토지의 양도가 “부동산투기거래”에 해당되는지의 여부와 처분청에서 조사확인한 취득가액이 진실한 것인지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 광주직할시 동구 O동 OOOOO OOOOOOO OO OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 광주직할시 북구 OO동 OOOOO 및 OOOOO 소재 전 1,689평방미터 및 424평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO 및 OOO와 함께 87.10.15 취득하여 87.12.28에 양도(청구인지분 100분의22)한 사실에 대하여, 처분청이 쟁점토지거래를 부동산투기거래로 인정하여 그 양도차익을 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 결정하고 88.11.6자로 이 건 양도소득세 3,643,600원과 동방위세 364,360원을 부과하자 이에 불복하여 88.12.9 심사청구를 거쳐 89.2.3 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 청구인이 양도한 쟁점토지 거래를 “부동산투기거래”로 인정하여 쟁점토지의 취득가액이 92,655,000원, 양도가액이 128,000,000원으로 실지조사확인되었다 하여 청구인 소유지분(100분의22)에 해당하는 취득가액을 20,384,000원으로, 양도가액을 28,160,000원으로 각각 계산하여 양도차익을 결정하였으나 쟁점 토지거래는 소득세법령상 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있는 어느경우에도 해당되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 결정하여야 한다는 주장이며, 설사 이 건 거래를 부동산투기거래로 본다 하더라도 청구인이 쟁점토지를 115,020,000원에 취득하였음에도 처분청이 전소유자인 청구외 OOO가 임의로 확인한 가액인 92,655,000원을 취득가액으로 보아 이를 과세근거로 채택한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 먼저 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정한 처분의 당부에 대하여 보면, 청구인은 이 건 토지를 87.10.15 취득한 후 약 9개월간 보유하다가 88.7.28 (등기부등본상 양도일은 87.12.28) 이를 양도한 자이고, 부동산투기억제에 관련한 세무조사(서울지방국세청 조사)과정에서 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 모두 확인되고 있어 이는 소득세법 제23조 제4항, 같은법 제45조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에 규정하는 바에 따라 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있는 요건에 해당된다고 할 것이므로 처분청이 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정한데에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단되며, 다음으로 청구인은 이 건 토지의 취득가액이 115,020,000원(평당 180,000원)이라고 주장하면서 청구외 OOO의 확인서(88.11월 일자미상 작성)등을 제시하고 있으나, 위 OOO가 이미 쟁점토지를 청구인등에게 92,655,000원(평당 145,000원)에 매도한 사실을 확인한 바 있어(88.9.7자 확인서) 청구인이 이 심사청구에서 제시하고 있는 청구외 OOO의 확인서는 그 신빙성을 인정하기 어렵다 하겠고, 달리 객관적인 입증제시도 없으므로 이부분 청구주장도 사실로 받아들일 수 없는 것으로 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도가 “부동산투기거래”에 해당되는지의 여부와 처분청에서 조사확인한 취득가액이 진실한 것인지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 양도소득세 과세경위를 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 87.10.15자로 취득하여 87.12.28자로 양도한데 대하여 이를 부동산 투기거래로 인정하여 거래상대방들로 부터 실지거래가액을 확인받고 그 확인가액대로 취득가액은 92,655,000원으로, 양도가액은 128,000,000원으로 하여 그 양도차익을 결정하고 청구인지분(100분의22)에 해당하는 이 건 양도소득세를 부과하였음이 양도소득세 결정결의서등 관계서류에 의하여 확인되고 있다. 이에 대하여 청구인은 쟁점토지 거래가 투기거래에 해당되지 않으며, 설사 투거거래에 해당된다 하더라도 그 취득가액을 115,020,000원으로 인정하여 달라는 주장인 바, 우선 쟁점토지거래가 투기거래에 해당되는지에 관해 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항에서 대통령령이 정하는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있도록 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에서 국체청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 실지거래가액 대로 양도차익을 결정하도록 규정하고 있으며, 위의 시행령에 따라 국세청장은 “재산제세조사사무처리규정”(국세청 훈령 제980호, 87.1.26 개정) 제72조 제3항에서 부동산투기거래의 억제를 위하여 필요하다고 인정되는 거래에 대하여 규정하고 있는 바, 처분청의 쟁점토지거래에 대한 부동산투기혐의조사내용에 따르면, 청구인은 쟁점토지를 87.10.15 취득한 후 87.12.28 양도함으로써 약 2개월간 보유하였으며 (처분청에서는 양도일자를 88.7.28자로 보았으나 이경우도 그 보유기간이 약 9개월에 불과함). 또한 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 모두 확인되고 있어 이는 국세청장이 정한 위 훈령 제72조 제3항 제5호 및 제8호에서 규정한 부동산취득후 1년이내 양도 및 국세청장 또는 세무서장의 투기억제와 관련한 세무조사결과 투기거래로 인정한 때에 해당된다 할 것이므로 처분청이 이 건 쟁점토지거래를 투기거래로 인정한데 대하여는 잘못이 없다고 판단된다. 한편, 처분청이 조사확인한 실지취득가액(92,655,000원)은 사실과 다른 것이라는 주장에 대하여 보면 (양도가액 128,000,00원에 대하여는 다툼이 없음), 처분청에서는 청구인에 대한 쟁점토지 양도자인 청구외 OOO(광주직할시 북구 OO동 OOOOO)로 부터 쟁점토지를 평당 145,000원에 청구인에게 양도하였다는 확인(88.9.7자)을 받고, 그 취득가액을 92,655,000원으로 계산하여 이를 기준하였음이 관계조사서에 의하여 확인되고 있는 바, 청구인은 이 건 쟁점토지 매매계약서 사본과 위 양도자 OOO가 당초처분청에 제출한 확인서내용을 번복하는 확인서(평당 180,000원에 양도, 88.11월 일자미상 작성)를 제시하면서 쟁점토지 취득가액이 115,020,000원이라고 주장하고 있으나 그 번복확인서의 작성일자등을 보아 신빙성이 있어 보이지 아니하며, 달리 청구인 주장을 뒷받침할 수 있는 객관적이고도 명백한 거증을 하지 못하고 있는 점을 종합하여 볼 때 그 취득가액에 대한 청구주장 역시 받아들이기 어렵다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.