매매계약 체결 후 소유권이전등기를 경료하였으나, 잔대금지급채무 불이행으로 매매계약을 합의 해제하였다면, 위 매매계약은 소급하여 효력이 상실됨

사 건 2012구합3965 양도소득세부과처분무효확인 원 고 고AA 피 고 북광주세무서장 변 론 종 결

2013. 8. 29. 판 결 선 고

2013. 10. 24.

1. 피고가 원고에 대하여 2010. 12. 8 한 2008년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분 중 OOOO원을 초과하는 부분 및 2012. 12. 3. 한 2008년 귀속 양도소득세에 대한 가산세 OOOO원의 부과처분 중 OOOO원을 초과하는 부분을 각 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 1/5은 원고가， 나머지는 피고가 각 부담한다. 청 구 취 지 피고가 원고에 대하여 2010. 12. 8. 한 2008년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분 중 OOOO원을 초과하는 부분 및 2012. 12. 3. 한 2008년 귀속 양도소득세에 대한 가산세 OOOO원의 부과처분 중 OOOO원을 초과하는 부분을 각 취소한다.

• 가. 원고는 2002. 12. 4. 별지 목록 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라고 한다) 및 OO도 OO군 OO면 OO리 141-5， 같은 리 136， 같은 리 147(이하 ‘이 사건 3필지’라고 한다)를 매수한 후 2003. 1. 13. 이 사건 각 토지 및 이 사건 3필지에 관하여 각 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 2008. 4. 4.경 조BB에게 이 사건 3필지를 매도한 후 2008. 4. 21. 이 사 건 3필지에 관하여 조BB 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
• 다. 원고는 2008. 6. 18. 임CC와 사이에 이 사건 각 토지에 관한 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결한 후， 임CC로부터 계약금 OOOO원을 지급받았고， 2008. 6. 24. 이 사건 각 토지에 관하여 각 임CC 명의로 2008. 6. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
• 라. 원고가 이 사건 각 토지 및 이 사건 3필지의 양도에 관하여 양도소득세 과세표준신고 등을 하지 아니하자， 피고는 2010. 12. 8. 원고에 대하여 이 사건 각 토지의 검인계약서상 매매대금인 OOOO원 및 이 사건 3필지의 매매대금인 OOOO원 등 합계 OOOO원을 실지 양도가액으로 하여 2008년 귀속 양도소득세로 OOOO원(가산세 OOOO원 포함)을 부과하였다.
• 마. 원고는 위 부과처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나， 조세심판원 은 2012. 6.경 위 청구를 기각하였다.
• 바. 피고는 2012. 12. 3. 가산세의 종류와 세액의 산출근거 등을 명시하지 아니하였다는 이유로 위 부과처분 중 2008년 귀속 양도소득세에 대한 가산세 OOOO원의 부과처분을 취소한 후， 가산세의 종류와 산출근거를 기재하여 2008년 귀속 양도소득세에 대한 가산세 OOOO원을 재고지하였다(이하 2010. 12. 8. 양도소득세 본세 부과 처분과 2012. 12. 3. 양도소득세에 대한 가산세 부과처분을 통틀어 ‘이 사건 처분’이라고 한다).
• 사. 한편， 임CC는 이 사건 각 토지 중 별지 목록 제45， 46， 49， 51， 52번 기재 각 토지를 제3자에게 매도한 후 위 5필지에 관하여 매수인 명의로 각각 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 위 5필지를 ‘이 사건 5필지’라고 하고， 이 사건 3필지와 통틀어 ‘이 사건 8필지’라고 한다). [인정 근거] 다툼 없는 사실， 을 제1， 8호증(가지번호 포함)의 각 기재， 증인 임CC 의 일부 증언， 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 임CC는 이 사건 매매계약에 따른 중도금 및 잔금 지급의무를 이행하지 않았고， 이에 원고는 임CC에게 수회에 걸쳐 중도금 및 잔금을 지급할 것을 최고한 뒤 임CC의 위 채무불이행을 이유로 이 사건 매매계약 중 이 사건 각 토지에서 이 사건 5필지를 제외한 나머지 47필지(이하 ‘이 사건 47필지’라고 한다)에 관한 부분을 해제하였을 뿐 아니라， 임CC와 사이에 이 사건 매매계약 중 이 사건 47필지에 관한 부분을 해제하기로 합의까지 하였으므로， 원고에게 이 사건 47필지의 양도로 인한 양도소득이 있었다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 양도소득의 존재를 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 양도소득의 존부에 관한 판단

