건물은 양도하지 아니하고 토지만 양도하였는지의 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 거주하는 고○○(이하 청구인이라 한다)는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지 3,234㎡와 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지 1,393㎡ 등 합계 4,627㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 건물 1,926.49㎡(이하 “쟁점건축물”이라 하며, 토지 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2002. 4. 1. (주)○○백화점과 매매대금을 13,020, 000,000원으로 하여 매매계약을 체결한 후 양도(잔금수령일 2002. 8.27.)하였으나, 쟁점토지만 양도된 것으로 하여 양도소득세과세표준예정신고 및 자진납부계산서를 제출(2002. 4.30.)하고 양도소득세 960,232,610원을 납부하였다. 처분청은 ○○지방국세청장의 정기업무 종합감사 시 청구인이 임대사업용으로 사용하던 쟁점건축물을 쟁점토지와 함께 양도한 사실을 확인하여 사업용 건물의 양도는 부가가치세법 제6조 의 규정에 의한 재화의 공급(사업용 고정자산)에 해당되므로 부가가치세를 결정하라는 시정지시에 의하여 청구인에게 부가가치세 129,205, 180원을 2004. 2.10. 고지결정(납부기한:2004. 2.28.) 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.3.15. 이의신청을 하였다.

쟁점건축물은 매수인이 사용할 수 없어 재산적 가치가 전혀 없는 건축물이었으며 거래의 편의와 세법의 무지로 인해 부동산매매계약서상 목적물에 건축물을 표기한 것으로 계약서 제4조【소유권이전】 단서 조항에 ‘매수인은 건축물을 명도 받은 즉시 매수인의 비용으로 철거하고 매도인은 이의 멸실에 관한 제반 행정업무에 적극 협력한다.’라고 명시한 점으로 볼 때에도 쟁점건축물은 매매가 이루어지지 아니하였음을 알 수 있다. 또한, 쟁점건축물에 대한 소유권 이전 등기가 현재까지 이루어지지 않았기에 법적으로 쟁점건축물은 양도되지 아니한 것이다. 따라서, 처분청이 이용 및 잔존가치가 전혀 없고 매도하지도 않은 쟁점건축물을 부동산매매계약서에 기재되어 있다는 이유로 사업용 고정자산의 양도로 보아 부가가치세를 과세함은 부당하다.

쟁점건축물이 매수인에게는 사용목적에 부합되지 않고 폐기대상으로 쓸모가 없다 하더라도 청구인이 부동산임대업 폐업시점(2002. 5.31.)까지 쟁점건축물을 임대한 사실로 볼 때 재산적 가치가 없다는 청구인의 주장은 타당하지 않다. 또한, 쟁점부동산 매매계약서 제1조【목적물】에 예식장 및 음식점 용도의 쟁점건축물이 명시된 점, 2002. 8.27. 작성된 잔금영수증에 쟁점부동산의 대지, 건물 전부를 매매한다고 명시되어 있는 점 및 매수인에게 쟁점 건축물에 대한 처분권 등을 양도한 것으로 볼 수 있는 ‘매수인의 비용으로 철거’ 라는 단서조항을 매매계약서에 명시한 점으로 볼 때, 쟁점건축물을 양도하지 아니하였다는 청구인의 주장은 이유가 없으며 오히려 매수인이 상장법인인 (주)○○백화점이며 매매대금이 고액인 점 등으로 보아 쟁점건축물의 등기 이전에 따른 등록세 등을 절감하기 위하여 쟁점건축물에 대한 소유권 이전 등기를 하지 않은 것으로 판단된다. 따라서, 양도당시 건물 등을 철거하지 않은 상태로 양도하는 경우 건물 등의 과세표준은 시가표준액으로 안분계산하여 과세하는 것이므로 당초처분은 타당하다.{재소비46015-31(2001. 1.18.), 심사부가2000-14(2000. 3.10.) 등 같은 뜻}

• 가. 쟁점 청구인의 사업용 고정자산인 쟁점부동산 중 재산적 가치가 없는 건물은 양도하지 아니하고 토지만 양도하였는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 및 예규

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 3의2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가

4. 폐업하는 경우의 재고 재화에 대하여는 시가

② 다음 각 호의 금액은 과세표준에 포함하지 아니한다.

