중개수수료의 기타소득 해당 여부 등

처분청이 직권시정한 부분을 제외한 나머지 청구인의 주장은 받아들일 수 없어 기각합니다.

• 가. 청구인은 청구 외 ○○건설(주)가 청구 외 망 김○○의 소유인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 외 40필지 24,619㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 취득할 당시인 2002.04.12.에 김○○의 위임을 받은 김○○ 및 김○○으로부터 위 쟁점토지의 중개의뢰를 받아 매매거래를 성사시키고 그 중개수수료로 500,000,000원을 수령하였다.
• 나. ○○세무서장은 ○○지방국세청장의 김○○에 대한 상속세조사 시에 확인된 청구인이 수령한 중개수수료 500,000,000원을 기타소득으로 보아 과세하라는 업무지시에 의하여 2004.08.10.에 종합소득세 221,958,330원을 부과처분 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.09.16.에 이의신청을 제기하였다.

청구 외 김○○의 소유인 쟁점토지의 매도와 관련하여 청구인과 김○○ 등이 합의하여 작성한 약정서에는 청구인이 중개인으로 표기되어 있지만 청구인은 중개업자가 아니며 단지 김○○에게 빌려준 돈을 받기 위하여 중개인으로 표기를 하였을 뿐 ○○ 아무런 중개역할을 하지 않았으며, 설령 김○○ 등에게서 받은 500,000, 000원이 중개의 대가라고 하더라도 그 금액에는 김○○에 대한 사채원금 190,000, 000원과 보증채무에 따른 대위변제금 40,000,000원 및 그 이자 30,000,000원을 회수한 것이 포함되어 있으며, ○○지방법원 ○○지원의 2002가합1903호 용역비반환청구소송의 판결에 따라 김○○에게 반환한 금액 150,000,000원과 거래의 성사를 도와준 김○○에게 지급한 30,000,000원 및 ○○시 ○○동 산○○번지 임야 (약30평) 외 2필지의 부동산 매수대금 43,800,000원을 공제하면 실제의 중개수수료는 16,200,000원에 불과한데도 불구하고 수령액 전액을 기타소득으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.

1. 청구 외 망 김○○이 위임한 대리인 김○○ 등과 청구인이 합의서명한 약정서에 의하면 매매가격이 삼십억원 이상 삼십오억원 미만인 경우에는 삼십억원을 초과하는 금액을 중개료로 한다.고 명시되어 있는 점으로 보아 청구인이 수령한 500,000,000원은 부동산중개로 인한 수수료로 확인되어 소득세법 제21조 에 규정된 기타소득에 해당하며,

2. 상속인들이 지급하기로 동의한 중개수수료 500,000,000원은 상속개시 전에 처분할 재산의 매매성사를 위한 중개수수료의 지불에 대한 동의○○ 김○○의 채무변제 등에 대한 동의가 아니므로 김○○ 등의 채무변제액 260,000,000원이 위 중개수수료 500,000,000원에 포함되었다는 청구인의 주장은 사실과 다르고,

3. 김○○ 소유인 ○○시 ○○동 산○○번지 임야 112㎡ 중 약 30평과 ○○교회 소유인 ○○시 ○○동 ○○번지 종교용지 약 4평 및 하○○의 소유인 ○○시 ○○동 ○○번지 지상건물 약 55평의 매수대금 43,800,000원은 쟁점토지의 거래와 직접 연관이 없는 거래로 필요경비에 해당하지 아니하며,

4. ○○지방법원 ○○지원의 2002가합1903호 ‘용역비반환청구소송’의 판결에 따라 청구인이 김○○에게 반환한 금액 150,000,000원은 그 반환 사실이 확인되므로 중개수수료에서 차감하여 총수입금액을 350,000,000원으로 함이 타당하고,

5. 쟁점토지의 매매성사를 위하여 형제들을 설득시켜 준 대가로 김○○에게 지급하였다는 30,000,000원은 그 지급사실이 객관적으로 확인되므로 필요경비로 산입하여 종합소득금액을 320,000,000원으로 하여 종합소득세를 결정함이 타당하다.

