이 사건 각 부동산의 실지거래가액에 대한 판단 및 이 사건 공사대금의 자본적 지출 여부

[ 세 목 ] 양도 [ 판결유형 ] 국승 [ 사건번호 ] 광주지방법원-2023-구합-12446(2024.1.18.) [직전소송사건번호 ] [ 제 목 ] 이 사건 각 부동산의 실지거래가액에 대한 판단 및 이 사건 공사대금의 자본적 지출 여부 [ 요 지 ] 이 사건 각 부동산의 실지거래가액은 300,000,000원이라고 봄이 타당하고, 이 사건 공사대금이 이 사건 각 부동산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비라거나 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용이라고 인정하기도 어렵다. [ 판결내용 ] 판결 내용은 붙임과 같습니다. [

] 구 소득세법 제95조 (양도소득금액) 사 건 2023구합12446 양도소득세부과처분취소 원 고

○○○ 피 고

○○ 세무서장 변 론 종 결

2023. 12. 7. 판 결 선 고

2024. 1. 18.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 피고가 2022. 1. 20. 원고에게 한 2021년 귀속 양도소득세 31,689,790원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 별지 1 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여, 원고는 2019. 7. 1. AAA와 매매대금 300,000,000원, 매매완결일자는 2019. 12. 31.로 정하여 매수하기로 하는 매매예약(이하 ‘이 사건 매매예약’이라 한다)을 체결하고, 2019. 7. 2. 이 사건 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 2021. 3. 8. AAA와 이 사건 각 부동산에 관하여 매매대금을 300,000,000원 으로 정하여 매수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 2021. 3. 9. 위 매매를 원인으로 하여 위 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기를 마쳤다.
• 다. 원고는 2021. 5. 25. BBB에게 이 사건 각 부동산을 매매대금 380,000,000원으로 정하여 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고, 2021. 6. 21. BBB에게 이 사건 각 부동산에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 라. 원고는 이 사건 각 부동산의 양도가액을 380,000,000원, 취득가액을 314,842,000원(취득세 등 14,842,000원 포함), 기타 필요경비를 58,730,000원(= 공사대금 55,400,000원 + 중개수수료 등 3,330,000원)으로 하여 양도차익 6,427,800원을 산정한 후, 2021. 8. 30. 피고에게 2021년 귀속 양도소득세 1,963,900원을 예정신고ㆍ납부 하였다.
• 마. 피고는 원고의 위 양도소득세 신고내역을 검토한 결과, 공사대금 55,400,000원이 실제 지출된 사실 및 자본적 지출 등의 용도로 사용되었는지 여부가 확인되지 않는다고 보아 필요경비를 부인한 후 2022. 1. 20. 원고에게 2021년 귀속 양도소득세 31,689,790원을 경정ㆍ고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2022. 4. 14. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2023. 2. 23. 원고의 심판청구를 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 6, 7, 8호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고는 AAA에게 2019. 7. 1. 150,000,000원, 2019. 7. 2. 30,000,000원을 지급하였고, 2019. 7. 2. 자 합의각서에 따라 AAA의 OO농협에 대한 부채 중 100,000,000원을 승계하였으며, AAA의 원고에 대한 채무 2,000만 원을 매매대금에서 정산하고, AAA에게 2019. 7. 3. 공사대금 50,000,000원, 2019. 12. 7. 나머지 공사 잔금 5,400,000원을 각 지급하였으므로, 원고가 AAA에게 실제로 지급한 매매대금 합계액은 355,400,000원(= 150,000,000원 + 30,000,000원 + 100,000,000원 + 50,000,000원 + 5,400,000원)이다. 따라서 원고가 AAA로부터 이 사건 각 부동산을 매수할 때의 실지거래가액은 300,000,000원이 아니라 355,400,000원이다.
• 나. 설령 이 사건 각 부동산의 실지거래가액을 300,000,000원이라 보더라도, 원고가 공사비 명목으로 지출한 55,400,000원은 필요경비로 인정되어야 한다.

별지 2 기재와 같다.

• 가. 관련 법리

1. 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조).

2. 소득세 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 등 참조).

• 나. 인정사실 아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제2, 3, 5, 9호증, 을 제3, 5호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

1. 원고는 AAA에게 2018. 4. 24. 15,000,000원, 2019. 4. 16. 10,000,000원을 각 대여하였는데, AAA는 2019. 7. 1. 원고에게 위 차용금 25,000,000원에 대한 채무 확인서를 작성하여 주었다.

