매수자로부터 수령한 유치권 포기대가를 부동산 매각대금 일부로 볼 수 있는지 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 이를 기각합니다.

주식회사 ○○상호저축은행(이하 “청구법인”이라 한다)은 임대사업자 김○○ 의 소유로 되어 있던 ○○ 군 ○○읍 ○○리 ×××번지 토지 및 병원건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을

2005.

6. 10. 경락으로 취득하여 2005. 10. 20. 부터 ◎◎병원장 윤○○에게 임대하였다가 2005. 12. 8. 의료법인 ●●의료재단(이하 “청구외법인”이라 한다)에 쟁점부동산 매매가액 17억원, 유치권 포기에 따른 합의금 15억원에 양도하기로 부동산매매계약을 체결하였는 바, 청구법인은 2005년 제2기분 부가가치세를 신고하면서 쟁점부동산 양도가액을 17억원으로 하고 병원건물 해당분 안분계산가액 1,339,534천원을 2005년 제2기분 부가가치세 과세표준에 산입하여 부가가치세를 신고․납부 하였다. 처분청은 쟁점부동산 매매계약서상 쟁점부동산 매각대금 17억원 이외에 청구법인이 청구외법인으로부터 추 가로 수령한 15억원은 청구법인이 유치권자 등에게 15억원을 대출한 다음 이를 상환하는 명목으로 청구외법인으로부터 채무자 대신 수령한 것으로서 쟁점부동산 매각대금의 일부인데도 이를 신고누락하였다 하여 15억원에 대한 병원건물 해당분 안분계산가액 1,181,942천원 을 추가로 부가가치세 과세표준에 산입하고 2007. 1. 8. 청구법인에게 2005년 제2기분 부가가치세 153,995천원을 경정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2007. 4. 6. 이 건 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구취지 위 부과처분의 취소를 구한다. 나, 청구이유 청구법인이 쟁점부동산 매매계약시 특약사항으로 약정한 유치권 포기에 따른 합의금 15억원은 ◎◎병원장 윤○○이 병원을 운영하기 위하여 유치권자들과 합의한 8억원과 쟁점부동산 임대사업자 김○○ 채무를 승계한 7억원으로 구성되어 있는데 ◎◎병원장 윤○○이 병원운영이 어렵게 되자 쟁점부동산의 매입을 포기하고 이후, 청구외법인에서 쟁점부동산을 매입하면서 ◎◎ 병원장 윤○○으로부터 15억원을 승계한 것으로 청구법인의 쟁점부동산 매각대금과는 관련이 없는 별개의 금액이어서 부가가치세법이 정하는 대가관계에 있는 금액이 아니므로 이를 재화의 공급으로 보아 과세한 처분청의 이 건 처분은 부당하다.

청구법인은 쟁점부동산 매각대금 17억원과 별도로 유치권 포기에 따른 합의금 15억원을 청구외법인으로부터 수령하여 유치권 해지를 대행 하 였다고 주장하나, 15억원 중 7억원은 당초부터 유치권에 관련된 금액이 아니라 병원건물 건축주인 임대사업자 김○○ 채무를 상환하고자 ◎◎병원장 윤○○이 청구법인으로부터 대출받아 대위변제한 것이고, ◎◎병원장 윤○○의 직원이던 송○○, 김□□ 명의로 대출된 5억원도 유치권과 관련된 금액이 아닌 청구법인의 대출채권(금융업)과 상계된 것이며, 유치권자 이○○ 명의로 대출된 3억원도 청구외법인이 대위변제하였음이 확인되는 바, 부가가치세 과세표준은 거래상대방으로부터 받은 대금․요금․수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가 관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함하는 것이므로 청구법인이 유치권 해지 명목으로 수령하여 청구법인의 대출채권과 상계처리한 15억원은 사실상 청구법인이 쟁점부동산에 대한 매각대가로 매수자에게 수령한 것 이어서 부가가치세 과세표준에 포함하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매수자로부터 수령한 유치권 포기에 따른 합의금 15억원을 쟁점부동산 매각대금의 일부로 볼 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규 정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

3. 법률에 의하여 조세를 물납하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계 액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역 의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우 에는 자기가 공급한 재화의 시가

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가

② 다음 각호의 금액은 과세표준에 포함하지 아니한다.