• 가. 쟁점 중개수수료로 수령한 500,000,000원이 기타소득에 해당하는지의 여부와 500,000, 000원에서 필요경비 등으로 공제할 금액이 얼마인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제21조 【기타소득】

① 기타소득은 이자소득․배당소득․부동산임대소득․사업소득․근로소득․일시재산소득․연금소득․퇴직소득․양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다(2000.12.29. 개정)

1. ~ 15. 생략

17.~ 22. 생략

② 기타소득금액은 당해 연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.(98.12.28. 개정)

② 생략

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제37조 【기타소득의 필요경비계산】 기타소득금액의 계산에 있어서 거주자의 당해 연도의 필요경비에 산입할 금액은 다음 각호의 규정에 의한다.

1. ~ 1의 2. 생략

2. 제1호․제1호의 2 및 제27조 제3항의 규정이 적용되지 아니하는 경우에 있어서는 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액을 필요경비로 한다.(2000. 12.29. 개정)

○ 소득세법시행령 제87조 【기타소득 등의 필요경비계산】 다음 각호의 1에 해당하는 기타소득 또는 일시재산소득에 대하여는 거주자가 받은 금액의 100분의 75(제3호 및 제4호의 경우에는 100분의 80)에 상당하는 금액을 필요경비로 한다.(99.12.31. 개정)

1. 법 제21조 제1항 제1호의 기타소득 중 공익법인의 설립․운영에 관한 법률의 적용을 받는 공익법인이 주무관청의 승인을 얻어 시상하는 상금과 부상

2. 법 제21조 제1항 제9호․제18호 및 제19호의 기타소득

3. 법 제21조 제1항 제15호의 기타소득(2000.12.29. 개정)

4. 법 제20조의 2 제1항 제2호의 일시재산소득 및 법 제21조 제1항 제7호의 기타소득으로서 필요경비가 확인되지 아니하는 것(95.12.30. 개정)

5. 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 위약금과 배상금 중 주택입주지체상금

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 2002.04.12. 청구 외 김○○과 쟁점토지를 30억원 이상으로 매도해 주는 조건으로 매매가격이 3,000,000,000원 이상 3,500,000,000원 미만일 경우 3,000,000,000원을 초과하는 금액을 중개수수료로 받는다는 약정서를 체결하고서 동 일자에 쟁점토지를 ○○건설(주)에 3,500,000,000원에 매도해 주고 3,000, 000,000원을 초과한 금액인 500,000,000원을 네 번으로 나누어 2002.04.12.에 100,000,000원, 2002.06.12.에 50,000,000원, 2002.06.19.에 250,000,000원, 2002.09.13.에 100,000,000원을 수령하였음이 청구인 등이 작성한 약정서와 부동산매매계약서 및 영수증에 의거 확인된다.

2. 쟁점토지의 매매거래를 성사시키기 위하여 형제들을 설득시켜 준 대가로 2002. 06.12.에 김○○에게 30,000,000원을 지급한 사실은 김○○이 작성한 사실확인서 및 영수증에 의거 확인된다.

3. 청구인은 2002.04.12.에 김○○ 소유인 ○○시 ○○동 산 ○○번지 임야 112㎡ 중 약 30평과 ○○교회 소유인 ○○시 ○○동 번지 종교용지 약 4평을 23,800,000원에, 하○○의 소유인 ○○시 ○○동 ○○번지 지상건물 약 55평을 20,000,000원(이주비․정원수이식비 포함)에 매수하였음이 약정서에 의거 확인된다.

4. 청구 외 김○○의 아들인 김○○(원고)이 2002.11.15. 청구인(피고)을 상대로 ○○지방법원 ○○지원에 용역비반환청구소송(2002가합1903호)을 제기하였는바, 당해 재판부는 피고가 원고와 ○○건설(주) 사이의 부동산 매매를 중개하면서 부동산 거래가액의 14.28%의 비율 상당의 금원을 수수료로 지급받기로 약정하였으나, 그 수수료 약정 중 부동산중개업법시행규칙에서 정한 비율을 초과하는 부분은 부동산중개업법에 반하여 무효라고 할 것으로 “피고는 원고에게 금 150,000,000원 및 이에 대한 2002.11.22.부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라”고 판결하였음이 판결문 사본에 의하여 확인되며, 청구인은 이 판결문에 의거 2003.05.03.에 50,000,000원, 2003.05.31.에 70,000,000원을 지급하기로 하고, 나머지 잔액 30,000,000원은 김○○에의 채권과 충당하였음이 김○○과 청구인이 작성한 합의서에 의거 확인된다.

