단기매매차익을 목적으로 한 거래로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정한 처분의 당부
단기매매차익을 목적으로 한 거래로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정한 처분의 당부
○○세무서장이 2005. 7.18. 청구인에게 결정고지한 2004년도분 양도소득세 64,757,910원과 2005년도분 42,713,770원은 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
청구인은 2004.11. 4.에 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 93㎡, 같은 곳 ○○번지 토지 374㎡를, 2004.12. 9.에 같은 곳 ○○번지 토지 1,086㎡를 ○○광역시에 협의양도하고 2005. 1.31. 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였고, 2005. 3.21.에 같은 곳 ○○번지 토지 869㎡(이하 ○○번지, ○○번지, ○○번지, ○○번지 토지를 “쟁점토지”라 한다)를 ○○광역시에 협의양도하고 2005. 3.30. 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였는데 청구인은 위 양도소득세 신고시 기준시가(개별공시지가)에 의하여 양도차익은 없는 것으로 신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세 과세자료 현지확인을 실시하여 쟁점부동산의 취득 및 양도경위 등을 조사한 후 쟁점부동산의 양도를 단기매매차익을 목적으로 한 것으로 판단하여 이 건 양도차익을 실지거래가액으로 하여 산정한 후 청구인에게 2005. 7.18. 2004년도분 양도소득세 64,757,910원, 2005년도분 양도소득세 42,713,770원 합계 107,471,680원을 결정고지 하였음. 청구인은 이에 불복하여 2005. 8.10. 이 건 이의신청을 제기하였다.
청구인이 당초 쟁점토지를 취득한 것은 (주)○○건설과의 공동주택사업을 위하여 필요한 토지를 매입하는데 있어 부동산 공개매각 입찰시 쟁점토지를 포함하여 일괄 입찰하도록 되어 있어 취득한 것이고 쟁점토지의 양도 또한 ○○광역시에서 도로개설계획상 협의매수에 응하지 않으면 공탁을 걸고 수용한 후 공사에 착수할 수 밖에 없다고 하여 양도하게 된 것이므로 쟁점토지의 취득경위나 양도경위에 비추어 볼 때 투기거래가 아니며 부득이하게 공공사업용으로 양도된 것이므로 이 건 양도소득세 과세표준을 기준시가에 의하여 산정하여야 한다.
쟁점토지는 ○○광역시의 도로개설사업에 따라 도로개설공사에 편입 결정된 도로부지로 관련 도시계획시설사업 실시계획이 2003. 9.24. 인가․고시되었는 바, 청구인이 쟁점토지를 취득한 시기는 2004.10.29.로 취득당시에 이미 쟁점토지의 도로부지 편입사실을 알고 고액의 매매차익을 예상하고 취득한 것이고 청구인은 쟁점토지를 공동주택 사업부지를 취득하는 과정에서 어쩔 수 없이 취득한 것이라고 주장하나 당해 공동주택 예정부지가 도시계획서상 “1종 주거지역”으로 5층 이상 아파트를 건축할 수 없는 상태이며 주택건설사업계획의 신청이나 승인 등 행정절차가 착수도 되지 않은 상황에서 쟁점토지를 포함한 아파트 부지를 매입하는 것은 매매차익을 목적으로 한 것임으로 이 건 양도소득세를 실지거래가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정)
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정)
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 단서개정)
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (99.12.28. 개정)
④ 제1항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다. (2002.12.18. 개정)
○ 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】
④ 법 제96조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의 매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 인하여 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의 2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시에 의할 수 있다. (2002.12.30. 개정)
- 다. 사실관계 및 판단
1. 청구인은 쟁점토지를 2004.10.29. (주)○○건설로부터 매매로 취득하여 2004. 11. 4.~2005. 3.21.사이에 ○○광역시에 협의매도하고 기준시가(개별공시지가 및 환산가액)로 양도소득세과세표준 예정신고를 하면서 2005. 3.30. 처분청에 쟁점토지의 양도는 단기매매차익을 목적으로 한 거래가 아니므로 공정과세협의회의 자문을 거쳐 양도소득세를 기준시가로 결정하여 달라는 취지의 양도소득세 기준시가 결정요구서를 제출하였다.
2. 처분청은 위 청구인의 양도소득세 기준시가 결정요구서요구에 대하여 양도소득세 현지확인을 실시한 후 쟁점토지의 취득 및 양도를 단기매매차익을 목적으로 한 거래로 판단, 청구인의 양도소득세 신고내용을 부인하고 실지거래가액으로 아래와 같이 이 건 양도소득세를 과세하였다. (단위: 천원, ㎡) 양도물건: ○○광역시 ○○구 ○○동 양도소득금액 지번 지목 면적 취득일 양도일 양도가액 취득가액 양도소득 신고일 229-19 토지 93 04.10.29. 04.11. 4. 21,111 21,111 △633
05. 1.31. (35,247) (28,108) (7,139) 230-7 토지 374 04.10.29. 04.11. 4. 92,814 92,378 △2,335
05. 1.31. (140,811) (122,996) (17,815) 232-4 토지 1,086 04.10.29. 04.12. 9. 184,800 184,620 △5,358
05. 1.31. (362,724) (245,812) (116,912) 234-2 토지 869 04.10.29.
