양도가액에 포함된 비품 등의 가액은 양도가액에서 제외하는 것임
양도가액에 포함된 비품 등의 가액은 양도가액에서 제외하는 것임
○○세무서장이 2005.11.11. 청구인에게 결정고지한 2001년 과세연도 양도소득세 150,962,500원은
1. 당초 양도가액으로 결정한 860,000,000원 중 비품 등의 매도가액 52,500,000원 차감한 807,500,000원을 양도가액으로 하고 중개수수료 4,000,000원을 필요경비로 인정하며 양도소득기본공제액 2,500,000원을 공제하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.
청구인은 2000. 9. 6. ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지의 대지, 동 소 ○○번지의 대지 및 지상 5층 숙박용 건물(이하 ‘쟁점부동산’이라 함)을 경매로 취득하여 여관업을 운영하다가 2001. 5.16.에 양도하고 같은 날에 부동산양도신고를 하였는데 처분청은 2005. 8. 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점부동산의 양도가액을 860,000,000원, 취득가액을 555,000,000원, 필요경비를 84,230,000원으로 결정하여 2005. 9. 2. 양도소득세 150,962,520원을 고지할 것이라는 세무조사결과를 통지하였음. 청구인은 이 세무조사결과통지에 대하여 2005. 9.21. 처분청에 과세전적부심사를 청구하였으나 처분청은 불채택으로 결정하고 2005.11.11. 양도소득세 150,962,520원을 고지 처분하였음.(납부기한: 2005.11.30.) 청구인은 이에 불복하여 2005.12.01. 이 건 이의신청을 제기하였다.
• 당초 비품 등을 취득한 내용이 확인되지 아니하고 그 매도가액이 전체 양도가액의 15%에 해당할 뿐 아니라 오로지 거래상대방인 양○○의 임의 확인서에 의한 금액이며,
• 비품 등의 가액이 쟁점부동산의 양도가액에서 제외되기 위해서는 매매계약서상 별도로 비품의 가액이 구분되어 명시되어야 할 것이나 이를 확인할 수 있는 매매계약서를 제시하지 못하고 있으며,
• 청구인은 당초 조사 시에는 쟁점부동산을 취득한 후에 비품 등의 취득과 관련하여 지출한 금액이 57,100,000원(침대․화장대․TV장의 구입액 35,000,000원, TV와 비디오 구입액 17,500,000원, 에어컨 가리개 구입액 1,200,000원 및 카페트 구입액 3,400,000원)이라고만 주장하고 그 매도에 관해서는 주장하지 아니하다가 과세전적부심사 청구 시에 쟁점부동산을 취득한 양○○의 확인서를 제시하며 비품 등의 매도가액이 132,050,000원이라고 주장하고 있으므로 이 금액이 쟁점부동산의 양도가액에 포함되어 있다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다.
○ 쟁점 1 양도가액 860,000천 원에 비품 등의 매도가액 132,050천 원이 포함되어 있는지 여부
○ 쟁점 2 리프트시설비로 지급하였다는 30,000천 원을 필요경비로 인정 할 수 있는지 여부
○ 쟁점 3 경매소개비용으로 지급하였다는 6,000천 원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
○ 쟁점 4 부동산중개수수료로 지급하였다는 20,000천 원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
○ 쟁점 5 양도소득기본공제액 2,500천원을 공제하지 아니한 처분의 적부
- 나. 관련법령
○ 소득세법 제92조 【양도소득과세표준의 계산】
① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 “양도소득과세표준”이라 한다)은 종합소득ㆍ퇴직소득 및 산림소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.
② 양도소득과세표준은 제94조 내지 제102조와 제118조의 규정에 의하여 계산한 양도소득금액에서 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제를 한 금액으로 한다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략)
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (이하 생략)
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
1. 2. 3. 생략
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 삭 제 (2000.12.29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
○ 소득세법 제103조 【양도소득기본공제】
① 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 다음 각호의 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득. 다만, 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도 자산의 양도소득금액에 대하여는 그러하지 아니하다.
2. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 소득
- 다. 사실관계 및 판단
○ 당초 처분청의 조사내용 검토
- 가) 양도가액 양도자인 이○○과 취득자인 양○○의 확인에 의하여 양도가액을 860,000,000원으로 결정하였다.
- 나) 취득가액 쟁점부동산의 경락대금 555,000,000원을 취득가액으로 결정하였다.
- 다) 기타필요경비 등록세 등 56,420,000원과 취득세 12,210,000원 및 자본적 지출액(심야보일러 설치비) 15,600,000원 합계 84,230,000원으로 결정하였다.
○ 청구인에 대한 조사내용
- 가) 취득 경위 2000년 초에 ○○도 ○○시 부근의 ○○고속도로 ○○휴게소에서 신문․잡지를 판매하는 코너를 운영하던 중 군대 동료인 위○○을 만나 쟁점부동산이 경매 중인 것을 전해 듣고 여관업을 평생 직업으로 삼고자 경매에 참가하여 취득하였다.