3. 공급받는 자에게 도달하기 전에 파손․훼손 또는 멸실된 재화의 가액

⑤ 제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 󰡒건물 등󰡓이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 󰡒기준시가󰡓라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

○ 부가가치세법시행령 제21조 【재화의 공급시기】

① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급 시기는 다음 각 호의 규정에 의한다. 다만, 폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업 일을 공급시기로 본다.

○ 재소비46015-31, (2001. 1.18.) (부가46015-2862, 1999. 9.17. 같은 뜻) 토지 및 건물을 양도함에 있어 나대지 상태로 양도하는 것을 원칙으로 하고 건물을 철거하지 않은 경우 건물의 양도가액은 없는 것으로 계약했어도 양도 당시 건물이 철거안된 경우는 건물에 대한 과세표준을 안분계산함.

○ 재소비-136, (2003.11. 4.) 임대사업용 부동산을 양도함에 있어 폐업일 이전에 체결하고 계약금 및 중도금을 받았으나 잔금을 미 수령하여 폐업일 이후에 공급시기가 도래하는 경우 그 폐업 일을 공급시기로 봄.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청에 대한 ○○지방국세청장의 정기업무 종합감사 시 청구인이 임대사업용으로 사용하던 쟁점건축물을 2002년 1기 중에 양도한 것은 부가가치세법 제6조 의 규정에 의한 재화의 공급(사업용 고정자산)에 해당한다는 ○○지방국세청장의 시정지시에 의하여 처분청이 부가가치세법 제13조 및 같은 법 시행령 제48조의2 제4항의 규정에 의해 쟁점건축물에 대한 과세표준을 기준시가에 의하여 안분계산하여 부가가치세 129,205,180원을 2004. 2.28. 납기로 결정고지 하였음이 결정결의서 등에서 확인된다.

2. 청구인은 쟁점건축물을 1994.12.25.부터 예식장으로 임대하여 임대업을 영위하여 왔으며 ○○웨딩홀(000-00-00000)을 운영하는 고○○에게는 2001. 1. 부터 월세 5백만 원, 보증금 3천만 원에 임대하다가 2002. 5.31. 폐업하였고, 임차인 고○○은 임차기간 동안 ○○웨딩홀을 운영하다가 2002. 5.31. 폐업신고(2002. 1. 기신고금액 41,800,000원, 2001. 2기 신고금액: 52,300,000원)하였음이 국세통합전산망 조회결과 확인된다.

3. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 소재 쟁점부동산(토지: 4,627㎡, 건물1,926.49㎡)을 2002. 4. 1. (주) ○○백화점에 매매대금 13,020,000,000원으로 양도하기로 매매계약서를 작성한 후, 2002. 4.

1. 계도금 6,510,000,000원을, 2002. 4.30. 잔금 일부인 6,000,000,000원을, 그리고 2002. 8.27. 최종적으로 잔금 510,000,000원을 매수인에게서 지급 받았음이 부동산매매계약서 및 매수인에게 교부한 잔금영수증에 의해 확인된다.

4. 쟁점토지는 2002. 5. 3. 매매를 원인으로 하여 소유권이 매수인에게 이전되었으나, 쟁점건축물은 잔금 청산일 이후인 2002. 9. 2. 청구인 명의로 건축물철거 신고하여 ○○시 ○○구청장으로부터 2002. 9. 3. 건축물철거신고 수리통지를 받아 매수인이 2002. 9.19. 건축물을 철거한 후 2002. 9.25. 건축물대장상 건축물말소 정리하였으나, 이 건 이의신청일 현재까지도 매수인에게 소유권이 이전되지 아니하였음이 건축물철거신고 수리 통지 공문서, 철거공사 관련 세금계산서, 일반건축물대장 및 건물등기부등본에 의해 확인된다.

