임대보증금과 월세의 실질 여부 등

이 건 이의신청은 청구주장을 일부 받아들여 일부 인용 합니다.

청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 지상 6층 건물 ○○빌딩(이하 “쟁점 부동산” 이라 한다.)을 임대하면서 임대수입금액을 신고 누락하였다는 탈세제보에 의하여 세무 조사한 결과 임차인들의 확인내용, 임차인간 임차료 비교에 의한 일부추계 및 부당행위계산산부인 등에 의하여 1998. 1. 1.~2001.12.31.까지 임대수입금액 163,396천원을 신고 누락하였음을 확인하고 동 과세기간동안 부가가치세 22,935천원 종합소득세 82,164천원, 합계 105,099천원을 2002. 9.30. 납기로 결정 고지하였음.

첫째, 청구인은 2001년 12월중에 1997년부터 2000년까지 사업실적에 대하여 ○○지방국세청의 특별세무조사를 받았으므로 처분청의 세무조사는 중복조사 금지 규정을 위반하였으며 과세전적부심사 결과 재조사 결정이 났음에도 당초 조사공무원의 변경 없이 그대로 보충조사 형식으로 결정 고지한 처분은 신의성실의 원칙에 위반됨. 둘째, 세무조사 시 쟁점부동산의 임차인들에게 확인한 임대차내역은 임차인들이 관리비나 부가가치세 지급을 월세로 착각하여 확인해 준 금액이거나 임차인들이 착오로 답변한 내용인 바 실제 임대차내역은 청구인의 당초 부가가치세 신고 내역과 일치함. 셋째, 노○○ 외 3인은 당초 신고내용이 정당함에도 불구하고 쟁점부동산내의 타임차인의 임대가액을 기준으로 추계 결정한 것은 추계경정 사유의 법리를 오해한 위법한 처분이며 쟁점부동산내 2층 101평을 청구인의 처 이○○과 처제 이○○전세보증금 60,000천원에 임대한 가액을 특수관계자간에 비정상적으로 현저히 낮은 금액으로 임대한 것으로 보아 소득세법 제41조 부당행위계산의 부인 규정을 적용하였으나 시가를 산정하기 위한 유사임대사례 적용 시 상대적으로 위치가 좋은 이○○내과와 처분청이 부당하게 조사 결정한 3층 강○○내과의 임대보증금 등을 적용한 것은 부당하며 전세보증금 60,000천원은 사회통념상 관행에 비추어 합리적인 가액이므로 당초 부과처분은 부당함.