• 가) 부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 매수인 앞으로 미리 소유권이전등기를 경료하였는데 매수인이 잔대금지급채무를 이행하지 아니하여 매도인이 매매계약을 해제하였다면， 위 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되었다고 할 것이므로 매도인에 게 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 양도소득세부과처분은 위법하다 할 것이다 (대법원 2002. 9. 27. 선고 2001두5972 판결 참조).
• 나) 처분문서의 진정성립이 인정되면 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 원칙적으로 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하는바(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004다 60065 판결 등 참조)， 을 제5호증의 2(매매계약 해제 및 소유권이전등기말소등기 약정서)의 기재에 의하면， 원고와 임CC 사이에 2010. 12. 8. 작성된 매매계약 해제 및 소유권이전등기말소등기 약정서에는 ‘매도인(원고)과 매수인(임CC)은 2008. 6. 18. 이 사건 각 토지에 관하여 체결한 매매계약 중 이 사건 5필지를 제외한 나머지 토지(이 사건47필지)에 대한 매매계약을 매매잔대금의 미지급 등에 따른 채무불이행을 원인으로 이를 해제한다’라고 기재된 사실이 인정되는바， 피고가 제출한 증거만으로는 위 기재 내용을 배척하기에 부족하고， 달리 이를 배척할 만한 반증이 없다.
• 다) 또한， 을 제5호증의 1， 2의 각 기재， 증인 임CC의 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면， 임CC는 원고에게 계약금 OOOO원을 지급하였을 뿐， 이 사건 매매계약에서 정한 중도금 및 잔금을 지급하지 않은 사실， 원고는 임CC에게 수회에 걸쳐 위 중도금 및 잔금을 지급할 것을 최고하였으나， 임CC가 계속하여 이를 지급하지 않자， 임CC의 위 채무불이행을 이유로 이 사건 매매계약 중 이 사건 47필지 에 관한 부분을 해제한다는 내용의 의사를 표시한 사실， 그 후 원고는 2010. 12. 8. 임CC와 사이에 이 사건 매매계약 중 이 사건 47필지에 관한 부분을 해제한다는 내용의 약정서(을 제5호증의 2)를 작성한 후 2010. 12. 10. 이 사건 47필지에 관하여 각 2010 12. 8. 계약해제를 원인으로 임CC 명의의 소유권이전등기를 말소한 사실이 각 인정 된다.
• 라) 따라서 이 사건 매매계약 중 이 사건 47필지에 관한 부분은 임CC의 채무 불이행으로 인하여 해제됨으로써 그 효력이 소급하여 상실되었다고 할 것이므로， 이 사건 처분 중 원고에게 이 사건 47필지의 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 부분은 위법하다고 할 것이다.

