부동산의 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 기준시가로 추계경정한 처분은 정당함

사 건 2015구합660 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 목포세무서장 변 론 종 결

2015. 7. 23. 판 결 선 고

2015. 8. 27.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 목포세무서장이 2014. 3. 8. 원고에 대하여 한 0000원의 양도소득세 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고와 00나라 사이의 부동산 거래 원고는 2012. 3. 20. 주식회사 00나라(이하 ‘00나라’라 한다)와 사이에 전남 00군 00면 00리 000 목장용지 0,000㎡ 외 2필지 및 그 지상의 축사건물 5동(이하 토지와 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 매매대금을 0,000만 원(계약금 700만 원, 중도금 1,000만 원, 잔대금 900만 원)으로 하여 매매계약서(이하 ‘이 사건 계약서’라 한다)를 작성하였다. 00나라는 이 사건 부동산의 대가로 원고에게, 2012. 3. 20. 0,000만 원을 송금하고, 2012. 3. 22. 화가 000가 그린 그림 1점(이하 ‘이 사건 그림’이라 한다)을 인도하였으며, 원고는 2012. 3. 26. 00나라에게 이 사건 부동산에 관하여 2012. 3. 20. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 위와 같은 원고와 00나라 사이의 거래를 ‘이 사건 거래’라 한다).
• 나. 원고의 양도소득세 신고와 피고의 부과처분 원고는 2012. 4. 30. 이 사건 거래에 관하여 양도가액을 00,000,000원, 취득가액 을 00,000,000원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다. 이에 피고는 2014. 3. 8. 원고에 대하여 이 사건 거래는 교환계약에 따른 거래로 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 추계 경정하여 양도소득세 00,000,000원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 부과처분’이 라 한다).
• 다. 전심절차 원고는 이 사건 부과처분에 불복하여 2014. 5. 2. 조세심판원에 심판청구를 하 였으나, 조세심판원은 2015. 2. 11. 위 심판청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 다음과 같은 이유로 이 사건 부과처분은 위법하므로, 취소되어야 한다.

1. 이 사건 거래는 교환거래가 아니다 피고는 원고가 이 사건 부동산의 대가로 이 사건 그림을 인도받았음을 이유로 이 사건 거래를 교환으로 판단하였으나 원고가 꽃핀나라와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 교환계약을 체결하였음을 인정할 아무런 증거가 없는 이상 이는 피고의 일방적인 추정에 불과하고, 이 사건 거래는 이 사건 계약서의 기재와 같이 매매이다.

2. 실지거래가액은 2,600만 원이다 이 사건 계약서의 기재와 같이 원고와 꽃핀나라 사이에서 이 사건 부동산의 가액을 0000만 원으로 하기로 하는 합의가 있는 등 이 사건 부동산의 실지거래가액이 0000만 원임을 객관적으로 확인할 수 있으므로, 피고와 같이 추계하는 방법으로 이사건 부동산의 가액을 결정할 수 없다.

• 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 원고의 주장에 관한 판단

1. 이 사건 거래가 교환거래인지 가) 민법 제596조 는 “교환이란 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다”고 규정하고 있으며, 교환계약은 당사자간에 청약의 의사표시와 그에 대한 승낙의 의사표시의 합치로 성립하는 이른바 낙성계약으로서 서면의 작성을 필요로 하지 아니하고, 그 청약의 의사표시는 그 내용이 이에 대한 승낙만 있으면 곧 계약이 성립될 수 있을 정도로 구체적이어야 하고, 승낙은 이와 같은 구체적인 청약에 대한 것이어야 하며, 이 경우에 그 승낙의 의사표시는 특별한 사정이 없는 한 그 방법에 아무런 제한이 없고, 반드시 명시적임을 요하는 것도 아니다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다29696 판결 등 참조).

• 나) 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 들을 위와 같은 교환에 관한 민법의 규정과 법리에 비추어 보면, 이 사건 계약서의 기재와 상관없이 이 사건 거래는 매매와 교환이 결합된 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

(1) 이 사건 거래 중 이 사건 부동산의 대가로 0000만 원을 지급받은 부분은 매매에 해당하나 이 사건 그림을 인도받은 부분은 ‘당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전’한 것이므로 교환에 해당한다.

(2) 교환은 의사표시의 합치만으로 이루어지며 그러한 의사표시의 합치는 묵시적으로도 가능하므로, 원고가 이 사건 부동산의 대가로 이 사건 그림을 인도받았다면 그러한 의사표시의 합치를 충분히 인정할 수 있다. 즉 원고와 꽃핀나라 사이에 교환계약서가 작성되지 않았다는 사실은 이 사건 거래가 교환인지 매매인지를 판단함에 있어 중요하지 않다.

(3) 이 사건 계약서는 이 사건 거래를 ‘매매’로 규정하고 있는 듯하나, 이는 당사자들이 법률적 견해를 표명한 것에 불과하고, 법원이 당사자들의 그러한 법률적 견해에 구애받는 것은 아니다.

2. 실지거래가액이 0000만 원인지

• 가) 관련 법리 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이고, 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).
• 나) 판단 원고와 00나라 사이에 시가감정 등을 거치지 아니하고 임의로 이 사건 그림의 가치를 평가하여 이 사건 거래를 한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 이를 위와 같은 법리에 비추어 보면 이 사건 거래 중 일부를 교환으로 보는 이상 그와 같은 평가액을 실지 양도가액으로 볼 수 없다. 그리고 그러한 경우는 소득세법 제114조 제6항, 제7항, 소득세법 시행 령 제176조의2 제1항, 제3항 각 호에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산한 취득가액, 기준시가를 적용하여 양도가액을 산정하여야 한다. 그런데 이 사건 부동산의 양도일 전후 3월 이내에 이 사건 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있다거나, 혹은 양도일 전후 3월 이내에 이 사건 부동산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있다고 볼 아무런 증거가 없고, 환산한 취득가액은 실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액이 있음을 전제로 하는 것으로 실지거래가액·매매사례가액·감정가액이 없는 이상 적용할 수 없으므로, 결국 이 사건 처분에서 한 것과 같이 이 사건 부동산의 양도가액은 기준시가에 의하여 산정하여야 한다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.