2. 원고는 AAA에게 2019. 7. 1. 120,000,000원, 30,000,000원, 합계 150,000,000원을, 2019. 7. 2. 30,000,000원을 각 지급하였다.

3. 이 사건 각 부동산에는 2017. 11. 7. 채권최고액 144,000,000원, 채무자 AAA, 근저당권자 OO농업협동조합(이하 ‘OO농협’이라 한다)인 근저당권설정등기가 마쳐져 있었는데, AAA는 2019. 7. 1. OO농협에 대출금 120,000,000원을 변제하였고, 2019. 7. 2. 이 사건 각 부동산에 관하여 ‘2019. 7. 1. 자 해지’를 원인으로 하여 위 근저당권설정등기의 말소등기가 마쳐졌다.

4. 원고는 2019. 7. 2. AAA와 아래와 같은 내용으로 합의각서(이하 ‘이 사건 합의각서’라 한다)를 작성하였다.

5. 원고는 2019. 7. 3. CCC를 운영하는 AAA와 아래와 같은 내용의 공사(이하 ‘이 사건 공사’라 한다)를 2019. 9. 30.까지 완료하고, 공사대금은 55,400,000원 (부가가치세 별도)으로 정하되, 계약 시 50,000,000원을 선지급하고, 잔금은 준공과 동시에 지급하기로 하는 공사계약(이하 ‘이 사건 공사계약’이라 한다)을 체결하였다.

6. 원고는 2019. 7. 3. AAA에게 50,000,000원을 지급하였고, AAA는 같은 날 원고에게 ‘공급자: CCC AAA, 공급받는 자: 원고, 공급가액 45,454,545원, 세액 4,545,455원, 합계 금액 50,000,000원, 품목: 시설물 설치, 이 금액을 영수함’ 이라고 기재된 세금계산서를 발행해 주었으나, AAA가 위 내역에 관하여 부가가치세 신고를 한 바 없다.

7. 한편, AAA는 2019. 12. 7. 원고에게 이 사건 공사 잔금 5,400,000원을 영수하였다는 취지의 영수증을 작성하여 주었다.

• 다. 이 사건 각 부동산의 실지거래가액이 355,400,000원이라는 주장에 대한 판단 앞서 본 사실과 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 통해 알 수 있는 다음의 사실 내지 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 각 부동산의 실지거래가액은 300,000,000원이라고 봄이 타당하므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

1. 원고와 AAA는 2019. 7. 1. 매매예약대금을 300,000,000원으로 정하여 이 사건 매매예약을 체결하고, 2021. 3. 8. 매매대금을 300,000,000원으로 정하여 이 사건 매매계약을 체결하였으며, 이 사건 각 부동산의 등기사항전부증명서상에도 거래가액이 300,000,000원으로 기재되어 있다. 한편, 원고는 2021. 8. 30. 피고에게 이 사건 각 부동산의 양도가액을 380,000,000원, 취득세 등을 제외한 취득가액을 300,000,000원으로 하여 양도차익을 계산한 후 2021년 귀속 양도소득세를 예정신고ㆍ납부하였다. 이와 같은 사정에 비추어 보면, 원고와 AAA는 이 사건 각 부동산의 실지거래가액을 300,000,000원으로 약정하였다고 봄이 타당하다.

2. 원고와 AAA가 2019. 7. 2. 매매예약대금을 300,000,000원에서 355,400,000원으로 변경하기로 하는 이 사건 합의각서를 작성한 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고는 이 사건 합의각서를 근거로 이 사건 각 부동산의 실지거래가액이 355,400,000원이라고 주장하고 있다. 그러나 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 합의각서 상의 이 사건 각 부동산의 실지거래가액이 355,400,000원이라는 기재 내용을 그대로 믿기 어렵다.

① 이 사건 합의각서에는 ‘당초 매매예약시 명시되지 아니한 지상물건 일체를 포함하기로 하면서 매매예약대금을 증액하였다’는 취지와 함께 ‘당초 매매예약대금과 변경된 매매예약대금의 차액(55,400,000원)을 한도로 공사비용을 포함한다’는 취지가 기재되어 있는데, 매매예약대금 증액의 사유가 당초 포함되지 않은 지상물건을 포함하였기 때문인지, 아니면 AAA가 이 사건 공사를 실시하였기 때문인지 여부가 명확하지 않다. 더욱이 원고는 이 사건 소송을 통해 매도인인 AAA가 이 사건 매매예약 체결 다음 날인 2019. 7. 2. 이 사건 각 부동산의 시가가 4억 원을 호가한다면서 이 사건 매매예약을 해제하자고 하여 이 사건 합의각서를 작성하였다고 주장하고 있다.