첫째, 탈세제보(부동산 임대계약을 이면 계약하는 방법으로 임대수입금액 누락) 조사는 조세탈루 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우로서 국세기본법 제81조 의 3 “중복조사의 금지” 의 예외 규정에 해당하며 청구인은 처분청의 2002. 5. 2. 세무조사 결과 통지에 대하여 과세전적부심사청구서를 제출하였고 처분청은 ○○위원회의 심의 의결을 거쳐 청구인의 주장을 일부채택 결정 (과세전적부심사 사무처리규정 제23조 제①항 제1호의 규정에 의함)하여 결정내용에 따라 과세절차를 적법하게 진행한 것으로 (동 규정 제28조에 의함) 세무조사를 별도로 하는 것은 아니기 때문에 청구인에게 충분한 소명기회를 생략하고 조사공무원 변경 없이 당초 조사공무원이 그대로 보충조사 형식으로 결정 고지한 처분은 부당하다는 청구주장은 설득력이 없음. 둘째, 임차인들로부터 확인한 임대보증금과 월세 및 사업자등록신청서상의 임대료 등은 임차인들이 월세와 관리비를 혼동하여 확인해 준 것이며, 임차인이 사업자등록 신청 시 임의적으로 기재하여 신고한 것이라는 주장이나, 제보와 관련된 ○○○독서실(4층)의 부동산 임대 수입금액을 살펴보면 청구인 당초에 보증금 50,000천원, 월세 400천원으로 신고하였으나 제보인과의 다툼이 심화되어 2002. 1. 2. 탈세제보자료가 접수되자 2002. 1. 25. 월세부분을 2,030천원으로 정정하여 2001년 1기분 부가가치세를 수정 신고하여 임대차내용에 이면계약이 있었음을 스스로 인정하였음. 이에, 처분청은 조사 시 청구인이 부가가치세 신고금액과 일치된 부동산임대계약서 사본만을 제시하고 이외의 장부 및 증빙서류를 제시하지 않아 부득이 현지 확인을 통하여 임차인들로부터 확인된 금액으로 임대수입금액을 경정한 것이며, 임차인들로부터 확인한 임대료는 관리비와 부가가치세 등이 별도임을 확인한 사항이고, 청구인이 이의 신청 시 제출한 관리비 내역은 조사 시에는 임대계약서 외에 일체의 서류를 제출하지 않다가 청구인의 필요에 의하여 급조한 것으로 판단되는바 신빙성이 없음. 셋째, 일부 임차인에 대한 추계경정은 확인이 불가능한 임차자에 대하여 불가피하게 임대가액을 추계 산정한 것으로서 실제 임대차 내역이 확인된 임대가액에 의해 유사한 업종 ‧ 면적 ‧ 임대기간 ‧ 위치 등에 근거하여 실제 임대가액에 가장 가깝도록 쟁점 동일건물 내에서 임대조건이 비슷한 유사임대 사례인 동일업황 사업자를 모델로 삼아 가장 합리적인 기준을 적용하였으며,(부가가치세법 시행령 제69조 준용) 특수관계자(○○소아과)와의 거래에 있어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 행위에 대하여 처분청은 부당행위계산부인하여 특수관계가 없는 유사임대사례인 쟁점 동일건물 내에서 임대조건이 비슷한 동일업황 사업자를 모델로 삼아 가장 합리적인 기준을 적용하여, 당해 용역의 시가 대비 저가임대료 상당액을 부가가치세법 제13조 및 같은 법 시행령 제52조에 의거 과소 계상된 임대수입금액에 대하여 부가가치세 등을 경정한 당초 처분은 정당함.

• 가. 쟁점

① ○○지방국세청의 특별조사와 쟁점조사가 중복되었는지와 처분청의 조사 결정 과정에 하자가 있어 위법한 처분인지 여부

② 임차인들로부터 확인한 임대보증금과 월세의 실질여부

③ 일부 추계경정 및 부당행위계산 부인에 의한 경정의 법리 오류적용 여부

• 나. 관련법령 및 심판례

○ 국세기본법 제81조 의 3 【중복조사의 금지】 세무공무원의 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우, 거래상대방에 대한 조사가 필요한 경우, 2 이상의 사업연도와 관련하여 잘못이 있는 경우 기타 이와 유사한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 같은 세목 및 같은 과세기간에 대하여 재경정 ‧ 재조사를 할 수 없다. (1996.12.30. 신설)

○ 부가가치세법 제21조 【경 정】

① 사업장 관할세무서장 ‧ 사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음각호의 1에 해당하는 경우엔 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다. (1995.12.29. 개정)

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는때

3. 4 (중략)

② 사업장 관할세무서장 ‧ 사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 제1항의 규정에 의하여 각 과세기간에 대한 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 경정하는 경우에는 세금계산서 ‧ 장부 기타의 증빙을 근거로 하여 경정하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 추계 경정할 수 있다. (1995. 12. 29개정)

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 세금계산서 ‧ 장부 기타의 증빙이 없거나 그 중요한 부분이 미비인 때

2. 세금계산서 ‧ 장부 기타의 증빙의 내용이 시설규모 ‧ 종업원수와 원자재 ‧ 상품 ‧ 제품 또는 각종 요금의 시가에 비추어 허위임이 명백한 때