- 나) 점유 및 양도 경위
• 2000. 9. 6. 쟁점부동산을 경매로 취득하였으나 전 소유주인 조○○이 비품 등의 명목으로 5천여 만 원을 청구하면서 집을 비워주지 않아서 약 한 달간의 설득 끝에 30,000,000원을 지급하고 점유하였다.
• 그 후 평생을 운영할 목적으로 건물을 전체적으로 수리하고 냉장고와 키폰은 전 소유자에게서 인수한 것을 그대로 사용하였으며, 기타 TV, 비디오, 침대 등 비품은 신품으로 교체하여 2000.12.16.부터 정상적으로 영업을 시작하였다.
• 사업장의 인근에 술집이 있어 영업수입은 당초 예상보다 적지는 않았으나 손님의 대부분이 취객과 술집 접대부들로 도저히 이런 생활을 계속할 수 없겠다는 판단에 영업개시 한 달 만에 여관업을 그만 둬야 하겠다는 결심을 하고 즉시 각 부동산중개사무실에 쟁점부동산을 매물로 내어 놓았다.
• 쟁점부동산을 매물로 내어 놓은 지 약 5개월 만에 ○○부동산 오○○의 중개에 의거 양○○에게 양도하게 되었다.
• 양도가액은 쟁점부동산과 여관운영에 필요한 모든 비품 등을 포함하여 8억 6천만 원으로 결정하였는데 그 금액은 취득가액과 수리비 및 기타 비품 등의 매입가격을 감안하여 손해를 보지 않은 범위 내에서 결정된 금액이다.
○ 취득자인 양○○에 대한 조사내용
- 가) 취득금액이 얼마인지에 대하여 취득자인 양○○을 직접 면담하여 쟁점부동산에 대한 거래내용을 확인하고자 매매계약서를 요구한 바 매매계약서를 보관하고 있지 않으며, 그 거래금액은 870,000,000원(양○○은 쟁점부동산의 거래가액 총액을 870,000,000원이라고 주장함)으로 그 금액에는 비품 등의 취득가액이 포함되어 있는 것은 사실이지만 그 금액이 확실히 얼마인지는 모른다는 답변이다.
- 나) 비품 등의 매입가액이 132,050,000원인지에 대하여 청구인은 과세전적부심사청구 및 이의신청시 쟁점부동산을 취득한 양○○이 작성한 확인서를 제시하고 있는데 그 확인서 내용은 쟁점부동산의 양도가액에는 비품 등의 매도가액이 132,050,000원이 포함되어 있다라고 되어있어 그 금액의 진위여부에 대하여 양○○에게 문의한 바 매매계약서에 금액을 명기한 사실이 없어 그 금액이 정확히 얼마인지는 모르지만 매매계약 당시에 매도자인 이○○이 비품 등을 매입한 가액과 전소유자로부터 인수한 비품의 가액이 그 정도 된다고 하기에 그렇게 알고 있다라고 진술하고 있다.
- 다) 쟁점부동산의 취득과 관련하여 지급한 중개수수료에 대하여 양○○은 쟁점부동산을 취득시 중개수수료로 ○○부동산 오○○에게 4,000,000원을 지급하였다라고 진술하고 있다.
- 라) 기타 조사내용 양○○은 쟁점부동산을 2000. 5.16.에 취득하여 여관업을 영위하다가 사업부진으로 인하여 같은 해 10.26.에 양도하고 여관업을 폐업하였는데 쟁점부동산을 양도하고서 관련된 양도소득세 신고는 하지 않은 것으로 확인된다.
○ 기타 사항 조사 여관, 모텔 등을 전문으로 중개한다고 광고하고 있는 ○○공인중개사 사무실(000 -000-0000, 000-000-0000) 및 (주)○○부동산컨설팅(이사 양○○, 000-000-0 000) 등에 전화로 문의한 바 통상 여관이나 모텔을 거래할 때 그 거래가액을 정함에 있어 통상적으로 비품 등의 가액을 별도로 계약하지 아니하고 부동산의 가액에 통산하여 거래가 이루어지며, 비품 등의 가액은 시설을 어떻게 했느냐의 여부에 따라 다르므로 일률적으로 그 금액을 특정할 수는 없다는 답변이다.
○ 검토의견
- 가) 쟁점부동산의 양도가액으로 결정한 860,000,000원에 포함되어 있는 비품 등의 매도가액이 얼마인지에 대하여
• 쟁점부동산의 양도와 관련된 매매계약서는 양도자, 취득자, 중개인 등 어느 누구도 제시하지 못하고 있으며 처분청도 쟁점부동산의 매매계약서를 확인하지 못하고 양도가액 860,000,000원을 양도자 및 취득자의 진술서에 의하여 결정한 사실이 확인된다.