3. 공급받는 자에게 도달하기 전에 파손․훼손 또는 멸실된 재화의 가액

5. 공급대가의 지급지연으로 인하여 지급받는 이자로서 대통령령이 정하는 연체이자

○ 부가가치세법 시행령 제48조 【과세표준의 계산】

① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금․요금․수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다.

○ 민법 제320조 【유치권의 내용】

① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생 긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

○ 민법 제321조 【유치권의 불가분성】 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사 할 수 있다.

○ 민법 제325조 【유치권자의 상환청구권】

① 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청 구할 수 있다.

② 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증 가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금 액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

○ 민법 제328조 【점유상실과 유치권소멸】 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구법인이 주장하는 이 건의 거래흐름은 다음과 같다. 가) 청구법인은 당초 병원건물 건축주인 ◎◎부동산 김○○에게 7억원(채권 최고액 10억원 근저당 설정)을 대출하였으나, 김○○의 부도로

2004. 6. 11. 쟁점부동산 임의경매를 개시하였고, 감정가액이 77억 원인 쟁점부동산을 청구법인이 2005. 4. 25. 18억 5천만원에 경락받아

2005. 6. 10. 경락대금을 완납하였으며, 경매 개시 전 유치권자인 이○○, 강○○, 장○○, 백○○, 최○○은 2004. 3. 23. 쟁점부동산에 유치권 2,379,068천원이 존재함을 ○○지방법원 ○○지원에 신고하였다.

• 유치권 신고내용 상호 대표자 금액(천원) (주)○○종합시스템 이○○ 300,000 (유)□□개발 강○○ 452,524 (주)●●건업 장○○ 438,505 (합)△△ 백○○ 988,039 ◇◇타일 최○○ 200,000 계 2,379,068 나) 청구법인은 쟁점부동산 매수 후 김○○로부터 쟁점부동산을 임대하여 병원을 운영하 고 있던 ◎◎병원장 윤○○에게 재임대하고 병원을 계 속하여 운영할 의사가 있던 위 윤○○에게 병원매입을 권유하였으며, 이에 따라 위 윤○○은 병원운영을 조건으로 2005. 6. 17. 유치권자인 이○○, 강○○, 장○○, 백○○과 8억원에 유치권을 포기하기로 하는 이행합의서를 작성하였다.

• 다) 유치권을 해결하기 위하여 ◎◎병원장 윤○○은 2005. 6. 21. 직원인 송○○, 김□□ 명의로 청구법인으로부터 5억원을 대출받아 ◎◎병 원장 윤○○의 계좌에 입 금한 다음 유치권자 대표 이○○의 계좌로 송금하였고,

2005. 12. 15. 나머지 유치권금액 3억원에 대하여 청구법인 은 유치권자 대표 이○○에게 대출하는 방법으로 대금을 지급하였다. 라) 2005. 10. 11. ◎◎병원장 윤○○은 병원운영과 관련하여 임대 사 업자 김○○ 채무 7억원을 승계하기로 합의하고 ◎◎병원장 윤○○ 을 채무자로 하여 청구법인으로부터 7억원을 대출받아 김○○의 채 무를 대위변제하였다.

• 마) 2005. 11. 5. ◎◎병원장 윤○○ 본인의 사정으로 쟁점부동산 매입권한을 포기 하고 그 대 신 청구외법인이 청구법인과 2005. 12. 5. 매매계약 체 결에 관한 협약서를 작성하였는데 그 내용을 보면, 『매매대금 17억원, 유치권자의 유치권금액은 15억원으로 한정, 위 합의금액은 청구외법인 이 청구법인을 통하여 유치권자에게 지급』하는 것으로 되어 있고, 위 내용에 따라 2005. 12. 8. 정식으로 매매계약을 체결하였다.. 바) 2006. 1. 3. 청구법인이 김○○ 에게 대출하고 이를 승계한 ◎◎병원장 윤○○ 채무 7억원, ◎◎병원장 윤○○의 직원 송○○, 김□□ 명의로 대출한 5억원, 유 치권자 대표 이○○에게 대출한 3억원, 합계 15억원을 청구외법인에서 대위변제 하였고, 대신 위 채무와 청구외법인이 유치권자에게 지급하여야 할 금액을 상계처리하였다.