3. 세금계산서 ‧ 장부 기타의 증빙의 내용이 원자재사용량 ‧ 동력사용량 기타의 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 때 (이하생략)

○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화 ‧ 시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

②, ③ 생략

④ 제1항에 규정하는 용역의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니 한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 (1999.12.28. 개정) 3의 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가 (1999.12.28. 신설) (이하생략)

○ 부가가치세법 시행령 제48조 【과세표준의 계산】

① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금 ‧ 요금 ‧ 수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다. (이하생략)

○ 부가가치세법 시행령 제50조 【시가의 기준】

① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다. (2000.12.29. 개정)

1. 사업자가 특수관계에 있는자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제98조 3항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항 의 규정에 의한 가격 (이하생략)

○ 부가가치세법 기본통칙 13-48-3【부동산임대시 월세등과 함께 받는 공공요금】 사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산임대료와 당해 부동산을 관리해주는 대가로 받는 관리비등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체금액에 대하여 과세하는 것이나 임차인이 부당하여야 할 보험료 ‧ 수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 경우 당해 금액은 부동산임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니한다. (1998. 8. 1. 개정)

○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득 ‧ 사업소득 ‧ 일시재산소득 ‧ 기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995.12.29. 개정)

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995.12.29. 신설)

○ 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족 (이하생략)

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는때”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외 한다.(1999. 12. 31 단서신설)

3. 특수관계 있는 자로부터 금전 기타 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 때

4. 특수관계 있는 자로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 때

5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용 한다. (1998.12.31. 신설)

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (1998.12.31. 신설)

○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조의 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인의 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 잇는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998.12.31. 개정)

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호 의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998.12.31. 개정)

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. (1998.12.31. 개정)

2. 상속세 및 증여세법 제38조 ‧ 동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (1998.12.31. 개정)

③ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 금전의 대여 또는 차용에 있어서는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 재정경제부령이 정하는 당좌대월이자율(이하 “당좌대월이자율”이라 한다)을 시가로 한다. 다만, 당해 법인에게 당좌대월이자율보다 높은 이자율의 차입금이 있는 경우 그 차입금에 상당하는 금액의 대여금(법인 또는 사업을 영위하는 개인에게 대여한 경우로서 상환기간을 정하여 당좌대월이자율로 이자를 수수하기로 약정한 경우의 그 대여금을 제외 한다)에 대하여는 당해 이자율을 시가로 본다. (1998.12.31. 개정)

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다)또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998.12.31. 개정)

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액(2000.12.29. 개정) (이하생략)

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 지상 6층 건물을 임대하고 있는 사업자로 ‘02. 1. 7. ○○세무서에 부동산 임대 관련 탈세제보자료가 접수됨. 접수된 탈세제보내용과 같이 청구인은 ○○독서실(4층)의 부동산 임대수입금액을 보증금 50,000천원, 월세 400천원으로 2001년 1기 부가가치세 수정신고(2002. 1.25.)하고 세금 납부하였음이 부가가치세 수정신고서 및 전산자료에 의해 확인됨. 처분청은 제보내용에 신빙성이 있어 세무 조사한 결과 1998. 1. 1.~2001.12.31.까지 임대수입금액 189,380천원을 신고 누락하였음을 확인하고 세무조사결과 통지함. 이에, 청구인이 2002. 5. 20.과세전적부심사청구를 제기한바 일부 추계 결정한 임대수입금액의 신고시인 등 청구인의 주장을 일부 채택하여 임대수입금액 누락액을 163,396천원으로 하여 부가가치세 등 105,099천원을 결정 고지하였음. 임대수입금액 누락 내역은 임차인에 대한 확인서 징취 6건(수입품코너, ○○○○(임○○), 화장품코너, ○○PC방, ○○치과기공소, ○○의 땅)임차인의 소득세신고서 상의 임대료 기준 1건(강○○치과) 임차인의 사업자등록신청서상 임대료 기준 1건(○○정보기술) 임차인간 임차료 비교에 의한 일부추계 4건(○○동화, 하야로비(최○○), ○○통닭, 학원) 청구인의 처 이○○과 처제 이○○의 ○○소아과 공동사업자의 임대에 대해서는 부당행위계산부인에 의하였음이 과세관련 자료에 의거 확인됨. 위 조사내용에 대하여 청구인은 2001년 12월 ○○지방국세청의 특별조사를 기 받았으므로 쟁점조사가 중복조사이고 과세전적부심사 결과 재조사 결정이 났음에도 조사공무원의 변경 없이 조사공무원이 보충조사 형식으로 결정 고지한 처분은 부당하며 당초 신고내용이 정당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

