비사업용 토지 해당 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 이를 기각합니다 이 유

청구인은 ○○시 ○○구 ○동 ×××-3번지 답 3,025㎡ 중 1/2지분과 같은 곳 ×××-9번지 답 491㎡ 중 1/2지분(이하 2필지를 “쟁점토지”라 한다)을 2002. 6. 27. 매매를 원인으로 취득하고 2006. 5. 30. 공동소유자인 조○○에게 양도한데 대하여 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 계산하고 양도소득세과세표준예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 쟁점토지에서 농작물을 직접 경작하지 아니하는 등 관련법령에서 규정하고 있는 사업용 토지 판단기준을 충족하지 아니하였다 하여 비사업용 토지로 보아 기준시가에 의한 방법으로 신고한 양도소득세 신고내용을 부인 하고 실지거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 다시 계산하여 2007. 7. 10. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 119,893,240원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 10. 4. 이 건 이의신청을 제기하였다.

청구인이 쟁점토지를 취득한 후 도로가 개설됨으로 인하여 2002년도에는 휴경을 하고 2003. 8.경 도로와의 높이를 맞추기 위해서 논을 메우기로 하고 2003. 9. 우량농지 조성을 위한 개발행위허가를 받아 2004. 11.에 ○○시 ○○구청장으로부터 개발행위완료 통보를 받아 2005년도부터 쟁점토지에 콩 등을 경작하였으므로 쟁점토지에 대한 경작기간은 복토를 시작한 2003. 9.부터 기산하여 2006. 5. 양도할 때까지 2년 9개월이어서 관련법령상 쟁점토지를 사업용 토지(양도일 직전 3년 이내에 2년 이상 농작물 경작)로 봄이 타당하다. 따라서 쟁점토지 양도에 대한 양도차익을 기준시가로 계산함은 타당하다.

청구인이 쟁점토지에 대하여 2003. 9. ～ 2004. 11.까지 ○○시 ○○구청장으로부터 우량농지 조성을 위한 개발행위허가를 받아 복토하였으므로 복토기간을 경작기간에 포함하여야 한다고 주장하나, 복토신청시 청구인은 ○○공 사 사업자(2001. 6. 19. 개업, 2005. 11. 21. 폐업)로, 쟁점토지 취득시부터 복토하기 전까지 경작 (2002년 박○○ 경작, 2003년 휴 경)하지 아니하였고, 청구인이 복토이후 농작물을 재배하였다고 경작확인서를 작성하여 주었던 박○○, 이○○, 고○○은 “쟁점토지에서 2005년까지는 농작물을 재배하지 아니하였고 실지로 누가 경작하였는지도 알 수 없다”고 진술을 번복하고 있는 반면, 달리 복토후에도 쟁점토지를 직접 경작하였다는 증빙은 없으며, 통상 영농을 위한 복토는 영농이 끝난 가을에 시작하여 겨 울 에 복토를 끝내고 다음해에 농사를 시작하나, 청구인의 복토 신청기간이 03. 9. ～

04. 7.이고

04. 11.이 되어서야 복토가 완료된 점 등을 고려할 때, 영농을 위 한 복토기간으로는 과도한 기간으로 보이고, 쟁점토지는 ○○시 ○○구 ○동 물 류 단지 조성 예정지 인근에 위치하여 2002년, 2005년, 2006년 개별공시지가가 각 19,000 원, 137,000원, 159,000원으로 지가가 급등한 지역이며 2005. 12. 2. ～ 2008. 10. 31.까지 개발행위허가제한지역으로 지정된 토지로 영농을 위한 우량농지 조성을 위하여 복토하였다고 보 기 는 어렵다. 따라서 청구인이 쟁점토지를 본인의 노동력에 의해 직접 경작하였다는 증빙이 없어 쟁점토지 보유기간 중 사업용으로 볼 수 있는 기간이 없다할 것이어서 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 경정고지한 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경 우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 전․답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (2005. 12. 31. 신설)

• 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작 하지 아니하는 농지. 다만, 농지법 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설)

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지․임야․목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

• 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산 은 일수로 한다.