5. 이 건 이의신청에 대한 당초 조사관서의 의견에 의하면 청구인이 중개수수료로 받은 500,000,000원 중 ○○지방법원의 판결 선고에 의하여 반환한 150,000,000원은 총수입금액에서 제외하고, 부동산매매거래를 원활하게 성사시키기 위하여 형제들을 설득시킨 김○○에게 지급하였다는 30,000,000원은 필요경비로 인정하여 직권시정 하는 것이 타당하나, 나머지 청구주장은 받아들이기 어렵다는 의견이므로 나머지 청구주장에 대하여 살펴보기로 한다.

• 가) 청구인이 수령한 500,000,000원이 중개수수료가 아니라는 청구주장에 대하여 살펴보면, 쟁점토지의 매매계약서에는 청구인이 입회인으로 표기되어 있고, ‘쟁점토지를 30억원이상으로 매도했을 시 그 초과액은 중개수수료로 한다.’ 라는 내용이 기재되어 있는 약정서에는 청구인이 중개인으로 표기되어 있으며, 쟁점토지의 매매계약서상의 또 다른 입회인인 송○○변호사가 작성한 부동산매매대금사용내역에 의하면 부동산중개수수료로 청구인에게 4회에 걸쳐 500,000,000원을 지급한 내역이 기재되어 있는 점으로 보아 청구인이 수령한 500,000,000원은 중개를 알선한 수수료이므로 이는 소득세법 제27조 제1항 제16호 에 규정한 기타소득에 해당된다.
• 나) 청구인은 청구 외 김○○ 등에서 받은 금액인 총 500,000,000원에는 김○○에게 대여해 준 190,000,000원과 김○○ 및 신○○의 대출금의 대위변제금액 40, 000,000원 및 그 이자 30,000,000원이 포함되어 있다고 주장하고 있으나, ○○지방법원 ○○지원의 용역비반환청구소송(2002가합1903호)의 판결문에 의하면 피고가 원고와 ○○건설(주) 사이의 부동산매매를 중개하면서 받은 중개수수료를 500, 000,000원으로 확정하고서 그 금액이 부동산 거래가액의 14.28%로 부동산중개업법시행규칙에서 정한 비율을 초과하는 부분은 부동산중개업법에 반한 무효라고 판단하여 피고(청구인)는 원고에게 초과금액인 150,000,000원 및 법에서 정한 이자를 되돌려 달라고 판결하였음을 알 수 있고, 이 판결에 대하여 청구인은 불복을 하지 아니하고 150,000,000원을 지급한다는 합의서를 작성한 점으로 미루어 청구인도 당초 수령한 500,000,000원을 중개수수료로 인정하였다는 사실을 알 수 있기에 김○○ 등에의 채권액 260,000,000원은 중개수수료에 포함되지 않았다고 판단된다.
• 다) 청구인은 쟁점토지의 거래를 성사시키기 위하여 부득이 김○○ 소유인 ○○시 ○○동 산 ○○번지 임야 112㎡ 중 약 30평과 ○○교회 소유인 ○○시 ○○동 ○○번지 종교용지 약 4평 및 하○○의 소유인 ○○시 ○○동 ○○번지 지상건물 약 55평을 43,800,000원에 취득했으므로 그 비용을 필요경비로 인정해야 된다고 주장하면서 그 근거로 청구인 등이 작성한 약정서를 제시하고 있으나, 그 약정서는 청구인이 위에 열거한 부동산을 취득한다는 내용만 기재되어 있을 뿐 쟁점토지 거래와의 관련성을 확인할 수 없기에 매매계약서 및 대금지급 관련서류의 제출을 요구하였으나 제출하지 못하고 있으므로 청구인이 제시한 약정서의 내용만으로는 취득비용이라고 주장하는 43,800,000원이 쟁점토지 매매중개에 따른 필요경비라고 인정하기는 어렵다고 판단된다.
• 라) 이상의 사실을 종합하여 보면 청구인이 수령한 500,000,000원에서 공제할 금액은 ○○지방법원 ○○지원의 용역비반환청구소송(2002가합1903호)의 판결에 의하여 반환한 150,000,000원과 부동산매매거래를 원활하게 성사시키기 위하여 형제들을 설득시킨 김○○에게 지급하였다는 30,000,000원으로 확인되나 이 금액들은 당초 조사관서에서 직권시정 하였으므로 심리대상이 되지 아니하여 심리에서 제외하고 나머지 청구주장은 이유 없다고 판단된다.

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.