② 위 매매예약대금 증액 취지를 ‘AAA가 시행하는 이 사건 공사에 대한 대가를 추가로 지급하는 것’이라고 선해하더라도, 공사대금은 그 자체로 매매대금이라고 볼 수 없어 매매대금을 증액할 사유에 해당한다고 보기 어렵다(즉, 원고가 이 사건 각 부동산을 매수 후 AAA에게 별도로 이 사건 공사를 도급주는 것과 다를 것이 없다).

③ 원고가 주장하는 이 사건 공사의 실제 시행 내역(무허가 기존 창고를 주택용 부엌으로 변경하는 공사, 부엌과 화장실, 거실을 분리하는 벽과 유리 창문 설치 공사, 정원의 조경 식재 등)과 이 사건 공사계약서상 공사 내역이 서로 일치하지 않는다.

④ 이 사건 공사계약 체결일에 전체 공사대금의 약 82%(= 45,454,545원/55,400,000원)를 한꺼번에 지급하기로 약정하는 것은 매우 이례적이다.

⑤ 원고와 AAA는 이 사건 매매예약서를 작성한지 불과 하루 만에 이 사건 합의각서를 작성하였고, 이 사건 매매예약에 기한 가등기가 마쳐진 날도 같은 날이다. 따라서 원고와 AAA가 정말로 매매예약대금을 증액하기로 합의하였다면, 이 사건 합의각서를 작성할 것이 아니라 매매예약서를 새로 작성하고, 새로운 매매예약에 기한 가등기를 마치는 것이 더욱 효과적일 것으로 보인다.

⑥ 이 사건 합의각서 작성일로부터 약 1년 8개월이 지난 후 작성된 이 사건 매매계약서에는 여전히 매매대금이 300,000,000원으로 기재되어 있고, 이 사건 매매예약서에 포함되지 않은 지상물건 또는 이 사건 공사 내역도 전혀 기재되어 있지 않다.

⑦ 이 사건 공사대금은 부가가치세를 제외하고 55,400,000원이나 원고가 공사대금 명목으로 지급하였다고 주장하는 돈은 부가가치세를 포함하여 55,400,000원이다.

⑧ 이 사건 합의각서에는 원고가 AAA의 OO농협에 대한 부채 100,000,000원 상당액을 인수하는 것으로 기재되어 있다. 그러나 원고는 2019. 7. 1. AAA에게 합계 150,000,000원을 지급하였고, AAA는 같은 날 OO농협에 대출금 120,000,000원 을 변제하였으며, 2019. 7. 2. 이 사건 각 부동산에 관하여 ‘2019. 7. 1. 자 해지’를 원인으로 한 근저당권설정등기말소등기가 마쳐졌으므로, AAA는 원고로부터 지급받은 돈으로 위 대출금을 변제한 것으로 보일 뿐, 원고가 AAA의 위 대출금 채무를 인수하였다고 볼 수 없고, 달리 원고가 AAA의 OO농협에 대한 부채 100,000,000원 상당액을 인수하였음을 인정할 만한 객관적인 자료가 없다.

⑨ 이 사건 합의각서에는 AAA의 원고에 대한 채무 2,000만 원을 매매대금에서 정산한다는 취지가 기재되어 있다. 그러나 원고는 AAA에게 2018. 4. 24. 15,000,000원, 2019. 4. 16. 10,000,000원을 각 대여하였고, AAA는 2019. 7. 1. 원고에게 차용금 25,000,000원에 대한 채무확인서를 작성하여 주었는데, 원고가 AAA의 원고에 대한 위 채무 중 일부인 20,000,000원만을 매매대금에서 정산하기로 합의할 만한 이유도 찾기 어렵다.

⑩ 원고와 AAA는 이 사건 매매대금을 300,000,000원으로 정하였으면서도, 원고가 AAA에게 실제로 지급한 돈은 2019. 7. 1. 150,000,000원, 2019. 7. 2. 30,000,000원, 합계 180,000,000원에 불과하였기 때문에, 매매대금 300,000,000원을 전부 지급한 것과 같은 외관을 갖추기 위하여 실제 채무액보다 적은 금액인 120,000,000원 상당의 채무를 인수하거나 정산한다는 취지로 이 사건 합의각서 제3조를 삽입한 것으로 보인다(위에서 본 바와 같이, AAA의 OO농협에 대한 실제 대출금은 120,000,000원이고, AAA의 원고에 대한 실제 채무액은 25,000,000원이다).

