토지 건물가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의거 양도가액을 안분계산한 처분

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

• 가. 원고는 1988. 8. 27. △△ △△군 △△리 5-11 대 534.1㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 취득한 후 1989. 9. 25. 위 지상에 철근콘크리트 라멘조 2층 점포 및 사무실 1층 점포 366㎡, 2층 사무실 345㎡, 지하실 231㎡(이하 ‘이 사건 토지와 합하여 통틀어 ’이 사건 부동산‘이라 한다)를 신축하였다.
• 나. (1) 원고는 2001. 8. 14. 소외 ○○○와 사이에 이 사건 부동산을 대금 5억 9,700만원에 매매하기로 하는 매매계약서(갑 제2호증, 이하 ‘이 사건 매매계약서’라 한다)를 작성하였는데(위 계약서에는 특약사항에 위 매매대금에 관하여 토지는 1억 7,000만원, 건물은 4억 2,700만원이라고 기재되어 있다), 계약금 2억 원은 당일, 잔금 1억 2,700만원은 2001. 11. 14. 지급하기로 하고, 중도금 2억 7,000만원은 원고의 임대차보증금반환채무를 ○○○가 인수하는 것으로 갈음하기로 하였다.

(2) ○○○는 원고에게 2001. 8. 16. 금 2억 원을, 2001. 11. 28. 금 1억2,700만원을 각 지급하였다.

• 다. 원고는 2001. 10. 12. 이 사건 토지에 관하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액(취득가액 금 1억 6,000만원, 양도가액 금 1억 7,000만원)에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였고, 2001. 11. 27. 이 사건 건물에 관하여 양도가액 및 취득가액을 2001. 11. 26. 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 라. 피고는 2006. 5.경 원고에 대하여 양도소득세 실지조사를 실시한 후, 이 사건 토지와 건물의 매매가액 구분이 불분명한 때에 해당한다고 보아, 이 사건 부동산의 양도가액 합계 금 5억 9,700만원(=금 1억 7,000만원+금 4억 2,700만원)을 이 사건 토지와 건물의 각 기준시가(이 사건 토지의 기준시가에 의한 양도가액은 금 496,713,000원이다)로 안분하여, 이 사건 토지의 실지거래가액에 의한 양도가액을 금 393,349,000원으로, 이를 취득 당시로 환산한 금 180,829,000원을 취득가액(이하 ‘환산취득가액’이라 한다)으로 하여 2006. 10. 2. 이 사건 토지에 대한 2001년도 귀속 양도소득세를 금 100,019,150원｛필요경비 금 6,850,441원(=취득 당시 기준시가 금 228,348,045원×3%)공제, 신고 및 납부 불성실로 인한 가산세 포함｝으로 경정하여 고지하는 이 사건 부과처분을 하였다.
• 마. 원고는 이 사건 부과처분에 불복하여 2006. 11. 27. 이의신청을 거쳐, 2007. 2. 23. 국세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 국세심판원은 2007. 7. 13. 이를 기각하였다. 【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제2호증, 을 제1호증의 1, 2, 을제2 내지 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

(1) 이 사건 토지와 건물은 그 가액을 명백히 구분하여 양도한 것임에도, 피고가 그 가액 구분이 불분명하다고 보고 각 기준시가에 의하여 이 사건 토지의 양도가액을 안분 계산하여 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 원고가 이 사건 토지를 소외 ◎◎◎으로부터 취득할 당시의 매매계약서가 존재하여 실지거래가액을 확인할 수 있음에도, 피고는 만연히 취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 환산취득가액을 적용하여 취득가액을 산정한 것이어서 이 사건 처분은 위법하다.

