토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분하여 양도가액을 산정한 처분의 당부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 전라남도 ○○군 ○○읍 ○○리 ×××번지 대지 534.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1988. 8. 27. 취득하였고, 같은 곳 건물 942㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점 토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 1989. 9. 25. 취득하여 쟁점토지는 2001. 10. 12.에, 쟁점건물은 2001. 11. 26. 에 청구외 이○○에게 양도하였다. 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인은 쟁점토지의 경우에는 실지거래가액(양도가액 170,000천원, 취득가액 160,000천원)에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 2001. 10. 12. 양도소득세사전신고를 하였고, 쟁점건물의 경우에는 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 2001. 11. 27. 양도소득세사전신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서(이하 “계약서”라 한다)상 양도가액이 쟁점토지는 170,000천원, 쟁점건물은 427,000천원으로 구분기재되어 있으나, 이를 인정치 않고 쟁점토지와 쟁점건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 쟁점부동산의 양도가액 597,000천원을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 쟁점토지 양도가액을 393,349천원으로 산정한 다음 쟁점토지 양도가액을 기 준시가로 환산한 가액인 180,829천원을 취득가액으로 산정하여 2006. 10. 2. 청구인에게 2001년 과세연도 양도소득세 100,019천원을 결정고지하였다 청구인은 이에 불복하여 2006. 11. 27. 이 건 이의신청을 제기하였다.

• 가. 청구취지 위 부과처분의 취소를 구한다. 나, 청구이유 계약서상 쟁점토지는 170,000천원, 쟁점건물은 427,000천원으로 구분하여 합계 597,000천원에 청구외 이○○에게 양도하였는 바, 쟁점토지를 170,000천원에 저가 양도한 이유는 부동산시장의 특성 및 실수요자의 다양성을 볼 때 상업지역의 최고가치인 50평에서 70평을 초과하여 시가보다도 30%에서 40% 정도를 저가로 평가(공인중개사 오○○ 평가)되었기 때문이며, 쟁점건물이 427,000천원으로 고가 양도한 이유는 1층에는 고급자재를 사용한 주택이 있고 유흥주점(지하실)은 고급자재의 내부시설과 인테리어가 되어 있는 등 고가로 평가되었기 때문이므로 단지 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 기준시가 대비 34.2%에 불과하고 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 구분할 만한 명확한 기준이나 근거의 제시가 없다 하여 계약서상 구분기재된 쟁점토지의 양도가액을 부인하고 쟁점토지와 쟁점건물의 구분가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분한 가액을 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액으로 산정함은 부당하다

청구인이 신고한 쟁점토지가액 170,000천원은 기준시가 대비 34.2%에 불과하여 토지의 객관적인 가치가 반영된 금액으로 인정하기 어려우며, 계약서상 건물 및 토지의 구분가액은 공신력 있는 감정평가액 등 합리적인 절차 없이 임의로 산정된 것으로서 이를 그대로 인정하기는 어려운 바, 관련법령에 따라 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 산정하는 것이 정당하고, 또한 쟁점토지 취득가액에 대하여 계약서외에 다른 증빙서류가 없어 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 실지양도가액을 기준시가로 환산하여 취득가액을 산정함이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 매매계약서상 토지와 건물의 구분가액을 불분명한 것으로 보아 실지양도가액을 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 산정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준 시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(2000.12.29. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의 하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (1999. 12. 28. 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의 하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(1999. 12. 28. 개정)

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 신설)

○ 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등 의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (1999. 12. 31. 신설)

○ 부가가치세법시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에 서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.(2000.12.29.개정)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점토지를 2001. 10. 12. 양도하고 계약서상의 실지거래가액(양도가액 170,000천원, 취득가액 160,000천원)으로 양도차익을 계산하여 같은 날 양도소득세사전신고를 하였고, 쟁점건물을 2001. 11. 26. 양도하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 2001. 11. 27. 양도소득세사전신고를 하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

2. 처분청은 계약서에 구분기재된 토지 및 건물의 구분가액을 불분명한 것으로 보아 총 양도가액을 토지 및 건물의 양도당시 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 산정하였고, 취득가액에 대하여도 계약서외에 대금지급 증빙서류 등이 없어 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 쟁점토지의 실지양도가액을 취득당시 기준시가 비율로 환산한 가액을 취득가액으로 보아 이 건을 과세하였음이 처분청의 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