05. 3.21. 136,925 135,564 △3,705
05. 3.30. (278,949) (180,496) (98,453) 계 2,422 435,650 433,673 △12,031 (817,731) (577,412) 240,319 ※ 상단: 청구인 신고(개별공시지가 기준) 하단: 처분청 결정(협의매수가액 기준)
3. 청구인은 쟁점토지를 취득하게 된 것은 청구인이 청구 외 (주)○○건설과 공동으로 추진 중인 공동주택사업에 필요한 토지를 취득하기 위한 과정에서 부득이하게 취득하게 된 것이라고 주장하면서 2005. 3.28.자에 청구 외 (주)○○건설과 작성한 공동주택사업 참여의향서를 제시하였는데 그 내용을 보면 사업부지로 ① ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 7필지(1,147.9평), ② ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 20필지(9,352평)로 되어있음이 확인된다.
4. 청구인이 제시한 파산자 (주)○○건설 파산관재인 김○○ 명의로 된 2004. 8. 3.자 부동산 공개매각입찰공고문에 의하면 쟁점토지 4필지와 인근 토지 9필지 총 13필지를 일괄 입찰하도록 되어 있음이 확인된다.
5. ○○광역시 고시 제2003 - 131호(2003. 9.24.) 도시계획시설(도로: 중로 1 - 9호선)사업 실시계획 인가고시에 의하면 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점토지는 ○○고~○○산단 진입로 간 도로개설공사의 도로부지로 이미 예정되어 있었음을 알 수 있다.
6. 청구인이 이 건 심리 중에 제시한 ○○동 ○○아파트 신축공사 사업계획서에는 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 인근에 15층의 60세대, 같은 곳 ○○번지 인근에 15층 340세대를 건축할 예정으로 되어 있는데 처분청은 청구인이 사업부지로 제시한 토지들이 1종 주거지역으로서 5층 이상 아파트를 건축할 수 없다고 하였으나 관련 부서에 확인한 바 주택법에 의한 사업계획승인 2․3종 주거지역으로 변경승인이 가능한 것으로 확인되고 있다.
7. 또한 청구인은 공동주택 사업부지의 매입과 관련하여 2005. 3.30.자로 작성된 (주)○○건설 외 이○○와 ○○부동산 컨설팅(대표자 공○○)간의 토지매입의뢰 용역계약서를 제출하였는데 공○○에게 확인한 바에 의하면 현재 토지를 매입해 가는 과정에 타 업체들도 끼어들어 토지매입에 어려움이 있어 용역계약서를 작성한 이후 추가 매입이나 계약한 토지는 현재 없다고 하고 있다.
8. 청구인은 쟁점토지를 포함하여 일괄 취득한 토지 13필지 외에 공동주택사업부지로 토지를 계속 매입 중이라고 주장하며 추가로 6필지에 대한 매매계약서를 제시하였는 바 심리일 현재 위 6필지 중 ○○번지는 중도금 미지급으로 계약이 해지되었고, 나머지 5필지에 대해서는 총 매매대금 1,284,100,000원 중 590,000,000원을 계약금 및 중도금으로 지급하였음이 부동산매매계약서 및 토지대금 영수증 등에 의해 확인된다.
9. 위 사실관계를 종합하여 보면 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점토지가 이미 ○○고~○○산단 진입로간 도로개설공사의 도로부지로 예정되어 있었음이 확인되나 이러한 사실만으로는 청구인이 쟁점토지를 취득 및 협의양도한 것이 단기매매차익을 위한 것이라고는 판단하기 어렵고, 쟁점토지를 포함하여 13필지를 전 소유자인 (주)○○건설이 일괄로 매도한 한 사실과 아파트사업계획서, 관련인들의 진술내용 및 청구인이 13필지 외에도 거액의 자금을 들여 추가로 인근 토지를 구입하려고 시도 중인 사실 등으로 볼 때 청구인이 쟁점토지 인근지역에 공동주택 사업부지를 취득하는 과정에서 부득이하게 쟁점토지를 일괄로 취득하였다는 주장은 신빙성 있어 보이고 쟁점토지의 양도 또한 청구인이 쟁점토지를 취득 후 굳이 1년 미만 보유로 단기 양도할 이유가 없음에도 ○○광역시에 협의 매도한 사정 등이 인정되므로 쟁점토지의 취득 및 양도에 대하여 소득세법 제96조 제4항 에 의하여 기준시가로 이 건 양도차익을 산정함이 타당하다고 판단된다.
이 건 이의신청은 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.