• 라. 이 사건 공사대금의 필요경비 인정 여부

1. 구 소득세법(2023. 12. 31. 법률 제19933호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 취득가액, 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것을 필요경비로 공제한다고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제163조 제3항은 “법 제97조 제1항 제2호에서 ’자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것‘이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.”고 규정하고, 제1호는 ’제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액‘을, 제3호는 ’양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용‘이라 정하고 있다. 소득세법 시행령 제67조 제2항 은 ’자본적 지출‘이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치, 빌딩 등의 피난시설 등의 설치, 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구, 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 위와 유사한 성질의 것에 해당하는 지출을 포함한다고 규정하고 있다.

2. 앞서 본 사실과 앞서 든 증거들 및 갑 제4호증의 1 내지 19의 각 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 및 사정들을 종합하여 보면, 원고가 이 사건 각 부동산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 수선비를 지출하였다거나 용도변경․개량 및 이용편의를 위한 자본적 지출액 등으로 그 주장과 같은 공사비용을 지출하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고가 주장하는 공사비용 55,400,000원을 필요경비에 산입하지 않고 이 사건 각 부동산의 양도에 대한 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

• 가) 이 사건 매매예약서나 이 사건 매매계약서에 이 사건 공사에 관한 내용이 전혀 기재되어 있지 않고, 이 사건 합의각서에 비로소 이 사건 공사에 관한 내용이 기재되어 있는데, 위 4의 다. 2)항에서 본 바와 같이 이 사건 합의각서의 기재 내용을 그대로 믿기 어렵다.
• 나) 원고와 BBB이 체결한 매매계약서에는 ’특약사항: 무허가 부속건물, 경량철구조 판넬 22평방미터 20,000,000원, 철재 구조 건축물 1동 7,000,000원, 조경석 구축물 1식 17,000,000원, 조경식재 1식 5,000,000원, 합계 49,000,000원, 위 시설물을 위 금액으로 평가하여 계약‘이라고 기재되어 있기는 하나, 위 내역은 원고가 주장하는 이 사건 공사의 실제 시행 내역(무허가 기존 창고를 주택용 부엌으로 변경하는 공사, 부엌과 화장실, 거실을 분리하는 벽과 유리창문 설치 공사, 정원의 조경 식재 등)과 상당 부분 일치하지 않고, 이 사건 공사계약서상 공사 내역과도 일치하지 않아 그대로 믿기 어렵다.
• 다) 원고가 주장하는 공사내역에 부합하는 세금계산서와 영수증은 부가가치세가 포함되어 있는 반면, 이 사건 공사계약서상 공사대금은 부가가치세가 제외된 금액이므로, 서로 일치하지 않고, AAA는 위 공사내역에 관한 부가가치세를 신고한 적도없다.
• 라) 원고는 AAA에게 이 사건 공사대금으로 2019. 7. 3. 50,000,000원을, 2019. 12. 7. 5,400,000원을 각 지급하였다고 주장한다. 그러나 원고가 이 사건 매매예약 체결 시를 전후하여 AAA에게 지급한 돈은 위 55,400,000원을 포함하여 전체 합계 260,400,000원1)에 불과하므로, 위 55,400,000원이 이 사건 공사대금으로 지급되었는지, 이 사건 각 부동산의 매매대금인 300,000,000원의 일부로서 지급되었는지 불분명하다.
• 마) 원고가 제출한 이 사건 공사계약서에는 공사명과 해당 공사에 대한 공사대금만 기재되어 있을 뿐 공사자재들의 품목이나 제품명, 규격, 단가, 수량 등이 전혀 기재되어 있지 않아 구체적인 공사 내용을 알 수 없다.
• 바) 이와 같이, 원고와 AAA(CCC)가 이 사건 매매예약 및 매매계약을 체결하고, 이 사건 합의각서 및 공사계약서를 작성하게 된 경위, 앞서 본 금융거래내역, 부가가치세 신고내역 등 객관적으로 공사사실을 확인할 자료가 부족한 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 제출한 사진(갑 제4호증의 1 내지 19)들만으로는 이 사건 공사가 이 사건 매매예약 체결 이후에 이루어졌음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
• 사) 설령, 갑 제4호증의 1 내지 19 기재 영상과 같은 공사가 실제로 이루어졌다고 하더라도, AAA가 시행하였다는 칸막이 공사 등은 이 사건 각 부동산의 유지ㆍ보수를 위한 공사일 가능성이 높아 보이므로, 이 사건 공사대금이 이 사건 각 부동산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비라거나 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용이라고 인정하기도 어렵다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.