○ 심리 및 판단 가, ○○지방국세청의 특별조사와 쟁점조사가 중복되었는지와 처분청의 조사결정 과정에 하자가 있어 위법한 처분인지에 대하여 살펴보면

• 청구인은 탈세제보 접수 후에 임대수입금액을 탈루한 사실을 스스로 인정하여 제보의 내용과 같이 ‘01년 1기분 부가가치세를 수정신고 하였음에도, 조작에 의한 엉터리 탈세제보에 의한 중복조사라는 주장은 논리에 맞지 않으며, 위 탈세제보조사는 조세탈루 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우로서 국세기본법 제81조 의 3 “중복조사의 금지”의 예외 규정에 해당하므로 청구인의 중복조사 주장은 부당함. (국심2001서 93.2001.06.08. 외 다수)

• 청구인은 처분청의 2002. 5. 2 세무조사 결과 통지에 대하여 불복하여 과세전적부심사청구서를 제출함. 이에, 처분청은 ○○위원회의 심의 의결을 거쳐 청구인의 주장을 일부채택 결정(과세전적부심사 사무처리규정 제23조 제①항 제1호의 규정에 의함)한 주문내용을 성실히 반영하여 제세를 경정(동 규정 제28조에 의함)함. 이에, 일부채택의 결정내용은 적법한 세무조사임을 전제로 일부 심리 미진한 사항을 보충하여 과세절차를 진행하라는 주문인 바 조사공무원을 변경하여 과세절차를 진행할 사항은 아님.

• 나. 임차인들로부터 확인한 임대보증금과 월세의 실질여부에 대하여

• 수입품코너, ○○○○(임○○), 화장품코너, ○○치과기공소는 임차인이 월세, 부가가치세, 관리비 등을 포함하여 착오 진술한 것이라 주장하나, ○○○○ 임○○가 처분청에 사업자등록 당시 4매로 작성된 실지계약서 사본을 제출한 바, 청구인이 제시한 1매로 작성된 실지계약서 사본을 제출한 바, 청구인이 제시한 1매로 작성된 계약서는 허위임이 입증되며, 4매의 실지계약서에는 월세 및 보증금에 대한 간주임대료의 부가가치세와 관리비가 임차인의 별도 부담으로 명시되어 있고, 수입품코너 김○○와 ○○치과기공소 김○○에게도 조사 시 확인했던 임대내역과 일치된 확인서를 징취하였는 바, 당초 조사 시 임차인들이 착오 진술한 것이라는 청구주장은 신빙성이 없음. 단, ○○○○는 임차인 임○○가 확인한 월세 700천원으로 경정하였으나 실지계약서의 내용은 199. 5.13.~2000. 5.12.까지는 월세 600천원, 2000. 5.13.~2001. 5.12.까지는 월세 700천원이므로 1999. 5. 13.~2000. 5. 12까지는 실지계약서 내용과 같이 600천원으로 경정감함이 타당함.

