[주 문] 심판청구를 기각합니다. [이 O]
1. 사실 청구인은 광주직할시 북구 OO동 OOOOO에 거주하는 자로 85.9.18부터 88.4.13까지의 기간중 광주직할시 O동 OOOOOO 소재 OOO여관외 8건의 대지와 여관건물등 (위 부동산의 연면적은 10,652.4평방미터로 별첨명세서와 같으며 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하였다가 8회에 걸쳐 양도한 사실이 있는 바, 처분청은 위 부동산의 거래를 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 88.9.16 부가가치세 119,758,140원(이는 86년도 제2기과세기간분 29,964,450원, 87년도 제1기과세기간분 18,491,850원, 87년도 제2기과세기간분 45,487,510원 및 88년도 제1기 과세기간분 25,814,330원의 합계액이나 위세액은 국세청 심사청구결과 일부 인용되어 86년도 제2기과세기간분은 27,240,410원으로, 87년도 제1기과세기간분은 16,810,770원으로, 87년도 제2기과세기간분 41,352,280원 및 88년도 제1기과세기간분은 23,467,620원으로 각각 경정되었음) 종합소득세 153,398,820원(이는 86년도 과세기간분 41,881,800원, 87년도과세기간분 102,488,970원 및 88년도과세기간분 9,028,050원의 합계금액이나 위 세액은 국세청심사청구 결과 일부 인용되어 86년도 과세기간분은 38,181,190원으로, 87년도 과세기간분은 94,552,960원으로, 88년도 과세기간분은 7,432,920원으로 각각 경정되었음) 및 동방위세 30,679,880원(이는 86년도 과세기간분 8,376,360원, 87년도 과세기간분 20,497,790원 및 88년도 과세기간분 1,805,730원의 합계금액이나, 위 세액은 국세청심사청구결과 일부 인용되어 86년도 과세기간분은 7,636,230원으로, 87년도과세기간분은 18,917,500원으로, 88년도 과세기간분은 1,468,580원으로 각각 경정되었음)을 결정고지하자 청구인은 이에 불복 88.11.2 심사청구를 거쳐 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구 주장
- 가. 청구인이 양도한 부동산중 광주시 O동 OOOOOO소재 OOO여관은 매매목적이 아닌 사업용 부동산을 양도한 것으로 이는 부가가치세법상 사업의 양도에 해당되므로 동 부동산에 부과된 부가가치세는 취소하여야 하고
- 나. 청구인이 물물교환한 부동산(광주시 O동 OOOOOO 소재 OOO여관 및 전라남도 진도군 군내면 OO리 OOO 소재 OOO여관)에 대하여는 시가가 불분명하므로 양도가액을 지방세법상 시가표준액으로 경정결정하여야 하며,
- 다. 처분청은 청구인이 양도한 부동산을 거래자들로 부터 양도금액과 취득금액을 각각 조사하여 실지거래가액을 확인하였음에도 본 건 부과처분시에는 이를 무시하고 양도금액은 실지조사확인된 금액으로 계산하면서 취득금액은 당초 실지조사확인한 금액을 인정하지 않고 추계결정방법인 소득표준율을 적용하여 매매차익을 결정하였는 바 이 건은 양도 및 취득금액이 당초 조사시에 명백히 확인되므로 실지조사 확인된 양도금액과 취득금액으로 그 매매차익을 결정하여야 한다는 주장이다.
3. 국세청장 의견
- 가. “청구주장 가”에 대하여 관계증빙에 의하면 OOO여관은 85.12.26 청구인이 허가받아 86.1.14 OOO에게 임대한 것으로 되어 있어 불과 1개월 간격이고, 사업자등록(청구인명의 여관업)을 한 바 없으므로 청구인이 여관업을 경영하였다고 보이지 아니한다는 의견이고,
- 나. “청구주장 나”에 대하여 OOO여관의 경우 교환한 OO동토지의 시가가 불분명하다 하나 청구인의 진술서에 50,000,000원으로 나타나 있고, OO동 대지 OOO 및 OOO여관에 대하여 청구인등의 진술서에 의하면 양도당시 실지거래가액으로 각 50,000,000원, 200,000,000원, 260,000,000원으로 확인될 뿐이고, 취득당시 실지거래가액에 대해서는 달리 확인이 되지 않으며, 88.8.19 청구외 OOO(OOO 매입자)의 진술서에 OOO여관 매수대금으로 227,000,000원외에 지하실 전세금 3,000,000원을 별도 지급한 것으로 되어 있으므로 OOO 매수대금 총액은 230,000,000원으로 인정되고, 88.8.25 청구인 진술서에 OOO여관을 1억8천만원에 매도하였다고 되어있으므로 동 여관의 시가는 1억8천만원으로 되어야 한다는 의견이다.
- 다. “청구주장 다”에 대하여 이부분은 청구인이 심사청구 당시 주장하지 않았음.
