이 사건 토지 및 건물이 ‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이불분명한 경우’에 해당하지 않는지 여부

사 건 2020구합14519 부가가치세부과처분취소 원 고 배○○ 피 고

○○○세무서장 변 론 종 결

2021. 5. 20. 판 결 선 고

2021. 7. 8.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2019. 4. 18. 원고에 대하여 한 부가가치세 320,056,170원 부과처분을 취소한

• 가. 원고는 2015. 3. 27. ○○ ○구 ○○동 23-317 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전 등기를 마침으로써 이 사건 토지 및 건물의 소유자가 되었고, 그 무렵부터 2018. 10.22.까지 이 사건 건물에서 ‘○○ 모텔’이라는 상호로 영업을 하였다.
• 나. 원고는 2017. 7. 31. 김○○에게 이 사건 건물 중 2층을 보증금 3,000만 원, 차임월 330만 원, 임대차기간 2017. 7. 31.부터 2018. 8. 15.까지로 정하여 임대하고, 2017.9. 채○○에게 이 사건 건물 중 지하 1층을 보증금 3,000만 원, 차임 월 319만 원,임대차기간 2017. 9.부터 2018. 9.까지로 정하여 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다).
• 다. 원고는 2017. 11. 30. 주식회사 ○○○○씨(이하 ‘○○○○씨’라 한다)에게 이 사건 토지 및 건물을 매매대금 33억 1,000만 원에 매도하는 계약(이하 ‘제1차 계약’이라 한다)을 체결하였고, 2018. 1. 30. 주식회사 ○○○신탁(이하 ‘○○○신탁’이라 한다),

○○○○씨와 사이에 ○○○신탁을 수탁자, ○○○○씨를 수익자로 하는 부동산처분신 탁계약을 체결하면서 2018. 1. 31. ○○○신탁에게 위 신탁을 원인으로 하여 이 사건 토지 및 건물에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

• 라. ○○○○씨는 2018.경 ○○○○주식회사(이하 ‘’○○○○스라 한다)에게 아파트개발사업권 및 매수인 지위를 양도하였고, 원고와 ○○○신탁은 2018. 10.24. ○○○○○에게 이 사건 토지 및 건물을 토지 대금 33억 1,000만 원, 건물 대금 0원에 매도하는 ‘신탁재산 처분에 의한 매매계약’(이하 ‘제2차 계약’이라 한다)을 체결하였으며, 같은 날 ○○○○○로부터 위 대금을 수령함과 동시에 ○○○○○에게 이 사건 토지 및 건물에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
• 마. 임차인 김○○, 채○○은 2018. 9.경 이 사건 임대차기간이 만료되자 당초 계약과 달리 원고 및 ○○○○씨, ○○○○신탁의 계약갱신거절 및 명도요구에도 불구하고 이 사건 건물의 점유를 계속하며 인도를 거절하였다. 이에 ○○○○씨는 2019. 1. 20.경 위 임차인들을 상대로 이 법원에 명도단행가처분을 신청하였고, ○○○○스는 2019. 3. 초경 위 임차인들과 합의하여 위 임차인들로부터 이 사건 건물을 인도받았다.
• 바. ○○○○스는 2019. 3. 초경 이 사건 건물을 철거하여 이 사건 건물은 2019. 3. 14. 건축물대장에서 말소되었다.
• 사. ○○○○스는 2019. 4. 16. ○○광역시로부터 이 사건 토지 일대에 관하여 주택법에 따른 주택건설사업계획 승인을 받아 2019. 5.경 분양을 시작하는 등 사업을 진행하였다.
• 아. 원고는 2019. 4. 18. 피고로부터 ‘2018년 2기분 부가가치세 확정신고에 이 사건 건물에 대한 부가가치세 신고가 누락되었음’을 이유로 부가가치세 320,056,170원(산출 세액 232,014,187원 + 가산세 94,807,712원 – 공제세액 6,765,721원)의 과세처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 받았다.
• 자. 원고는 이에 불복하여 2019. 7. 11. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판 원은 2020. 8. 24. 원고의 심판청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 17, 21호증, 을 제2호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. ○○○○스는 이 사건 건물을 철거한 뒤 이 사건 토지상에 사업을 진행할 목적으로 이 사건 부동산을 매수하였고, 이에 이 사건 매매계약은 이 사건 토지의 매매대금은 33억 1,000만 원으로, ○○○○스의 입장에서 경제적 가치가 없다고 할 수 있는 이 사건 건물의 매매대금은 0원으로 각 정하여 체결된 것이므로, 구 부가가치세법(2018. 12. 31. 법률 제16101호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제29조 제9항 단서에서 말하는 ‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우’에 해당하지 않는다.
• 나. 설령 이 사건이 위 ‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우’에 해당하여 이 사건 토지 및 건물에 관한 공급가액이 안분하여 정하여져야 한다고 하더라도, 이 부분은 건물철거에 따른 손실보상금의 성격을 갖고 있어 부가가치세의 과세대상인 ‘재화의 공급’에 해당하지 않는다.
• 다. 이 사건 토지 및 건물 가액 안분의 기준시가 산정일은 제2차 계약일이 되어야 함에도, 이 사건 처분은 위 기준시가 산정일을 제1차 계약일로 한 잘못이 있다.
• 라. 이 사건 토지 및 건물 주위의 토지 및 건물의 매도인들도 동일한 형식으로 소유권을 이전하였음에도 원고에 대하여만 이 사건 처분을 하는 것은 조세평등 원칙, 실질과세 원칙 등에 반하고, 가산세까지 부과한 것은 비례원칙에 반한다.