○ 소득세법시행령 제168조 의 8【농지의 범위 등】

② 법 제104조의 3 제1항 제1호 가목 본문에서 “소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거 나 자기가 경작하지 아니하는 농지”라 함은 농지의 소재지와 도일한 시․군․구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그와 연접한 시․군․구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주(이하 “재촌”이라 한다)하는 자가 농지법 제2조 제5호 의 규정에 따른 자경(이하 “자경”이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점토지를 2002. 6. 27. 취득하고 2006. 5. 30. 양도한데 대하여 쟁점 토지를 사업용 토지로 보아 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 양도소득세과세표준을 예정신고하였는바, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 관련법령에서 정하는 기간(양도일 직전 3년 이내 2년 이상 또는 전체 보유기간 중 80/100 이상)을 직접 자경하지 아니하였다 하여 비사업용 토지로 보아 실지거래가액(양도가액 700,000,000원, 취득가액 156,858,585원)에 의한 방법으로 양도차익을 재계산하여 이 건 양도소득세를 경정고지하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

2. 청구인의 사업자이력을 살펴보면, ○○시 ○○구 ○○동 ×××번지 에서 2001. 6. 19. ○○공사라는 상호로 일반건축공사업을 개업하여

2005. 11. 21. 폐업하였고, ○○시 ○구 ○동 ×××번지에서 ○○인쇄라는 상호로 인쇄제조업을 1994. 1. 5. 개업하여 2001. 1. 20. 폐업하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

3. 쟁점토지는 청구인이 2002. 6. 27. 취득하고 2006. 5. 30. 양도하여 보유기간이 4년이고 지목은 “답”인 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 쟁점토지의 취득당시 개별공시지가가 19,000원, 양도당시 개별공시지가가 137,000원인 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

4. 당초 쟁점토지는 ○○시 ○○구 ○동 ×××-3번지 답 3,861㎡이었다가 2002. 3. 13. 답 491㎡를 같은 곳 ×××-9번지로, 답 345㎡를 같은 곳 ×××-10번지로 분할되었는데 청구인이 위 토지 모두를 2002. 6. 27. 취득하였고 2003. 11. 25.에 ×××-10번지를 공공용지 협의취득(2004. 7. 29.에 답에서 도로로 지목변경)으로 전라북도에 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 토지이용계획확인원에 의하여 쟁점토지는 생산녹지지역으로서 개발행위허가제한지역(2005. 12. 2. ～ 2008. 10. 31.), 토지거래계약에관한허가구역(2005. 10. 3. ～ 2010. 10. 2.)으로 지정되어 있음이 확인된다.

5. 청구인은 2003. 9. 1. ○○시 ○○구청장으로부터 쟁점토지에 대한 개발행위허가(토지형질변경)를 받았는데 허가기간은 2003년 9월부터 2004년 7월까지, 허가목적은 우량농지 조성을 위한 것이었으며, 쟁점토지는 2004. 11. 16. “큰돌 및 이물질 등을 제거 후 양질의 토사로 성토 및 정지작업하고 사면안정화 작업이 완료되었음”이 ○○시 ○○구청장의 관련공문에 의하여 확인된다.

6. 청구인은 쟁점토지의 비사업용 토지 해당 여부를 판단하는 경우 쟁점토지의 우량농지 조성을 위한 형질변경 기간을 경작기간에 포함하여야 하므로 양도일 직전 3년 이내에 2년 이상을 자경한 쟁점토지는 사업용 토지에 해당한다는 주장인 반면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 경작한 사실 자체가 없으므로 복토기간의 경작기간 포함여부에 관계 없이 비사업용 토지에 해당한다는 주장인바, 관련법령을 살펴보면, 가) 소득세법 제104조 의 3 제1항 제1호 및 같은법시행령 제168조의 8 제2항에서는 농지의 비사업용 토지를 “소유자가 일정기간동안 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”로 규정하고 있고, 자경의 의미를 농지법의 규정에 따르도록 하고 있는데, 여기서 농지법상 자경이란 “농업인이 그 소유농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것”을 말한다.

• 나) 위 “6)의 가)”에서 농지를 취득하여 3년 이상 5년 미만 보유할 경우 사업용 토지로 인정 받기 위해서는 “농지 소유기간 중 3년 이상을 사업용으로 사용하거나, 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용하거나, 농지 소유기간의 80/100 이상을 사업용으로 사용하여야 하는 것”으로 소득세법시행령 제168조 의 6 제2호에서 규정하고 있다.

