이 사건 각 부동산의 양도가액을 기준시가에 따라 안분 계산하여 양도소득세를 경정한 것은 적법함

사 건 2021구합10729 양도세부과처분취소 원 고 최○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2021. 7. 8. 판 결 선 고

2021. 9. 30.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2020. 6. 5. 원고에 대하여 한 양도소득세 103,756,980원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2018. 8. 30. ○○ ○○군 ○○면 ○○리 779-1, 3, 6 토지(2003년경 취득, 이하 같은 리 779-1 토지를 ‘제1 토지’라 하고, 같은 리 779-3 토지를 ‘제2 토지’라 하며, 같은 리 779-6 토지를 ‘제3 토지’라 하고, 위 각 토지를 통틀어 ‘이 사건 각 토지’라 한다)와 한 제1 토지 지상 단층 건물 2동(2004년경 취득, 494.22㎡, 353.75㎡, 이하 ‘이 사건 각 건물’이라 하고, 이 사건 각 토지와 이 사건 각 건물을 통틀어 ‘이 사건각 부동산’이라 한다)을 유한회사 ○○건설(이하 ‘○○건설’이라고만 한다)에게 매매대금 1,355,000,000원에 매도하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.
• 나. 이 사건 매매계약의 특약사항은 다음과 같다.

2. 원고는 현 세입자(○○○콩나물운영자)가 2018. 12. 31. 이전에 운영 중인 모든 권리를 매수인에게 명도해 주기로 한다.

4. 위 2호의 잔금기일이 있더라도 ○○건설은 현 세입자가 모든 권리를 포기하고 원고에게 시설물을 양도하는 시점에 잔금을 지급하기로 한다

5. 현 세입자가 원고에게 모든 권리를 명도하는 기간은 2018. 12. 31.까지로 한다. 이 기간은 앞당김이 가능하며 이 기간 동안 ○○건설은 원고의 시설물에 대한 권리를 주장할 수 없다. 다만 명도시점 이후 잔존 시설물에 대해 ○○건설이 임의 폐기처분 하여도 이의를 제기하지 않기로 하며 폐기처분에 따른 발생 비용은 대찬건설이 부담한다.

6. 현재 부동산 등기사항전부증명서에 설정된 근저당권은 잔금과 동시에 말소하기로 한다.

10. 이 사건 매매계약의 각 부동산별 매매대금의 구체적 금액은 다음과 같다.

① 제1 토지 매매대금 657,032,870원

② 이 사건 각 건물 매매대금 0원

③ 제2 토지 매매대금 692,967,130원

④ 제3 토지 매매대금 5,000,000원

• 다. 원고는 2018. 12. 31. 이 사건 매매계약의 특약사항 10호의 매매대금을 양도가액 으로 하고(이 사건 각 건물의 양도가액 0원), 이 사건 각 토지의 취득가액을 환산가액 으로, 이 사건 각 건물의 취득가액을 실지거래가액(267,823,093원)으로 하여 양도소득 세 예정신고를 하였다.(제1 토지의 차익은 267,889,641원, 제2 토지의 양도차익은315,595,441원, 제3 토지의 양도차익은 2,047,258원, 이 사건 각 건물의 양도차손 267,823,093원)
• 라. 피고는 세무조사를 실시한 후 ‘이 사건 매매계약에서 이 사건 각 건물의 매매대금을 0원으로 정한 것은 합리적인 평가나 절차 없이 임의로 실지거래가액을 정한 것으로, 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 매매대금을 기준시가로 안분하여 양도가액(제1 토지의 양도가액 480,962,773원, 제2 토지의 양도가액 507,267,456원, 제3 토지의 양도가액 2,644,936원, 이 사건 각 건물의 양도가액 364,124,835원)을 산정함이 타당하다’는 이유로 2020. 6. 5. 원고에 대하여 2018년 귀속 양도소득세 103,756,980원을 경정․고지(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)하였다.
• 마. 원고는 2020. 9. 1. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2020. 11. 24. 그 심판청 구가 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1, 3호증의 각 기재, 변론 전체의취지