2. 이 사건 8필지에 관한 양도소득세액의 산정 가)양도가액

(1) 양도가액 산정의 기준 (가) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것인바(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 참조)， 매매당사자들이 작성하여 시장， 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고， 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것 이다(대법원 1992. 11. 24. 선고 92누282 판결， 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조). (나) 갑 제2호증， 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면， 원고와 임CC 사이에 작성된 검인계약서(이하 ‘이 사건 검인계약서’라고 한다)에는 이 사건 각 부동산의 매매대금이 합계 OOOO원으로 기재되어 있는 사실이 인정되므로， 원고가 이 사건 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점을 입증하여야 할 것인 바， 원고의 주장에 부합하는 듯한 증인 임CC의 일부 증언은， 갑 제2호증， 갑 제5호증의 1 내지 5， 을 제3， 4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정， 즉， 임CC는 이 사건 각 부동산에 대한 소유권이전등기를 신청하면서 이 사건 검인계약서를 제출하였고， 그에 따라 이 사건 각 부동산에 대한 등기부등본의 매매목록 2008-415번에는 그 거래가액이 이 사건 검인계약서와 같이 OOOO원으로 기재되어 있는 점， 원고가 실제 매매계약서라고 주장하는 매매계약서(을 제3호증， 이하 ‘이 사건 매매계약서’라고 한다)에는 이 사건 각 토지의 필지별 매매대금을 특정하지 아니한 채 이 사건 각 토지를 일괄하여 매매대금 OOOO원이 라고 기재되어 있을 뿐인 점， 이 사건 매매계약서에는 ‘원고(매도인)는 중도금과 잔금을 지급받기 전에 임CC(매수인)에게 소유권이전등기를 마쳐주기로 하고， 임CC가 소유권 이전등기를 경료할 때 이전등기신청용 매매계약서를 따로 작성하여 적의조정한 매매대금을 기재하여 등기신청 할 수 있다’는 내용의 특약이 기재되어 있으나 원고와 임CC는 임CC가 적의조정할 수 있는 매매대금의 상한조차 정하지 아니한 점， 임CC는 ‘이 사건 각 토지의 거래가격을 실제 매매대금인 OOOO원보다 높여서 신고해두면 나중에 제3자에게 이 사건 각 토지를 매도할 때 더 높은 매매대금을 받을 수 있을 것으로 생각하여， 법무사에게 이 사건 각 토지에 대한 등기를 의뢰하면서， 거래가격을 OOOO원 정도로 높여서 신청해달라고 하였다’라고 진술하고 있으나， 임CC 스스로도 ‘이 사건 각 토지는 별로 이용가치가 있을 것 같지 않아 다른 사람에게 매도하기는 어려울 것처럼 보였고， 원고에게도 쉽게 팔릴 것 같지 않다고 말하였다’라고 진술하고 있을 뿐 아니라， 위와 같이 법무사에게 등기를 의뢰하면서 거래가격의 구체적인 금액을 특정하지도 아니한 채 OOOO원 정도로 해달라고 하였다는 것도 이례적인 것으로 보이는 점 등에 비추어， 이를 그대로 믿기 어렵고， 원고가 제출한 나머지 증거들만으로는 이 사건 검인계약서가 실제와 달리 작성되었음을 인정하기에 부족하며， 달리 이를 인정할 증거가 없다.

(2) 양도가액의 산정 을 제4， 13호증의 각 기재에 의하면， 이 사건 8필지의 양도가액은 합계 OOOO원(= 이 사건 3필지 OOOO원 + 이 사건 5필지 OOOO원)인 사실이 인정된다.

• 나) 취득가액

(1) 취득가액 산정의 기준 구 소득세법(2008. 12. 26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것， 이하 같다) 제114조 제7항， 같은 법 시행령(2009. 2. 4. 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것， 이하 같다) 제176조의 2 제1항 제1호 제2항 제2호에 의하면， 자산의 취득가액을 실지 거래가액에 따라 정하는 경우로서 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비 되었다는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액， 감정가액， 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있고， 이때 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액이란 ‘양도 당시의 실지거래가액 × 취득 당시의 기준 시가/양도당시의 기준시가’의 산식에 의하여 계산한 가액을 말한다.

(2) 취득가액의 산정 이 사건 8필지의 취득가액은 별지 환산취득가액 산정내역 기재와 같이 합계 OOOO원이 된다.

• 다) 양도소득세액의 산정 이 사건 8필지에 대한 정당한 양도소득세액은 별지 세액계산내역 기재와 같이 OOOO원(= 본세 OOOO원 + 가산세 OOOO원)이라고 할 것이다.

3. 소결론 따라서 피고가 원고에 대하여 2010. 12. 8. 한 2008년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분 중 OOOO원을 초과하는 부분 및 2012. 12. 3. 한 2008년 귀속 양도소득세에 대한 가산세 OOOO원의 부과처분 중 OOOO원을 초과하는 부분은 위법하다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여， 주문과 같이 판결한다.