별지 기재와 같다.

• 가. 이 사건 토지 및 건물이 ‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우’에 해당하지 않는지 여부

1. 관련 법리 구 부가가치세법 제29조 제9항 은 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.”라고 규정하고, 구 부가가치세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29535호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부가가치세법 시행령’이라 한다) 제64조는 “법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 ‘건물 등’이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.”라고 규정하면서, 제1호 본문에서 “토지와 건물 등에 대한 소득세법제99조에 따른 기준시가(이하 ‘기준시가’라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한 금액”을 규정하고 있다. 소득세법 제100조 제2항 은 구 부가가치세법 제29조 제9항 과 유사한 취지에서토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산하도록 규정하고 있고, 제3항은 ‘토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30이상 차이가 있는 경우를 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다’고 규정하고 있으나, 구 부가가치세법에는 위 제3항과 같은 규정이 존재하지 아니하였다(다만

2018.

12. 31. 법률 제16101호로 개정된 부가가치세법 제29조 제9항 제2호 에서 그와유사한 취지의 규정이 신설되었다). 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적 이유 없이 확장 또는 유추 해석하는 것은 허용되지 아니하는 점, 양도소득세와 부가가치세의 과세표준 계산, 세액 환급등에 있어서의 차이 등을 고려하면 구 부가가치세법에 따라 토지와 건물 등의 공급가액을 산정함에 있어 소득세법 제100조 제3항 의 규정을 그대로 적용하거나 이를 유추적용할 수는 없다. 따라서 구 부가가치세법상 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우로 인정하기 위해서는 매매가격의 결정 경위, 매매가격상 토지와 건물 등의 가액비율, 회계장부의 기재, 통상적인 거래가격 등 제반 사정을 고려하여야 한다. 매도인이 매수인에게 토지와 그 지상 건물을 함께 매도하는 경우, 매수인이 잔금을 지급한 후 토지와 건물을 인도받았다면 그 때 토지뿐만 아니라 건물 역시 매수인에게 공급된 것인바, 만일 매수인이 장차 지상 건물을 철거할 것이라는 사정만으로 매매당사자들이 매매계약서에 건물의 가액을 통상의 거래관행보다 현저히 낮은 금액(예컨대, 0원)으로 기재한 경우, 이를 그대로 받아들여 건물분 부가가치세를 과세할 수 없다고 한다면, 매매당사자 간의 합의로 철거예정건물의 가액을 토지의 가액에 포함시켜 매매계약서를 작성하는 등으로 국가의 부가가치세 징수권을 무력화시키는 부당한 결과를 피할 수 없게 된다. 따라서 국세기본법 제14조 제2항 의 실질과세원칙에 비추어, 구 부가가치세법 제29조 제9항 의 ‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우’라 함은, 토지와 건물을 가액 구분 없이 양도한 경우만을 의미 하는것이 아니라 계약서상 토지의 가액과 건물의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아님이 명백하거나 통상의 거래관 행을 현저히 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지라고 해석함이 상당하다.