2. 청구법인과 청구외법인은 2005. 12. 5. 쟁점부동산 매매계약 체결에 앞서 다음과 같이 협 약서를 작성한 사실이 확인된다.

① 매매대금 17억원

② 유치권자들의 유치권금액은 원금(15억원)으로 한정한다

③ 유치권자들의 유치행위 및 농성해소, 건물인도 책임은 청구법인에서 진다.

④ 위 유치권자들에 대한 합의금액은 청구외법인이 청구법인을 통하여 유치권자에게 지급한다.

⑤ 유치권자들의 상호간 사전 채무면제금액은 불문에 붙이고 원금 15억원 이상은 청구법인 책임이다.

3. 2005. 12. 8. 청구법인과 청구외법인은 정식으로 다음과 같이 매매계약을 체결하였다.

① 총 매매대금 17억원(계약금 1억원, 중도금 6억원, 잔금 10억원)

② 특약사항

• 현존 유치권, 채권주장행위 등은 청구법인의 책임으로 소멸시킨다.

• 등기이전은 청구외법인이 건물매입비 17억원(계약금 1억원, 현금 6억원, ■■ 대출 10억원)을 청구법인에게 지급하면 즉시 등기 정리하고, 채권단(유치권자)에게 지 급할 15억원을 지급하기 전에는 청구법인이 건물에 19억 5천만원의 근저당을 설정한다.

4. 청구법인은 위와 같은 쟁점부동산 매각에 대하여 17억원을 쟁점부동산 매각대금으로 보아 부가가치세 과세표준 신고를 하였으나, 처분청은 유치권 포기에 따른 합의금으로 15억원을 추가로 수령하였다 하여 이를 쟁점부동산 매각대금의 일부로 보아 병원건물 해당분을 안분계산 하여 추가로 부가가치세 과세표준에 산입하고 이 건을 과세하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

5. 쟁점부동산 중 병원건물은 2003. 4. 9. 김○○ 명의로 소유권보존등기되었고, 2005. 7. 11. 임의경 매 로 인한 매각을 원인으로 청구법인 명의로 소유권이전등기 되었으며, 2005. 12. 13. 매매를 원인으로 청구외법인 명의로 소유권이 전등기되었음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

6. 위 “1)”의 거래흐름에서 보듯이 2005. 12. 5. 청구법인과 청구외법인 간에 작성한 협 약서 에서 유치권금액을 15억원으로 하였으나, 이 금액은 유치권자 대표 이○○와 합의한 유치권금액 8억원과 ◎◎병원장 윤○○ 이 임대사업자 김○○ 채무를 승계한 7억원을 합한 금액으로 확인되는 바, 7억원은 병원 건축주인 임대사업자 김○○ 채무를 임차인 ◎◎병원장 윤○○이 승계한 것이므로 당초부터 유치권에 관련된 금 액은 아닌 것으로 보이고 따라서 실질적인 유치권 행사금액은 8억원 인 것으로 판단되므로 아래에서는 ◎◎병원장 윤○○ 채무 7억원과 유치권금액 8억원을 각각 분리하여 부가가치세 과세표준 산입 여부를 살펴보고자 한다.

