합의해제계약이 양도소득세 납부의무를 회피할 목적으로 실질없이 이루어진 가장행위로 판단되므로 부당행위계산부인 규정을 적용한 처분은 적법함

사 건 2024구합14029 양도소득세경정고지처분취소 원 고 나○○ 피 고 AA세무서장 변 론 종 결 2025. 8. 14. 판 결 선 고 2025. 9. 18.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2023. 8. 17. 원고에 대하여 한 2021년 귀속 56,701,610원의 양도소득세 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2010. 10. 21. ○○시 ○○구 ○○2로 ○○에 있는 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 ‘이 사건 아파트’)에 관하여 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득하고, 이에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 2021. 10. 14. 아들 나BB(이하 ‘아들’)에게 이 사건 아파트를 380,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’)을 체결하고, 2021. 10. 15. 이 사건 아파트에 관하여 아들 앞으로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
• 다. 원고는 2021. 12. 7. 피고에게 위 매매계약에 관하여 이 사건 아파트의 취득가액은 379,213,000원, 양도가액은 380,000,000원으로 하여 납부할 세액은 없는 것으로 2021년 귀속 양도소득세 신고를 하였다.
• 라. 피고는 2023. 8. 17. 원고에게, 이 사건 아파트와 같은 동에 있는 동일한 면적의 아파트가 위 매매계약 체결일과 근접한 2021. 10. 21.경 617,000,000원에 거래된 사실을 근거로 원고가 특수관계인에게 이 사건 아파트를 저가로 양도하여 양도소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 판단하고 소득세법 제101조제1항 을 적용하여, 위 유사 거래의 거래가액(617,000,000원)을 이 사건 아파트의 거래가액으로 인정하여 양도차액을 산정한 후 2021년 귀속 양도소득세 56,701,610원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’).
• 마. 원고는 이에 불복하여 2023. 11. 2. 피고에게 이의신청을 하였으나, 피고는 2023. 12. 1. 원고의 이의신청을 기각하였다.
• 바. 원고는 2024. 2. 28. 조세심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2024. 7. 2. 원고의 청구를 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 7, 8, 9호증(가지번호 포함, 이하 같음), 을 제1, 3, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 이 사건 매매계약은 원고의 특약사항 미이행을 이유로 합의 해제되어 그 효력이 소급하여 소멸하였으므로, 이 사건 처분의 대상이 되는 ‘양도’가 있었다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 처분의 과세대상이 존재하지 않는다.
• 나. 가사, 양도사실이 인정된다고 하더라도, 이 사건 아파트는 크게 보수하지 않고서는 정상적인 가치를 인정받기 어려운 상태였으므로, 유사한 조건의 다른 아파트에 대한 매매사례가액을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 없다. 따라서 이 사건 처분의 과세가액이 잘못되었다.

[별지] 기재와 같다.

• 가. 관련 법리

1. 해제권은 유효하게 성립한 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 그 계약이 처음부터 있지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시키는 권리로서, 당사자가 미리 계약에서 그것을 보류하는 약정해제권과 법률의 규정에 의하여 주어지는 법정해제권으로 구분되는 데 반하여, 합의해제는 당사자 사이의 새로운 약정에 의하여 계약의 효력을 소멸시키는 것으로 당사자들의 의사에 의하여 양도소득세 납세의무의 존부를 변경시킬 수 있다는 점에서 법정해제 또는 약정해제와 달리 보아야 할 것이다. 그러므로 매매계약이 성립한 후에 합의해제가 있는 경우 양도소득세의 부과대상이 되는 ‘자산의 양도’에 해당하는지 여부는 매매계약의 이행 완료 여부, 양도소득세 납세의무의 성립 여부, 양도소득세 부과처분의 유무, 계약을 소급적으로 소멸시킬 객관적 사정 변경 또는 부득이한 사유의 유무, 합의해제의 경위나 동기 등을 종합적으로 검토하여 판단하는 것이 타당하다. 2) 국세기본법 제14조 제2항 이 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용하도록 함으로써 실질과세의 원칙을 천명하고 있으므로, 납세자가 조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에는 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 과세하여야 하며, 이러한 법리는 양도소득세의 과세에도 그대로 적용된다(대법원 2013. 2. 14. 선고 2012두22119 판결 참조).

• 나. 이 사건 매매계약의 효력이 합의해제로 소멸되었다는 주장에 관하여

1. 인정 사실 앞서 든 증거, 갑 제2, 3, 5, 6, 10, 11, 12호증, 을 제5 내지 9호증의 각 기재에변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실이 인정된다.

