청구외 OOO에게 35필지 120,300평방미터를 매매하는등 모두 6인에게 매매하였음이 확인되는 바, 이와 같은 부동산매매사실에 대하여 처분청이 부동산매매업으로 보아 과세한데에는 달리 잘못이 없다는 의견이며, 또한 청구인은 토지매매차익에 관한 신고를 이행하지 아니하였고 장부를 비치기장하지 아니한 자로서 처분청의 조사기록에 의하면 이 건 토지매매에 따른 실지거래가액이 모두 확인되고 있는 바, 처분청이 이건 토지매매차익을 결정함에 있어 소득세법 시행령 제142조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 확인된 실지거래가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 결정한 것은 타당한 것으로 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은 이 건 부동산의 매매행위가 부동산매매업에 해당되는지를 가리고, 예비적 청구로서 처분청이 결정한 이건 교환양도부동산의 수입금액이 적정한지 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

• 가. 주청구에 대하여: 청구인이 이 건 부동산을 매매한 것과 관련하여 처분청이 청구인을 부동산매매업자로 보아 이 건 종합소득세를 과세한데 대하여 청구인은 부동산매매업을 영위한 바 없이 단순히 자산을 양도한 것이어서 위 부동산의 매매행위는 양도소득세 과세대상이 된다는 주장이다. 이 건 관련법령을 살펴보면, 소득세법 제20조 제1항 제8호는 소득세의 과세대상이 되는 사업소득에 부동산업으로 발생한 소득을 열거하고 있고, 같은법 시행령 제36조는 위 부동산업을 부동산매매업이라고 규정하고 있는 바, 부동산매매로 인한 소득을 소득세법상의 사업소득으로 볼 것인지 또는 단순한 양도소득으로 볼 것인지의 구별은 그 매매행위를 “업”으로 하는 것인지의 여부에 그 일반적인 기준이 있다 할 것이고, 그 구체적인 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 회수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 있는지의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려야 할 것이다(대법원 판례 85누 745, 86.7.8. 동지). 이 건의 경우, 청구인이 이 건 부동산을 86.6.12. 취득하여 87.1.22-87.7.6. 까지 6회에 걸쳐 분할하여 매매하였는 바, 그 거래부동산의 규모(총 46필지 143,952평망미터), 거래회수 및 단기보유(7월내지 1년 1월)하고 전매한 점등에 비추어 볼 때 청구인은 이 건 부동산을 영리를 목적으로 매입하여 판매한 것으로 인정되어 지며, 따라서 이러한 부동산 매매행위는 전시법조에 의한 부동산매매업에 해당된다 할 것이어서 단순히 자산의 양도에 해당된다는 청구인의 주장은 이유가 없다고 판단된다.
• 나. 예비적 청구에 대하여: 청구인은 이 건 교환양도부동산의 경우, 그 실지거래가액이 불분명하니 당해 부동산의 과세시가표준액으로 그 수입금액을 결정하여야 한다고 주장하나 실피건대, 소득세법 시행령 제54조 (총수입금액의 계산) 제4항에서 “법 제28조 제2항의 규정에 의하여 금전이외의 것을 수입하는 경우에 그 가액은 다음 각호에 의한다”고 규정하면서 그 제3호에서 “제조업자, 생산업자 또는 판매업자가 아닌자로부터 물품을 인도받은 때에는 일반시장가격, 이 경우에 구매한 물품을 즉시 인도받은 때에는 그 구매가격으로 한다”고 규정하고 있음을 알 수 있는 바, 이 건의 경우 이건 교환취득부동산을 전소유자인 청구외 OOO가 87.4.22. 에 284,000,000원으로 취득하여 불과 75일만인 87.7.6. 자로 당해부동산에 담보된 채무 165,000,000원을 청구인이 인수하는 조건으로 청구인의 소유인 이 건 교환양도부동산과 교환하였음을 위 OOO의 동생인 청구외 OOO이 확인하고있음을 볼 때, 처분청이 이 건 교환양도부동산의 판매수입금액을 전시법조에 의거 이건 교환취득부동산을 전소유자가 취득한 284,000,000원을 기준하여 119,000,000원(284,000,000원 - 은행 및 사채인수액 165,000,000원)으로 결정한 이건 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.