2. 인정사실

• 가) 이 사건 건물은 2003. 5. 27. 사용승인된 지하 1층, 지상 3층, 연면적2,013.72㎡ 규모의 철근콘크리트조 건물로서, 이 사건 임대차 이전까지 원고가 모텔 및유흥시설 등을 운영하였고, 이 사건 임대차를 통하여 채○○이 지하 1층에서 ’○○○○노래홀‘을, 김○○가 2층에서 ’○○ 노래홀‘을 각 운영하였다.
• 나) 원고가 이 사건 건물에서 영업을 하면서 올린 매출액은 2017년 1기63,500,000원,2기 108,400,000원, 2018년 1기 67,200,000원에 달하고, 2018년 2기에도20,776,000원이 존재한다. 한편 원고가 이 사건 임대차를 통하여 받은 차임은 지하 1층의 경우 월 319만 원, 2층의 경우 월 330만 원이다.
• 다) 원고의 2017년 귀속 재무상태표에는 이 사건 건물의 가액이 1,203,600,000원으로 계상되어 있다.
• 라) 원고가 이 사건 토지 및 건물을 양도하고 제출한 양도소득세 신고서상 이사건 토지 및 건물의 거래가액은 아래와 같다. [인정근거] 갑 제7, 8, 17호증, 을 제1, 6, 7, 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

3. 구체적 판단 앞서 본 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 제2차 계약서에 기재된 ‘토지 대금 33억1,000만 원, 건물 대금 0원’이라는 가액 구분은 원고와 ○○○○스 간 진정한 합의에 의한 것이 아니거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어난 비합리적인 가액이어서 구 부가가치세법 제29조 제9항 의 ‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우’에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

① 이 사건 건물은 그동안 모텔 및 유흥시설 등으로 이용되어 왔고 원고는 그 운영 또는 임대를 통하여 상당한 매출을 올렸는바, 이 사건 건물의 재산적 가치가 없다고 볼 수 없다.

② 제2차 계약서에 기재된 이 사건 건물의 가액 0원은 2017년 장부가액이나 위양도소득세 신고서상 가액과도 현저한 차이가 있다.

③ ○○○○스가 2018. 10. 24. 제2차 계약상의 대금을 완납하여 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기절차를 경료받은 이상 그때 원고가 ○○○○스에게 이 사건 건물을 공급한 것이고, 그 후 ○○○○스가 이 사건 건물을 철거한 것은 이 사건 건물의공급 이후의 사정에 불과하다. 이 사건 건물의 취득 목적이나 이 사건 건물이 취득 후곧 철거되었다는 사정은 이 사건 건물의 공급과 관련된 부가가치세 산정에 있어 고려 하여야 할 요소가 아니다.

④ 원고와 ○○○○씨 사이의 2018. 10. 23.자 및 2018. 10. 24.자 확약서(을 제3, 4호증)에는 ‘부가가치세가 발생하면 매수인이 부담하여 납부한다’는 취지의 기재가있는바, 이는 ○○○○씨의 지위 양도에 따라 원고와 ○○○○스가 2018. 10. 24. 제2차 계약을 체결하면서 이 사건 건물의 가액을 0원으로 한 것이 부가가치세법상 토지의 공급에 관하여는 부가가치세가 과세되지 않는다는 점을 이용하여 이 사건 건물의 공급에 관하여 부과될 부가가치세를 회피하려는 목적으로 이 사건 토지와 건물의 가액을 임의로 기재한 것이라고 판단될 수 있음을 염두에 둔 것으로 보인다.