• 청구인이 당초 양도소득세 실지조사를 받는 도중 2005. 8.11. 작성한 확인서에 의하면 양도가액 860,000,000원은 비품 등의 매도가액을 특정하지는 아니하였으나 가전, 가구 등 집기류를 포함한 금액임이 확인된다.
• 쟁점부동산을 매수하여 여관업을 운영했던 양○○은 쟁점부동산과 비품 등을 일괄하여 구입하였다고 진술하고 있으며 여관을 전문적으로 중개한다고 광고하고 있는 ○○공인중개사무소 및 (주)○○부동산컨설팅에 전화로 문의한 바, 운영 중이던 여관을 매매할 경우 사용 중인 비품 등의 가액을 별도로 명시하지 아니하고 총매매가액에 포함하여 계약하는 것이 일반적이라고 답변하고 있다.
• 청구인에게 쟁점부동산의 양도가액에는 비품 등의 매도가액이 132,050,000원이 포함되어 있다라는 확인서를 작성하여준 양○○은 이 금액에 대하여 정확히 얼마인지를 모른다고 답변하고 있다. 이에 대하여 처분청은 132,050,000원은 그 금액이 전체양도가액의 15%나 되고 객관적으로 확인되지 아니한 양수자의 임의 확인에 의한 것이며, 비품 등의 양도가액이 구분 기재된 매매계약서를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 비품 등의 취득경위도 불명하여 그 양도가액을 인정할 수 없다고 주장하고 있으나 일반적으로 운영 중이던 여관을 양도할 때에는 여관업에 필요한 침대 등 비품은 있는 상태 그대로 양수자에게 매도되고 건물 등의 금액과 비품 등의 금액을 별도로 구분하여 표시하지 아니한 점과 처분청도 쟁점부동산의 양도가액 860,000,000원에는 그 금액이 얼마인지는 모르지만 비품 등의 매도가액이 포함되어 있다는 것을 인정하고 있는 점 등으로 미루어 쟁점부동산의 양도가액에 포함되어 있는 비품 등의 가액을 처분청에서 당초 비품 등의 취득가액으로 조사한 52,500,000으로 결정함이 타당하다고 판단된다.
- 나) 청구인이 지급했다고 주장하는 리프트시설비 30,000,000이 필요경비에 해당되는지 여부 청구인은 이 30,000,000원과 관련하여 당초 조사시에는 이사비 명목으로 지급하였다고 하였으며, 이 건 이의신청의 청구주장에서는 리프트시설비라고 주장한 반면, 다시 본 조사자의 면담시에는 이사비 라고 진술하면서 그 금액도 당초 5천만 원을 요구하였으나 약 한 달 동안의 설득 끝에 3천만 원으로 합의하여 지급하였다라고 진술하고 있으나 그 지급 명목이 리프트시설비든 이사비 명목이든지에 불구하고 동 금액은 양도소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 해당하지 아니하므로 청구주장 이유 없다고 판단된다.
- 다) 쟁점부동산의 양도시 지급했다는 중개수수료 20,000,000원이 필요경비에 해당하는지 여부 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 중개수수료로 ○○부동산 오○○에게 20,000,000원을 지급했다고 주장하고 있으나
○○부동산에서 오○○과 같이 동업하고 있는 정○○(000-000-0000)에게 문의한 바, 정○○는 쟁점부동산의 중개에 오○○과 공동으로 참여하여 매매계약서를 직접 자신이 작성하였으며 중개수수료로 양 당사자에게서 4백만 원씩 받았다고 진술하고 있고 취득자인 양○○도 쟁점부동산의 매수와 관련하여 중개수수료로 ○○부동산 오○○에게 4백만 원을 지급하였다고 진술하고 있는 점으로 미루어 청구인이 오○○에게 지급하였다고 주장한 20,000,000원 중 필요경비로 인정할 수 있는 금액은 4,000,000원이라고 판단된다.
- 라) 경매소개비용으로 지급했다는 6,000,000원이 필요경비에 해당하는지 여부 당초 청구인은 이의신청서의 청구주장에서 경매소개비용 6백만 원을 ○○시 ○○구에 소재한 법무사 위○○에게 지급하였다고 주장했으나 청구인의 위 진술 내용과 같이 경매소개비용을 지급받은 자는 법무사 위○○이 아닌 옛 군대 동료인 위○○이라고 진술을 번복하고 있어 그 지급사실에 신빙성이 없으므로 필요경비에 해당되지 않는다고 판단된다.
- 마) 양도소득기본공제액 2,500,000원을 공제하지 아니한 처분의 적부 청구인은 2001년 중에 다른 양도소득 과세물건을 양도한 사실이 없으므로 양도소득기본공제액 2,500,000원을 공제하지 아니한 처분청의 결정은 부당하다고 판단된다.
이 건 이의신청은 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.