• 가) 원고와 아들은 중개인 없이 직거래로 이 사건 매매계약을 체결하였다. 원고는 2021. 3.경 ○○도 ○○군으로 따로 이사하기 전까지 아들과 계속하여 같이 거주하였다.
• 나) 원고는 아들에게 이 사건 아파트를 380,000,000원에 매도하였는데, 아들은 위 380,000,000원 중 300,000,000원은 이 사건 아파트의 기존 임차인인 한CC에 대한보증금반환채무를 인수하는 것으로 갈음하고, 나머지 80,000,000원은 원고에게 현금으로 지급하였다.
• 다) 아들은 2022. 11.경부터 2023. 1.경까지 한CC에게 보증금 300,000,000원을 반환하여 주었고, 2023. 3. 24.경 신규 임차인인 장DD으로부터 보증금 350,000,000원을 지급받았다.
• 라) 한편, 이 사건 매매계약 특약사항 제1항(이하 ‘이 사건 특약사항’)은 ‘상기 부동산의 매매에 관련하여, 준공 후 27년이 경과되었으나 전반적으로 보수를 하지 않고 사용되어 각종 시설물이 노후(보일러, 싱크대, 화장실, 창호, 수도, 출입문 등)되고, 균열 발생, 누수 발생(벽체, 지붕), 부식 진행, 소음 발생, 단열능력 저하 등의 하자에 대해, 매도인은 신축의 수준으로 보수하여 매수인에게 양도하기로 한다(보수비용은 상호동의하에 매매대금에서 상계처리가 가능하다).’고 규정하고 있다. 원고와 아들이 2021. 10. 14. 체결한 것으로 기재된 합의서(이하 ‘이 사건 합의서’)는 아래와 같이 위 특약사항의 내용을 구체화하고 있다.

1. 매수자는 적절한 보수기간을 매도자에게 제공하여야 하며, 가능한 임대차 계약자의 교체 시기나, 매수자의 입주 시기에 매도자가 보수할 수 있도록 보수시기를 조정하여 요청하기로 한다.

2. 매도자는 매수자가 요청한 시기에 반드시 보수를 완료하고 매수자로부터 보수 상태를 확인받아야 한다.

3. 보수공사를 착수하기 전에 매수자와 매도자는 보수수준과 방법, 기간에 대하여 상호 동의하여야 한다.

4. 매도자가 정식으로 보수공사를 착수하기 전에, 보수가 시급한 사정(수도, 보일 러, 누수 등)이 발생할 경우에는 매수자는 매도자에게 보수를 요청하거나, 자비로 보수하고 매도자에게 해당 비용을 청구하기로 한다.

5. 매도자가 보수를 기피하거나 매수자의 보수 의견을 무시할 경우에는, 매수자는 매매거래를 취소할 수 있으며, 만약 매매거래가 취소될 경우에는, 매도자는 매매거래와 관련하여 발생된 모든 비용을 매수자에게 변상 지급하여야 하고, 일반적인 부동산 거래 취소를 기준으로 위약금을 상호 협의하여 적절한 수준에서 변상 지급하여야 한다.

• 마) 아들은 2023. 9. 4. 원고에게 이 사건 특약사항의 미이행(아들이 원고에게2023. 1. 10.부터 2023. 3. 20.까지 약 70일간 보수의무 이행에 필요한 기간을 제공하였음에도 원고가 보수의무를 이행하지 않았음)을 이유로 이 사건 매매계약의 해제를 통보하는 취지의 내용증명을 보냈다. 이에 원고는 2023. 9. 20. 아들에게 위 매매계약의 합의해제에 따라 매매대금 380,000,000원 중 당초 현금으로 지급받았던 80,000,000원을 반환하였다. 아들은 2023. 9. 21. 이 사건 아파트에 관하여 2023. 9. 20.자 합의해제를 원인으로 하여 소유권이전등기를 말소하였다.
• 바) 아들은 2023. 11. 1. 원고에게 장DD으로부터 받은 임차보증금 중 기존300,000,000원의 보증금에서 증액된 부분에 해당하는 50,000,000원을 반환하였다. 원고는 장DD과의 협의를 거쳐 2024. 2. 3.에서야 장DD과 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 다시 체결하였고, 350,000,000원의 보증금반환채무는 새로운 임대인인 원고가 인수하는 것으로 정하였다.