• 가. 원고의 주장의 요지 피고는 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우로서 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 기준시가에 따라 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 있는 경우 토지와 건물 등의가액 구분이 불분명한 때로 보는 구 소득세법(2019. 12. 31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제100조 제3항(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)을 적용하여 이사건 부과처분을 한 것으로 보이나, 위 조항은 간주규정이 아니라 추정규정으로서 구분 기장한 가액이 합리적인 의사합치라는 반증이 있으면, 구분 기장한 가액에 따라 양도차익을 산정해야 하는바, 이 사건 매매계약의 특약사항의 내용, 특약사항을 정하게된 경위, 이 사건 각 건물이 이 사건 매매계약 후 철거된 사정 등을 고려하면, 이 사건매매계약의 특약사항에 따른 토지와 건물 등의 가액 구분은 조세회피의도가 없는 것으로 가액 구분이 불분명하다고 볼 수 없으므로, 이 사건 부과처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 이 사건 조항의 성격

• 가) 관련 법리 법은 원칙적으로 불특정 다수인에 대하여 동일한 구속력을 갖는 사회의 보편타당한 규범이므로 이를 해석함에 있어서는 법의 표준적 의미를 밝혀 객관적 타당성이 있도록 하여야 하고, 가급적 모든 사람이 수긍할 수 있는 일관성을 유지함으로써 법적 안정성 이 손상되지 않도록 하여야 한다. 그리고 실정법이란 보편적이고 전형적인 사안을 염두에 두고 규정되기 마련이므로 사회현실에서 일어나는 다양한 사안에서 그 법을 적용 함에 있어서는 구체적 사안에 맞는 가장 타당한 해결이 될 수 있도록, 즉 구체적 타당 성을 가지도록 해석할 것도 또한 요구된다. 요컨대, 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데에 두어야 할 것이다. 그리고 그 과정에서 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법취지와 목적, 그 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 앞서 본 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석이 되도록 하여야 할 것이다. 한편, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없고, 어떠한 법률의 규정에서 사용된 용어에 관하여 그 법률 및 규정의 입법취지와 목적을 중시하여 문언의 통상적 의미와 다르게 해석하려 하더라도 당해 법률 내의 다른 규정들 및 다른 법률과의 체계적 관련성 내지 전체 법체계와의 조화를 무시할 수 없으므로, 거기에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결 등 참조).
• 나) 이 사건 조항이 간주규정인지, 추정규정인지 여부 아래에서 보는 바와 같은 이 사건 조항의 입법취지, 문언의 내용, 조세법률주의의 원칙 등에 비추어 볼 때, 이 사건 조항은 위 조항의 요건에 해당하는 경우 일응 가액 구 분이 불분명한 경우로 추정되나 납세의무자가 그러한 가액 구분이 통상의 거래관행에따른 합리적인 의사합치의 결과라는 입증을 하면 당사자가 구분한 가액에 의하도록 하 는 추정규정이 아니라 반증이 허용되지 아니하는 간주규정으로 해석함이 타당하다.2)

① 구 소득세법 제100조 제2항, 소득세법 시행령 제166조 제6항, 구 부가가치세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29535호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제64조 제1호에 의하면, 토지와 건물 등을 함께 양도하고 그 양도가액을 실지거래가액에 의하여산정하는 경우, 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에는 양도 당시의 기준시가등에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다고 규정하고 있는바, 여기서 토지와건물 등의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회 피를 방지하고자 하는 그 입법취지에 비추어 볼 때, 토지와 건물 등을 가액 구분 없이양도한 경우뿐만 아니라 계약서 등 증빙서류에 가액의 구분이 되어 있기는 하지만 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행에 현저히 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지로 해석된다.

② 이 사건 조항은 그 문언상 납세자가 토지·건물 등을 함께 양도하는 경우 양도소득의 계산을 위하여 자산별로 구분하여 기장한 가액이 자산별 기준시가 등에 따른 안분가액과 100분의 30 이상 차이나는 경우에는 ‘토지와 건물 가액이 불분명한 때로 본다.’고 규정하여 단순한 추정규정이 아니라 간주규정 형태를 취하면서 예외를 허용하는 단서를 규정하지 않고 있다.