7. 먼저 청구법인은 임차인 ◎◎병원장 윤○○ 채무 7억원을 쟁점부동산 매수자 청구외법인 이 채무승계하여 청구법인에게 대위변제한 것이어서 단지 대출채권 회수에 불과하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구법인이 주장하는 거래내용을 도표로 나타내면 다음과 같다. 나) 김○○는 ‘★★병원’이라는 상호로 의료업을 쟁점부동산소재지에서

2002. 5. 15. 개업 하였다가 2004. 4. 28. ‘◎◎부동산’이라는 상호의 부동산임대업으로 업종을 변경하였고, 전세보증금 3억원에 ◎◎ 병원장 윤○○ 에게 임대하였으며 윤○○은 ‘◎◎병원’이라는 상 호로 2004. 3. 22. 의료업을 개업하여 사업을 영위하다가 처분청에 의하여 2005. 5. 23.을 폐업일자로 직권폐업되었음(2006. 4. 19. 처리)이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

• 다) 청구법인은 2003. 5. 2. 김○○에게 7억원을 담보대출(위 도표 ①)하고 이에 대한 근 저당(채권최고액) 10억원을 쟁점부동산에 설정하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다. 라) 김○○의 부도로 쟁점부동산을 청구법인이 경락받은 후 2005. 10. 11. 청구법인과 ◎ ◎병원장 윤○○간 작성한 확인서에 의하면, 청구법인이 쟁점부동산을 매각할 경우 김○○ 채무 7억원을 ◎◎병원장 윤○○이 승계하고, 우선 매각대상자를 위 윤○○으로 하기로 하였음이 확인된다.
• 마) 2005. 10. 11. ◎◎병원장 윤○○은 위 확인서에 따라 임대사업자 김○○ 채무를 상 환하기 위하여 청구법인으로부터 7억원을 대출(위 도표 ②)받아 같은 날 김○○의 계좌(○○상호저축은행 ×××-××-××-××××××)로 686백만원을, 2005. 10. 28. 13백만원을 무통장송금(위 도표 ③)하였으며, 위 김○○의 계좌에서 2005. 10. 28. 청구 법인 계좌로 대출금 708백만원이 이체되었음(위 도표 ④)이 금융자 료에 의하여 확인된다.
• 바) 2005. 11. 5. ◎◎병원은 『병원을 운영할 수 없어 매입권한을 아래 지정인에게 양도 하겠다』는 확약서를 작성하였는데 매입권한 지정인 (양수인)은 기재되어 있지 않음이 확인되는 바, 이에 근거하여

2005.

10. 11. 위 윤○○과 청구법인간 체결된 쟁점부동산에 관한 매수 우선권을 청구법인에게 반환(백지위임)하여 계약이 합의해제된 것으로 판단된다.

• 사) 윤○○의 채무 7억원을 청구외법인이 2006. 1. 3. 상환(위 도표 ⑤)하였으며, 이를 서 로 상계처리(위 도표 ⑥)하였음이 확인된다.
• 아) 위 사실관계를 종합하여 보면, ◎◎병원장 윤○○이 승계한 임대사업자 김○○ 채무 7억원은 당초 부터 유치권에 관련된 금액은 아닌 것으로 보이고, 2005. 10. 11. 청 구법인과 ◎◎병원간 작성한 확인서(계약서)는 당초 윤○○이 쟁 점부동산을 아무런 하자 없이 매입하였을 경우에만 김○○ 채무를 승계한다는 내 용으로서 윤○○의 사정으로 쟁점부동산 매수우선권 을 청구법인에게 반환하여 계약이 해제되었으므로 김○○ 채무를 승계하기로 한 윤○○ 채무도 소멸되었다 할 것인 바, 청구외법인이 승계할 윤○○ 채무는 존재하지 않는데도 청구법인은 청구외법인 으 로부터 윤○○ 채무를 상환받는다는 명목으로 7억원을 수령하 였으므로 이를 쟁점부동산 매각대금의 일부로 봄이 타당하다고 판단된다.

8. 다음으로 유치권금액 8억원의 성격을 살펴본다.