4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은
- 가. 여관을 신축하여 타인에게 임대하다가 제3자에게 양도한 경우 이것도 부가가치세법 제6조 제6항 및 동법시행령 제17조 제2항의 규정에 의한 사업의 포괄양도에 해당되는지의 여부와
- 나. 부동산을 교환 내지는 대물변제의 방법으로 양도하였으나 당초사건 조사당시 양도자가 그 양도가액을 확인해준 경우 이를 시가가 불분명한 것으로 보아 그 양도가액을 기준시가로 계산할 수 있는 것인지의 여부 및
- 다. 부동산매매에 관련 장부와 제증빙이 없는 경우에도 확인된 양도가액과 취득가액으로 실지조사방법에 따라 그 매매차익을 계산할 수 있는 것인지의 여부를 가리는데 있다 하겠다.
5. 심리 및 판단 이 건 과세결정경위를 보면 처분청은 88년도 하반기 부동산투기억제를 위한 조사일환으로 청구인의 부동산거래에 대하여도 그 조사를 하였던 것으로 처분청의 조사서 및 의견서에 의하면 청구인은 85.9.18 부터 88.4.13까지의 기간중 여관 및 대지등 부동산을 9건 취득하였고 이중 8건을 양도한 것으로 이는 부가가치세법 시행규칙 제1조(사업의 범위) 제1항 및 소득세법 시행령 제36조 제3호의 규정에 의한 “부동산매매업”에 해당되는 것으로 보아 청구인이 양도한 쟁점부동산중 건물부분에 대하여는 부가가치세를 과세한 것이고 전체 쟁점부동산의 매매차익에 대하여는 종합소득세등을 과세한 것임을 알 수 있고, 청구인이 쟁점부동산을 매매함에 관련 그 필요경비등을 기재한 관련장부 및 증빙이 없다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 바, 청구주장별로 살펴본다.
- 가. “청구주장 가”에 대하여 본다. 청구인은 86.9.26 청구외 OOO에게 양도한 광주시 O동 OOOOOO 소재 OOO여관은 부가가치세법상 사업의 양도에 해당되므로 이에 대한 부가가치세는 취소하여야 한다는 주장인 바, 먼저, 부가가치세 과세대상에서 제외하고 있는 “사업의 양도”를 규정하고 있는 부가가치세법시행령 제17조(담보제공과 사업양도)제2항을 보면 “법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다”라고 규정하고 있다. 다음으로 청구인이 OOO여관을 취득하였다가 양도한 경위와 그 사실관계등을 살펴보면, 청구인은 85.9.28 광주시 O동 OOOOOO 소재 대지 263.5평방미터를 청구외 OOO으로 부터 취득하여 동 대지 지상에 청구인명의로 여관 건물신축허가를 득하여 85.12.17 그 건축을 준공한 후 85.12.26 청구인명의로 여관업 허가를 얻었으나 86.1.14 동 여관업을 청구외 OOO에게 보증금 40,000,000원을 받고 임대한 사실과 그후 약 8개월이 지난 86.9.26 동 여관을 청구외 OOO에게 310,000,000원에 양도하였는 바, 그 양도대금은 청구외 OOO의 임차보증금 40,000,00원과 OOOO금고 채무 1억원을 인수하는 동시 청구외 OOO의 소O였던 광주시 OO동 OOOOO 소재 대지 198평방미터로 그 일부를 대물변제한 것임이 처분청의 과세근거서류 및 청구인의 심판청구 이O서상 나타나고 있는 바, 이 사실관계를 전시 관계법령에 비추어 보면 청구인은 쟁점여관을 타인에게 임대하다가 제3자에게 양도한 것으로 이는 여관사업을 양도, 양수한 것이라기 보다는 임대용에 공하던 여관(부동산)을 여관사업자에게 양도한 것으로 봄이 합당하다 할 것이고, 또한 청구인은 85.9.18-88.4.13 기간중 쟁점 OOO여관을 포함하여 5개의 여관을 신축 내지 취득하였다가 이를 단기 전매한 사실을 감안할 때 이 건 OOO여관도 부동산매매업의 일환으로 신축하였다가 제3자에게 매도한 것으로 인정된다 할 것인 바 여관사업을 포괄양도한 것이라는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.