• 청구인은 ○○PC방의 당초계약자가 오○○이며 (보증금 20,000천원 월세 400천원) 오○○이 김○○에게 전대한 것으로 추정되고 계약만료 시 이사비용으로 252천원을 더 지급하였다고 주장하였으나, 청구인은 계약 만료 시 당초 계약자 오○○이 아닌 김○○(오○○의 동업자)의 통장에 보증금 20,252천원을 입금하였고, 오○○은 청구인이 제시한 계약서를 부인하였으며, 동업자 김○○은 재차 확인한 문답서에서 임대료가 보증금 25,000천원 월세1,020천원임과, 청구인이 입금한 20,252천원은 보증금25,000천원 중 밀린 관리비 및 월세 등을 차감한 금액임을 확인하였고, 계약이 만료되어 나가는 임차인에게 이사비용을 지급했다고 인정되지 않으며, 오○○ 폐업 후 동일업종으로 사업자등록한 김○○의 동업자 박○○도 보증금 25,000천원 월세 1,020천원으로 확인서를 제출한 바 당초 결정은 타당하다고 판단됨.

• ○○의 땅은 당초 임차인 유○○의 확인서상 전세보증금 120,000천원에 인테리어 비용이 포함되어 있다는 주장인 바, 임차인 유○○가 보증금을 70,000천원으로 정정하여 확인하였고 계약만료 시 동업자인 김○○의 계좌에 70,000천원이 입금되었으므로 청구인의 주장과 같이 당초 신고내용이 타당하다고 판단됨.

• 청구인은 강○○치과를 보증금 40,000천원, ○○정보기술을 보증금 30,000천원에 임대하였으며 처분청이 과세근거로 제시한 강○○의 소득세 신고서상 월세 500천원과 ○○정보기술의 사업자등록신청서상의 월세 500천원과 ○○정보기술의 사업자등록신청서상의 월세 400천원은 임차인이 관리비, 부가가치세 등을 임의적으로 신고한 것이라는 주장이나 강○○은 외부조정에 의하여 종합소득세를 신고한 자로 대차대조표 및 손익계산서상의 가공의 임차료를 계상했다고 판단되지 않으며, ○○정보기술은 사업자등록신청서에 기재된 보증금 월세를 기준으로 과세한 건으로, 관리비 등은 임차 후 1개월 후에 정산이 되고 사업자등록신청은 그 이전에 이루어지는 점에 비추어 임차인이 사업자등록신청서에 관리비, 부가가치세 등을 착오 기재한 것이라는 주장은 신빙성이 없음.

• 또한, 5층 78평을 임차한 (주)○○은 계약서상 월세 1,250천원과 부가가치세 125천원, 보증금 17,000천원에 대한 간주임대료 10천원을 청구인에게 송금하였고 관리비는 별도로 관리인인 이○○에게 매월 일정액을 송금하고 있음에 비추어 임차인들이 부가가치세와 관리비를 혼동하여 진술한 것은 아니라고 판단되며 위 법인의 직원으로 임대계약담당인 이○○은 청구인과 평당 임대가액을 1,500천원(보증금 기준이며 월세는 1.5주로 환산)으로 약정하여 78평을 보증금17,000천원 월세 1,250천원으로 임차한 것으로 확인한 바, 이러한 사실에 비추어 임차인들에게서 확인한 임대가액은 임대평수과 비교하여 정당하다고 판단됨.