③ 자산별로 구분하여 기장한 가액이 자산별 기준시가 등에 따른 안분가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 가액 구분이 불분명한 때로 보아 개별사안에 대한 고려 없이 일률적으로 안분계산을 하도록 정한 것은, 계약서 등 증빙서류에 가액의 구분이 되어 있으나 그것이 당사자의 진정한 합의에 기한 것인지, 조세회피 목적으로 그와 같이 기재한 것인지를 명확히 입증하기가 어렵다는 사정을 감안하여 구 소득세법 제100조 제2항 의 ‘토지와 건물 가액이 불분명한 때’의 판단기준을 명확히 하려는 취지인 것으로 보인다. 이 사건 조항이 토지와 건물 등을 일괄양도하면서 그 가액을 구분하기는 하였으나 구분한 가액이 위와 같이 안분 계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에 ‘토지와 건물 가액이 불분명한 때로 본다.’고 규정하고 있는 것은 결국, 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피를 방지하기 위한 것으로 볼 수 있다.

④ 이 사건 조항을 그 문언에도 불구하고 위 규정의 요건에 해당하는 경우 일응 가액구분이 불분명한 경우로 추정되나 납세의무자가 그러한 가액 구분이 통상의 거래관행에따른 합리적인 의사합치의 결과라는 입증을 하면 당사자가 구분한 가액에 의하도록 하는 추정규정으로 본다면 거래관행에 따른 합리적인 의사합치의 결과라는 입증만 있으면이 사건 조항을 적용하지 않을 수 있게 되어 사실상 이 사건 조항의 신설 전과 아무런차이가 없게 되어 간주규정의 형식을 취함으로써 조세 법률관계를 명확히 하고자 하는입법취지에 위배되는 결과를 초래한다.

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부 살피건대, 앞서 든 증거들, 을 제2, 4호증의 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 고려하면, 이 사건 매매계약에 따라 원고가 신고한 이 사건 각 부동산의 가액은 구 소득세법 제100조 제2항 및 이 사건 조항 소정의‘가액 구분이 불분명한 때’에 해당하는 것으로 볼 수 있으므로, 피고가 이 사건 각 부동산의 양도가액을 기준시가에 따라 안분 계산하여 양도소득세를 경정한 것은 적법하다. 원고의 주장은 이유 없다.

① 이 사건 매매계약의 특약사항에 이 사건 각 건물의 매매대금이 0원으로 기재되어 있으나, 이 사건 매매계약상 매매대금을 이 사건 각 부동산의 기준시가로 안분 계산하 면 이 사건 각 건물에 상당하는 매매대금은 100분의 30 이상의 차이가 있는 364,124,835원에 이른다(원고가 안분계산 내역 자체에 대해서는 다투고 있지 않다).

② 이 사건 각 건물의 양도당시의 기준시가는 236,583,630원에 이르고, 원고의 장부가액(양도소득세 산정시의 취득가액)도 267,823,093원에 이를 뿐만 아니라, 원고가2018. 10. 25.경까지 이 사건 각 건물을 임대하여 임대료를 받았었고, 대찬건설도2018. 10. 25.경 이 사건 각 건물을 담보(감정평가액 127,195,500원)로 대출을 받기도하였으므로 이 사건 각 건물의 경제적 가치가 없다고 보기 어렵다.

③ 이 사건 각 건물이 2018. 11. 27.경 철거된 것으로 보이기는 하나, 이 사건 매매계약의 특약사항과 관련하여 ○○건설의 이사인 서○○은 세무조사시 ‘이 사건 각 건물의 가치가 없었다거나, 당초 이 사건 각 건물의 철거를 예정하였던 것은 아닌데, 원고가 일방적으로 이 사건 각 건물의 매매대금이 0원으로 기재된 특약사항이 첨부된 부동산매매계약서를 작성하여 와서 그대로 대찬건설의 날인을 하였을 뿐이고, 이 사건매매계약 후 대찬건설의 계획이 변경되어 이 사건 각 건물을 철거하였다’는 취지로 진술하였다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.