- 나. “청구주장 나”에 대하여 본다. 청구인이 매도한 광주시 O동 OOOOOO 소재 OOO여관(이하 이항에서 “OOO여관”이라 한다) 및 전라남도 진도군 군내면 OO리 OOO 소재 OOO여관(이하 이항에서 “OOO여관”이라 한다)은 대물변제 및 교환방법에 따라 매매한 부동산으로 그 시가가 불분명한 것이니 그 양도가액은 기준시가로 계산하여야 한다는 주장인 바, 살피건대, 첫째, OOO여관은 “청구주장 가”에 대한 심리내용에서 본바와같이 청구외 OOO에게 양도한 것으로 그 대금은 OOO여관의 임대보증금 40,000,000원과 OOOO금고채무 100,000,000원을 청구외 OOO이 인수하고 OOO 소O였던 광주시 동구 OO동 OOOOO 소재 대지 196평방미터를 추가로 대물받는 조건으로 OOO여관을 310,000,000원에 양도한 것임을 청구인이 처분청에 제출한 진술조서를 통해 확인할 수 있고, 둘째, OOO여관은 청구외 OOO의 소O였던 광주시 OO동 OOO 소재 OOO여관과 교환한 것이나 청구인은 OOO여관을 2억원으로 평가하여 교환한 것임이 처분청에 제출된 청구인의 진술조서상 나타나고 있다. 위에서 본바와같이 청구인은 OOO 및 OOO여관을 일부 대물변제 및 교환방법에 따라 양도한 것으로 청구인은 OOO여관은 310,000,000원에 OOO여관은 200,000,000원에 양도한 것이라고 처분청에 진술한 사실에 대하여는 처분청의 과세근거서류상 명백히 나타나고 있어 처분청과 청구인간에 다툼이 될 수 없을뿐만 아니라 국세기본법 제14조(신의성실)의 규정(납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의에 쫓아 성실히 하여야 한다. 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어서도 또한 같다)에 비추어 본다 하더라도 청구주장은 이O있는 것으로 받아들일 수 없다고 판단된다.
- 다. “청구주장 다”에 대하여 본다. 청구인은 쟁점부동산의 매매차익계산은 실지확인한 양도가액에서 그 취득가액을 차감하는 실지조사결정방법에 따라 경정결정하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 먼저 토지등 매매차익의 계산방법을 규정하고 있는 소득세법 제94조(토지등매매차익의 결정) 제1항을 보면 “부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고 또는 토지등 매매차익예정신고, 자진납부를 하지 아니하였거나 그신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 부동산매매업자에게 통지하여야 한다”고 규정하고 있고, 동법시행령 제141조(토지등매매차익의 계산) 제1항에서는 “법 제92조 제1항에 규정하는 토지등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다.
1. 제94조에 규정하는 양도자산의 필요경비에 상응하는 금액. 이경우 동조 제5항의 규정은 이를 적용하지 아니한다.
2. 제98조에 규정하는 당해토지등의 건설자금에 충당한 금액의 이자
3. 토지등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금
4. 제46조에 규정하는 양도소득특별공제액에 상당하는 금액” 이라고 규정하고 있으며, 동법시행령 제142조(토지등매매차익과 세액의 조사결정) 제1항은 “법제94조의 규정에 의한 토지등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다.
1. 부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사, 결정한다.
2. 제169조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다”라고 규정하고 있고, 추계결정사O를 규정하고 있는 동법시행령 제169조(추계조사결정) 제1항에서는 “법제120조 제1항에서 “대통령령이 정하는 명백한 객관적 사O”라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때
2. 기장의 내용이 시설규모, 종업원수, 원자재, 상품, 제품시가 각종요금등에 비추어 허위임이 명백한 때
3. 기장의 내용이 원자재사용량, 전력사용량, 기타조업상황에 비추어 허위임이 명백한 때”라고 규정하고 있는 바, 위의 관련법령을 종합하여 보면 부동산매매업의 경우 그 매매차익의 계산은 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로한 실지조사방법에 의하는 것을 그 원칙으로 하고 있으나 이에 관한 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때등의 경우에는 예외적으로 소득표준율을 곱하여 계산하는 추계조사결정방법으로 그 매매차익을 결정하도록 하고 있음을 알 수 있다. 다음으로 처분청이 채택한 이 건 매매차익결정방법을 보면 처분청은 청구인을 상대로 하여 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 조사확인하였으나 청구인은 부동산매매사업에 관련 장부와 그 증빙이 없다는 사O로 전시 소득세법시행령 제142조 제1항 제2호의 규정에 의한 추계조사결정방법에 따라 그 매매차익을 계산한 것으로 처분청이 결정한 매매차익과 청구인이 주장하는 실지조사결정방법에 의한 매매차익을 계산하여 비교해 보면 다음표와 같다. 구 분 86년도 87년도 88년도 계 처분청결정방법 77,466,699원 163,351,445원 18,357,304원 259,175,418원 청구주장결정 방법 272,000,000원 347,310,000원 20,000,000원 639,310,000원 청구인의 경우 쟁점부동산 매매에 관련 그 필요경비로 공제할 수 있는 전시 소득세법시행령 제141조 제1항 각호에 해당하는 제비용이 있었는지의 여부 및 그 매매차익결정방법에 관한 당부는 별론으로 하더라도 위의 표에서 보는 바와같이 청구인이 주장하는 실지조사결정방법에 의한 그 매매차익이 처분청이 채택한 추계조사결정방법에 의한 매매차익 보다 많은 금액으로 나타나고 있어 이 건의 경우는 국세기본법 제79조 제2항(이는 불이익변경금지에 관한 규정으로 “국세심판결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불이익이 되는 결정을 하지 못한다)의 규정에 따라 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.
6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이O없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.