• 다. 일부추계경정 및 부당행위계산 부인의 경정에 있어 처분청은 법리를 오류적용하였다는 청구인의 주장에 대하여

• 옷집○○○○(최○○)와 ○○동화는 층과 평수가 일치하는 ○○우동(보증금 30, 000천원 월세800천원)과 ○○통닭 배○○(보증금30,000천원 월세800천원)을 기준으로 추계 결정하였으나 ○○우동 등은 코너에 위치한 음식점으로 ○○○동화보다 상대적으로 유리한 임대조건으로 유사임대사례의 기준으로 부적정하고 임차인들이 진술한 확인내용과 청구인의 신고내용이 일치하고 당초 사업자등록 신청 시 처분청에 제출한 4매로 작성된 임대차계약서과도 일치하므로 추계결정을 취소하고 신고 시인함이 타당하고 4층 학원 김○○도 99년 8월에 임차한 ○○정보기술(보증금30,000천원 월세400천원)을 기준으로 추계 결정하였으나 김○○은 98. 6.30.까지 임차했던 사업자로 99년 8월에 임차한 ○○정보기술을 유사한 임대 기준이라고 볼 수는 없고 임대가액도 확인이 불가 하므로 신고 시인함이 타당함

• ○○통닭 김○○의 사업장은 층과 면적이 일치하는 ○○○○(보증금 30,000천원, 월세 700천원)를 기준으로 하였으나 김○○과 후임차인 배○○은 보증금30,000천원, 월세800천원임을 확인하였고 ○○체인본부 ○○점의 체인점에 대한 자체관리 전산자료에도 월세800천원임이 확인 되므로 월세를 800천원으로 경정함이 타당하다고 사료됨.

• 처분청은 청구인이 2층 101평을 특수관계자인 처와 처제의 공동사업장(○○소아과)으로 보증금 60,000천원에 임대한 사실에 대하여 청구인과 특수관계 없는 자와의 쟁점 건물 내 유사임대사례가액을 기준으로 적정 임대료 시가를 환산하여 부당행위계산부인한 바 1998-2000년 적정임대료시가를 2층 이○○내과 45평(보증금40,000천원, 월세500천원), 3층 강○○치과 59평(보증금40,000천원, 월세500천원)을 기준으로 시가를 산정하고, 2001년을 4층 ○○독서실 101평(보증금 50,000천원 월세 1,450천원)을 기준으로 산정하였음. 이에, 1998~2000년 적정임대료시가는 이○○내과와 강○○치과가 동일 층이거나 바로 위층에 위치하며 동일업종으로 가장 유사한 임대사례인 바 면적을 기준으로 환산하여 보증금 80,000천원, 월세 1,000천원으로 결정함은 타당하다고 판단되나, 2001년 기준인 4층 ○○독서실 101평(월세1,450천원)은 면적이 일치하고 청구인이 이 금액으로 수정신고하여 가장 정확한 임대가액이기는 하나, 임차료관계로 분쟁이 있고 층도 다른 관계로 일관성 없어 동일 층인 이○○내과를 기준으로 시가를 환산하여 경정함이 타당하다고 사료됨. 위 내용을 종합하여 보면 처분청은 조사 시 제보자료, 임차인에 대한 직접조사, 임차인의 사업자등록신청시에 기재한 임대내역 등 객관적이고 합리적인 방법에 의거 실시하였음이 심리자료에 의거 확인되나 ○○○○ 임○○의 임대차 확인내용은 심리과정에서 살펴본 바와 같이 임대기간 중 임대료 인상으로 차이가 발생하므로 1999. 5.13.-2000. 5.12.까지의 월세를 700천원에서 600천원으로 경정함이 타당함. 일부추계 결정시 적정한 유사임대기준을 적용했다고 볼 수 없는 ○○○○(최○○), ○○동화, 학원(김○○)은 추계결정을 취소하고, ○○통닭 김○○은 당초 보증금 30,000천원 월세700천원으로 추계 결정하였으나 김○○과 후임차인인 ○○통닭 배○○이 월세를 800천원으로 확인했으므로 월세를 800천원으로 경정함이 타당함. 또한, 특수관계자간의 부당행위계산부인에 있어 2001년 귀속에 대하여 유사임대 사례 기준의 일관성을 유지하는 차원에서 1998~2000년의 유사임대 사례인 동일 층인 이○○내과를 기준으로 적정임대료의 시가를 산정하여 경정함이 타당하다고 사료됨.

이 건 이의신청은 청구주장 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.