7. ○○시 ○○동장에 논농업직불제 보조금 신청자료를 확인한 바, 2002년에는 실 경작자 박 ○○에게 지급하였고 2003년과 2004년에도 박○○이 보조금을 신청하였으나 휴경으로 조사되어 지급하지 않았으며, 2005년에는 경작사항에 대한 자료가 없음이 확인되고, 공공용지로 수용된 ×××-10번지의 실농보상비를 실 경작자 박○○이 2003. 12. 16. 청구․수령하였음이 실농보상비 청구서 및 협의서에 의하여 확인된다.

8. 청구인은 쟁점토지를 복토한 후 2004년부터 양도당시까지 직접 농작물을 경작하였다고 주장하며 인근주민 박○○ 등의 경작확인서를 제출하였으나, 처분청의 실지조사당시에는 박○○, 이○○ 등이 “복토로 한 해 동안은 농사를 지을 수 있는 상황이 아니었고 2006년도에 콩이 재배되어 있는 것을 보았으며 누가 지었는지 알 수 없다”고 진술한 사실이 있고, 또한 청구인이 이의신청 제출시 “쟁점토지를 2004년과 2005년에 트랙터를 이용하여 밭갈이를 하면서 대금으로 매년 15만원씩 30만원을 최○○에게 지급”하였다고 주장하며 최○○의 확인서를 제출하였으나, 처분청 조사자에게는 “2006년 4월경 작업의 대가로 20만원을 받았고 2004년과 2005년에는 그 농지에서 일을 해 준 적이 없다”고 진술하였다가 청구인의 보충자료 제출시 “2005년에 쟁점토지를 밭갈이하였다”고 다시 진술을 번복하였다.

9. 이 건 심리담당이 쟁점토지 현황을 파악하고자 현지확인할 당시 쟁점토지 일부에서 농작물을 경작하고 있던 인근주민은 “쟁점토지는 2005년까지는 묵혀져 있는 토지였으나 밭두렁을 경계로 하여 청구인과 조○○의 토지로 구분하고 청구인의 토지에는 누가 재배하였는지 알 수 없으나 2006년부터 콩, 수수 등이 재배되어 있었고, 조○○의 토지에는 2006년부터 본인과 공동으로 콩, 참깨, 무, 배추, 고구마 등을 재배하였다”고 진술하고 있다.

10. 청구인은 1981. 2. ～ 2007. 7.까지 쟁점토지 이외에 농지를 보유한 적이 없었음이 국세통합전산망의 부동산 취득/양도현황에 의하여 확인된다.

11. 살피건대, 청구인은 쟁점토지 보유기간 중

○○ 공사라는 상호로 건설업을 영위하였으며, 1981. 2. ～ 2007. 7.까지 쟁점토지 이외에 다른 농지를 보유한 사실이 없는 점으로 보아 농업인이라고 보기는 어렵다. 청구인은 이의신청서 제출시 청구인이 직접 쟁점토지에서 2004년부터 콩 등의 농작물을 재배하였다고 주장하며 박○○외 5인의 경작확인서를 제출하였으나, 이러한 경작확인서는 사인간에 임의작성 가능하여 객관성 있는 증빙자료라고 볼 수 없고, 처분청의 조사시에는 실 경작자를 잘 모른다고 진술하였다가 이 건 이의신청시에는 청구인이 농작물을 경작하였다고 진술을 번복하는 등 주장에 일관성이 없을 뿐만 아니라 이 건 심리담당이 쟁점토지에서 직접 경작하고 있던 인근주민에게 탐문한바, 쟁점토지는 2005년까지 묵혀 있어 농사를 짓지 않고 있다가 2006년 초에 콩, 수수 등의 농작물을 심어 놓았으나 농작물이 잘 되지 않아 관리를 제대로 하지 아니하였다고 진술한 사실로 볼 때, 최소한 2005년까지는 쟁점토지에서 농작물을 경작하지 아니하였음을 알 수 있다. 따라서 청구인의 주장과 같이 복토기간(2003. 9. ～ 2004. 11.의 1년 3개월)을 경작기간에 포함 하더라도 쟁점토지 양도일 직전 3년 이내에 2년 이상 또는 전체 보유기간 중 80/100 이상을 “농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작”하였다고 볼 수 없으므로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 실지거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 계산하고 이 건을 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 이의신청은 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65 조 제1 항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.