2. 구체적 판단 위 인정 사실, 앞서 든 증거 및 을 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 원고와 아들 사이의 합의해제는 이 사건 매매계약에 따라 부담하게 된 양도소득세 납부의무를 회피할 목적으로 실질없이 이루어진 가장행위라고 인정된다. 따라서 이 사건 매매계약의 효력이 위 합의해제로 소급하여 소멸하였다고 볼 수 없으므로, 원고가 아들에게 이 사건 아파트를 양도하였음을 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

• 가) 아들은 매매대금을 완납하고 이 사건 아파트의 소유권을 취득한 2021. 10. 15. 무렵부터 위 아파트의 소유자로서 재산세 납부, 임대차계약 체결 등의 모든 권리와의무를 부담하였다. 그런데 아들은 위 시점으로부터 2년 가까이 지난 2023. 9. 5.에서야 원고에게 이 사건 특약사항 등을 근거로 원고의 채무불이행을 주장하며 일방적으로 이 사건 매매계약의 해제를 통보하였다. 위 해제의 통보시점은 이 사건 처분이 고지된 2023. 8. 17.로부터 약 2주가 경과한 때이다.
• 나) 아들이 2023. 9. 5. 원고에게 보낸 내용증명(갑 제3호증)에는 아들이 이미 원고에게 2023. 1. 10.부터 2023. 3. 20.까지 위 특약사항에 따른 보수공사를 이행할 것을 요구하였다고 기재되어 있으나, 이를 인정할 증거가 없다. 설령 아들이 이를 요구하였다고 하더라도, 아들은 원고에게 부여한 위 보수기간이 종료된 때로부터 약 6개월이 지난 2023. 9. 5.에서야 원고에게 이 사건 매매계약의 해제를 통보하였는데, 위 보수기간이 도과한 직후에 아들이 보수 의무의 이행을 독촉하거나 해제 등을 통보하지 않은 채 자비로 보수공사를 진행한 후 장DD과 임대차계약을 체결한 것이 납득하기 어렵다. 결국 이 사건 처분이 고지되었다는 사정 외에 아들이 이 사건 매매계약의 효력을 소급하여 소멸시킬 객관적인 사정 변경이나 부득이한 사유를 찾을 수 없고, 원고와 아들은 이 사건 처분을 회피하기 위하여 합의해제의 외관을 만들어 낸 것으로 보인다.
• 다) 이 사건 특약사항의 내용은 ‘매도인이 이 사건 아파트를 신축의 수준으로 보수하여 양도한다’는 것이다. 그런데 원고가 아들에게 이 사건 아파트를 약 11년 전의 낙찰가액인 379,213,000원과 거의 같은 수준의 매매대금(380,000,000원)으로 매도하면서 구체적인 보수공사의 금액이나 시기에 관하여도 정하지 않고 신축과 같은 정도의 보수공사 의무까지 부담하는 것은 건전한 사회 통념 및 상거래 관행에 비추어 볼 때 정상적인 거래라고 보기 어렵다.
• 라) 원고는 아들의 계약해제 통보 후 약 2주만에 매매대금으로 지급받은 80,000,000원을 돌려줌으로써 이 사건 매매계약을 합의 해제하였다. 원고와 아들은 위 합의해제 과정에서 아들이 지출한 보수공사비 및 세금 등의 정산, 이 사건 합의서에 의한 위약금에 관하여 따로 정하지 않았을 뿐만 아니라, 아들은 원고로부터 위 매매대금만을 반환받은 상태에서 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 바로 말소하였다. 이 사건 매매계약이 원고의 채무불이행으로 해제에 이르게 되었다는 점을 고려하면, 이는 매우 이례적이다.
• 다. 매매사례가액을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 없다는 주장에 관하여 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약은 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에 해당한다. 따라서 이 사건 아파트와 여러 조건이 동일한 아파트의 매매사례가액을 위 아파트의 시가로 본 이 사건 처분은 적법하다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

1. 이 사건 매매계약의 매매대금은 380,000,000원으로 원고가 위 매매계약 체결일부터 약 11년 전인 2010년에 지급한 낙찰가액인 379,213,000원과 큰 차이가 없다. 위 기간에 발생한 물가상승률 등과 신규 임차인이 지급한 보증금이 350,000,000원이었던점 등을 고려하면, 이 사건 매매계약은 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래라고 볼 수 없다. 원고가 특수관계인이 아닌 자에게 이 사건 아파트를 매도하는 경우에도 위 매매대금으로 매매계약을 체결하였을 것이라고는 보이지 않는다.

2. 이 사건 아파트가 준공 후 약 27년이 지난 노후화된 아파트라고 하더라도, 이 사건 매매계약 체결 당시 기존 임차인인 한CC가 이 사건 아파트에 거주하고 있었으므로, 위 아파트가 정상적인 가치를 인정받기 어려울 정도로 보수가 필요한 상황이었다고 보기 어렵다. 아들은 장DD이 임차인으로 들어오기 전에 거실, 화장실, 싱크대 정도를 수리하였고, 그 후 보증금이 300,000,000원에서 350,000,000원으로 증액되었을 뿐이어서 이 사건 아파트의 시가가 유사 아파트의 시가보다 현저히 낮은 정도였다고 단정할 수 없다.

3. 이 사건 아파트의 보증금(채권적 전세의 보증금)이 현재 350,000,000원인 점에 비추어 보면, 피고가 매매사례가액으로 산정한 617,000,000원이 지나치게 높다고 보기도 어렵다.

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.