• 나. 이 사건 건물을 양도한 것이 ‘재화의 공급’에 해당하지 않는지 여부 구 부가가치세법 제9조 제1항 에 의하면, 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것을 부가가치세의 과세원인이 되는 ‘재화의 공급’이라고 규정하고 있다. 또한 구 부가가치세법 시행령 제18조 제1항 은 “법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급은 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다”라고 규정하면서 같은 항 제4호에서 “경매, 수용, 현물출자와 그 밖의 계약상 또는 법률상의 원인에 따라 재화를인도하거나 양도하는 것”이라고 규정하는 한편, 같은 조 제3항 제3호에서 “제1항 제4호에도 불구하고 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다), 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 등에 따른 수용절차에 있어서 수용 대상 재화의 소유자가 수용된 재화에 대한 대가를 받는 경우”에는 재화의 공급으로 보지 아니한다고 규정하고 있다. 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 건물의 양도는 원고와 ○○○○스 사이의 계약에 따라 이루어진 사실, ○○○○스는 이 사건 건물을 양수하여 철거한 이후에야 주택법에 따른 주택건설사업계획 승인을 받아 사업을 진행한 사실은 앞서 본 바와 같다. 이에 따르면 위 양도는 구 부가가치세법 시행령 제18조 제3항 제3호 에 규정된 도시정 비법, 공익사업법 등에 따른 수용절차에 의한 것이라고 볼 수 없고, 위 양도가 그러한 수용절차에 준하여 철거 자체를 목적으로 하는 계약이라고 보기도 어려우므로(제1차 및 제2차 계약서 자체에는 철거에 관한 언급이 없고, 오히려 이 사건 토지 및 건물의 소유권이전등기 의무가 여러 차례 반복되어 규정되고 있을 뿐이다), 이 사건 건물의 양도에 따른 공급가액 부분이 건물철거에 따른 손실보상금의 성격을 갖는다고 보기 어렵고, 위 양도는 같은 조 제1항에 따라 부가가치세의 부과대상이 되는 재화의 공급으로보아야 한다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
• 다. 가액 안분의 기준시가 산정일을 잘못 정하였는지 여부 원고와 ○○○○씨 사이에 이 사건 토지 및 건물을 매도하는 제1차 계약이 체결되었다가 ○○○○씨가 ○○○○스에게 위 계약의 매수인 지위를 양도하여 원고와 ○○○○씨 사이에 제2차 계약이 체결된 사실은 앞서 본 바와 같고, 여기에 제1차 및 제2차 계약의 내용이 매매대금 부분을 포함하여 실질적으로 동일하다고 볼 수 있는 등의 사정을 더하여 보면, ○○○○스는 원고와 ○○○○씨 사이의 제1차 계약의 매수인 지위를 승계하여 이를 확인하는 의미에서 같은 내용의 계약을 체결한 것으로 봄이 타당하므로, 구 부가가치세법 제64조 제1호 본문의 ‘공급계약일 현재의 기준시가’는 제1차계약 당시가 그 산정일이 된다고 보아야 한다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
• 라. 조세평등원칙, 실질과세원칙, 비례원칙 위배 여부 이 사건에서 원고의 상황과 유사한 이 사건 토지 및 건물 주위의 다른 소유자들에게 이 사건 처분과 유사한 처분이 내려지지 않았다고 하더라도, 위 소유자들의 상황이 원고의 상황과 모두 동일하다고 단정하기 어렵고, 원고에게 이 사건 처분의 과세요건이 갖추어진 이상 원고에 대하여 이 사건 처분을 하는 것이 조세평등의 원칙이나 실질 과세의 원칙에 위배된다고 보기 어렵다. 나아가 원고의 부가가치세 신고 누락 등에 대하여 가산세를 부과하는 것이 그 자체로 비례원칙에 위배된다고 보기도 어렵다. 따라서 원고의 위 주장 또한 이유 없다.

원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.