5. 쟁점건축물은 2002.

9.

19. 공사비용 37,928,000원(공급대가)으로 매수인의 부담과 책임하에 철거되었음이 매수인의 장부기록에 의해 확인되고, 매수인은 현재 쟁점부동산을 매수인(○○백화점)의 주차장으로 사용하고 있다.

6. 청구인은 매매대금 13,020,000,000원은 쟁점토지의 양도대금일 뿐이며 쟁점건축물의 대가는 받은 사실이 없기에 처분청이 매매계약서상에 쟁점건축물이 표기되었다 하여 부가가치세를 과세함은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 쟁점부동산 매매계약서 제1조【목적물】에는 쟁점건축물을 포함하여 양도하였음이 분명하게 표기되어 있고, 청구인이 ‘○○광역시 ○○구 ○○동 ○○ 번지, ○○번지의 대지, 건물 전부를 매매함에 있어 총 매매대금 중 최종잔금을 수령하였음’이라고 표기하고 자필로 서명 날인한 잔금 영수증을 매수인에게 교부하였음을 볼 때, 쟁점건축물이 양도되지 않았다는 청구인의 주장은 설득력이 없다고 판단된다.
• 나) 또한, 쟁점건축물은 매수인의 입장에서는 건축물 그대로 사용할 의사가 전혀 없었던 철거대상 건물로서 이용 및 재산적 가치가 전혀 없었던 건축물인데도 부가가치세를 과세함은 부당하다고 주장하고 있으나, 아무리 쓸모없는 건축물이라도 실재 존재하고 있다는 그 자체로 지상권을 내포하는 재산적 가치가 있다 할 것이고, 또한 재산적 가치 여부는 청구인의 입장에서 판단하는 것이며, 쟁점건축물이 매수인의 사용목적에 부합되지 않고 폐기대상 건물로서 쓸모가 없었다 하더라도 임차인이 폐업 시점까지 예식장으로 사용하였고 청구인에게는 월 5백만 원(보증금 3천만 원)씩 임대소득이 발생하였으므로 재산적 가치가 없는 건물이라는 청구주장은 사실과 다르다고 판단된다.
• 다) 청구인은 매매계약서 제4조의 단서조항인 ‘매수인은 위 건축물을 명도 받은 즉시 매수인의 비용으로 철거하고 매도인은 이의 멸실에 관한 제반행정업무에 적극 협력한다.’ 라는 특약조건을 들어 건축물에 대하여는 매매계약이 성립하지 아니하였고, 건물등기부등본상 현재까지 소유권이 청구인 명의로 되어 있는 점으로 보더라도 법률상 쟁점건축물이 양도되지 아니하였다는 주장이나, 이 건의 경우 쟁점토지와 쟁점건축물에 대한 잔금 청산이 2002.

8.

27. 완료되었고 또한 쟁점건축물을 매수인의 책임하에 철거비용을 부담하여 2002.

9.

19. 철거한 사실로 볼 때, 매수인이 쟁점토지와 쟁점건축물을 매수하였으나 당초 취득 목적에 따라 건축물을 철거한 것으로 보아야 하며, 또한, 철거 건축물에 대한 건물등기부등본의 정리는 건축물대장상 최종소유자인 매도인이 멸실된 건축물대장을 첨부하여 멸실 등기를 신청하여 정리할 사항이며, 청구인 주장대로 쟁점건축물을 양도하지 아니하였다면 매수자는 쟁점토지의 지상권 등을 행사하기가 곤란하므로 사회통념상 토지만 매도하였다는 주장은 설득력이 없을 뿐만 아니라 매수인이 쟁점부동산 전체를 취득 이후 주차장으로 사용하고 있는 점을 보더라도 청구인의 주장은 이유가 없다고 판단된다.

• 라) 종합하여 살피건데 쟁점건축물은 쟁점토지와 함께 양도된 것으로 보아야 할 것으로 처분청이 쟁점건축물의 양도에 따른 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.