3. 이에 대하여 청구인은 계약서상 쟁점토지의 실지양도가액(170,000천원)과 쟁점건 물의 실지양도가액(427,000천원)이 구분기재되어 있으므로 이에 근거한 쟁점토지의 양도가액으로 이 건 양도차익을 계산하여 신고함은 정당하다고 주장하는 바, 계약서상 구분기재된 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액을 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 총 양도가액을 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도차익을 계산한 처분청의 처분이 정당한지에 대하여 살펴본다.

• 가) 2001. 8. 14. 작성된 계약서를 보면, 쟁점토지를 평당 1,050천원씩 162평 170,000천원, 쟁점건물을 평당 1,500천원씩 285평 427,000천원에 일괄양도하기로 하였음이 확인되고, 쟁점부동산의 총 양도가액이 597,000천원인 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.
• 나) 청구인이 쟁점토지의 실지양도가액이라고 주장하는 170,000천원은 기준시가(㎡ 당 개별공시지가 930천원) 496,713천원 대비 34.2%이고, 쟁점건물의 실지양도가액이라고 주장하는 427,000천원은 기준시가 257,166천원 대비 166%임이 관련자료에 의하여 확인된다.
• 다) 청구인은 쟁점부동산을 임대하고자 하는 ○○자동차영업소의 의뢰에 따라 ○○ 부동산중개사무소 청구외 오○○이 쟁점부동산을 2001. 4. 15. 다음과 같이 감정평가하였으며, 이 평가금액이 양도당시의 적정한 시가라고 주장하고 있다. 구분 면적 ㎡ (평) 평가액(천원) 금액(천원) 쟁점토지 534.1(162) 1,100 178,200 쟁점건물 942(285) 1,500 427,500 계 605,700
• 라) 처분청의 양도소득세 실지조사 보고서에 의하면 당시 주변시세는 평당 3,000천 원 정도로서 청구인이 신고한 평당 1,050천원과는 상당한 차이가 발생하였음을 알 수 있고, 당심에서 인근 부동산중개사무소에 탐문한 바에 의하여도 쟁점건물은 10년 이상 노후화된 건물로서 그렇게 높은 가격이 형성될 수는 없다고 하므로 쟁점부동산의 양도가액 대부분은 토지가격으로 봄이 합리적이라고 판단된다.
• 마) 한편 청구인은 쟁점토지를 1988. 8. 27. 청구외 김○○으로부터 160,000천원에 취득하였다고 주장하며 계약서를 제시하고 있으나, 이를 뒷받침할 만한 객관적인 증빙서류가 없어 그 진실여부를 확인할 수 없다.
• 바) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 쟁점토지 양도당시 주변시세가 약 486,000천원으로 조사되어 있고, ○○공인중개사 오○○의 감정평가액은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가기관이 평가한 금액이 아니어서 공신력이 없을 뿐만 아니라 계약서상 쟁점토지 양도가액은 기준시가 대비 34.2%에 불과하여 지나치게 낮게 평가되어 있는 반면, 신축된지 12년이 지나서 노후화된 쟁점건물 양도가액은 기준시가 대비 166%로서 지나치게 높게 평가되어 양도당시의 적정한 시가를 반영하였다고 보기 어려우므로 청구인이 주장하는 토지 및 건물의 구분가액은 감정평가 등 합리적인 절차 없이 임의로 산정한 것으로 보아야 할 것인 바, 계약서상 토지 및 건물의 구분가액을 불분명한 것으로 보아 관련법령에 따라 쟁점부동산의 총 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지의 양도가액을 산정하는 것은 적법하고, 취득가액에 대하여도 계약서외에 이를 뒷받침할 만한 증빙자료를 제시하지 못하므로 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지의 실지양도가액을 취득당시 기준시가 비율로 환산한 가액을 취득가액으로 산정함은 정당한 것으로 판단된다. (국심2005서3090, 2006. 3. 16.외 다수 같은 뜻임)

이 건 이의신청은 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.