• 가) 청구법인이 주장하는 거래내용을 도표로 나타내면 다음과 같다. 나) ◎◎병원장 윤○○은

2005. 6. 21. 직원인 송○○, 김□□ 명의로 각각 2 억 5천만원씩 청구법인으로부터 대출(위 도표 ①)받아 이를 본인 계 좌에 입금하였으며, 위 윤○○은 다시 유치권자 대표 이○○ 계좌(□□ 은행 ××× -××-××××××)에 같은 날 1억원씩(수수료 300천원 차감) 다섯 차례에 걸쳐 무통장송금(위 도표 ②)하였음이 은행전표에 의하여 확인되고, 2005. 12. 15. 청구법인이 유치권자 대표 이○○를 채무자로 3억원을 대출(위 도표 ③)한 사실로 볼 때, 청구법인으로부터의 대출 형식을 빌려 유치권자에게 8억원을 지급한 것으로 보인다.

• 다) 유치권자 대표 이○○는 2005. 12. 8.과 2005. 12. 13. 『3억원을 청구 법인으로부터 수령 받음과 동시에 모든 유치권한을 포기한다』는 확 인각서를 작성하여 청구법인에게 제출한 사실이 있다.
• 라) 청구법인은 매수인과의 양도특약 조건에 따라 소유권이전등기하기 전 이미 대출 형식을 빌려 유치권자 에게 8억원을 지급하였고, 위 대출금을 청구법인과 청구외법인간의 합의하에 2006. 1. 3. 청구외법인이 상환(위 도표 ④)하였으며, 청구 외법인은 윤○○ 대출금 5억원 및 유치권금액 3억원과 상계처리(위 도표

⑤)하였음이 확인된다.

• 마) 위 사실관계를 종합하여 보면, 유치권금액 8억원 중 ◎◎병원장 윤○○이 청구법 인으로부터 대 출받아 유치권자 대표 이○○에게 지급한 5억원은 윤○○과 청구법인과의 계약이 해제되어 윤○○이 이○○에게 지급해야할 의무도 소멸되었다 할 것인 바, 윤○○이 지급한 5억원에 대하여 윤○○이 청구법인에게 유익비로 다시 청구할 수 있으므로 청 구 법인에 대한 윤○○의 채권․채무가 서로 상계되어 결국 청 구법인에게 지급해야 할 윤○○의 채무가 존재하지 않는데도 청구법인은 청구외법인으로부터 윤○○ 채무를 상환받는다는 명목 으로 5억원 을 수령하였으므로 이를 쟁점부동산 매각대금의 일부로 봄이 타당하다고 판단되고, 청구법인이 유치권자 대표 이○○에게 대출한 3억원도 『3억 원을 청구법인으로부터 수령 받음과 동시에 모든 유치권한을 포기한다 』는 확인각서를 작성하여 청구법인에게 제출한 사실로 볼 때, 청구외법인이 유치권자에게 유치권금액을 지급하였다고 볼 게 아니라 청구법인이 직접 대출형식을 빌려 지급하였다고 봄이 타당하다고 판단된다.

9. 살피건대, 부가가치세법 시행령 제48조 제1항 에서 『부가가치세 과세표준은 거래상 대방으로부터 받은 대금․요금․수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가 관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함』하는 것으로 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 청구법인이 감정가액 77억원인 쟁점부동산을 18억 5천만원이라는 낮은 가격에 경락받아 이 보다도 더 낮은 가격인 17억원에 양도한다는 것은 사회통념상 인정하기 어렵다는 점, 쟁점부동산 매매계약시 15억원의 지급을 담보하기 위하여 쟁점부동산에 근저당을 설정하기로 한 점, 쟁점부동산에 유치권 제한이 없었다면 매매가액 17억원에 청구외법인에게 양도하지는 않았을 것이라는 점, 실지로 청구외법인이 청구법인에게 지급한 금액은 총 32억원이라는 점 등에 비추어 보면, 유치권 포기에 대한 합의금 명목으로 수령한 15억원은 쟁점부동산 매매에 따른 대가로 수령하였다고 봄이 타당하므로 이를 쟁점부동산 매각대금의 일부로 보아 이 건을 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 이의신청은 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.