(3) 원고는 이 사건 부동산을 양도하면서, 중개업자 ◇◇◇에게 중개료 금 1,000만원을 지급하였고, 이 사건 건물 3층에 있는 무허가건물을 철거하는데 금 510만원을 지출하였으므로, 위 각 비용은 양도차익을 산정함에 있어서 필요경비로 공제되어야 함에도, 이를 공제하지 않고 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 양도가액의 안분계산에 관한 판단 위 인정사실에 의하면, 이 사건 매매계약서상 이 사건 토지의 매매대금으로 기재된 금 1억 7,000만원은 취 토지의 기준시가에 의한 양도가액 금 496,713,000원의 34.2%에 불과하여 위 계약서의 기재만으로는 위 토지의 실지거래가액을 확인할 수 없고(대법원 1997. 6. 27. 선고 96누5810호 판결 참조), 여기에 이 사건 부동산의 매매경위, 대금지급방법 등을 고려하면, 이 사건 토지와 건물의 양도가액의 구분이 불분명한 경우로 보아, 구 소득세법(2001. 12. 31. 법률 제6557호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제100조 제2항, 구 소득세법 시행령(2001. 12. 31. 대통령령 제17456호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제166조 제4항, 구 부가가치세법 시행령(2006. 2. 9. 대통령령 제19327호로 개정되기 전의 것) 제48조의2 제4항 제1호의 규정에 따라 양도 당시의 이 사건 부동산의 각 기준시가로 안분하여 이 사건 토지의 양도가액을 계산한 것은 적법하다 할 것이다(갑 제4호증 제5호증의 1, 2의 기재는 을 제8, 9호증의 기재에 비추어 이를 믿지 아니한다).

(2) 취득가액 산정에 관한 판단 살피건대, 원고가 이 사건 토지를 소외 ◎◎◎으로부터 취득할 당시 그 대금지급에 관한 아무런 자료가 없는 이상, 갑 제1, 3호증의 각 기재만으로는 실지거래가액을 금 1억 6,000만원으로 인정할 수 없고, 달리 실지거래가액을 확인할 수도 없으므로, 피고가 구 소득세법 제114조 제5항, 구 소득세법 시행령 제176조의2 의 규정에 따라 이 사건 토지의 양도가액을 취득 당시로 환산하여 취득가액을 산정한 것은 적법하다(나아가, 피고가 이 사건 토지의 취득가액을 금 180,829,000원으로 산정한 것은 원고가 주장하는 취득가액 금 1억 6,000만원을 상회하므로, 원고에게 불리한 것이 아니다).

(3) 필요경비 공제 주장에 대한 판단 살피건대, 구 소득세법 제97조, 구 소득세법 시행령 제163조 제6항 제1호 에 의하면, 환산취득가액을 적용하여 취득가액을 산정하는 경우 취득가액의 필요경비는 실제 소요된 비용이 아니라, 취득 당시 기준시가의 3%만을 공제할 수 있으므로, 위에서 본 바와 같이 환산취득가액으로 취득가액을 산정한 것이 적법한 이상, 이 부분 원고의 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [광주고등법원2008누784 (2008.07.17)] 주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결은 취소한다. 피고가 2006. 10. 2. 원고에 대하여 한 2001년도 귀속분 양도소득세 금 100,019,150원의 부과처분을 취소한다.

1. 이 사건의 쟁점 및 제1심의 판단

• 가. 이 사건의 쟁점은, ① 피고가 원고가 소외 이학수에게 매도한 전남 강진군 남성리 5-11 대 534.1㎡(이하, 이 사건 토지라 한다)와 그 지상 2층 점포 및 사무실 건물(이하, 이 사건 건물이라 한다)의 양도가액이 토지와 건물의 구분이 불분명한 경우로 보아 그 기준시가에 의하여 이 사건 토지의 양도가액을 안분 계산한 것이 적법한지, ② 이 사건 토지의 양도가액을 취득 당시로 환산하여 취득가액을 산정한 것이 적법한지, ③ 원고가 이 사건 부동산을 양도하면서 지출한 중개료 등의 비용이 양도차익을 산정함에 있어 필요경비로 공제되어야 하는지 여부이다.
• 나. 이에 대하여 제1심은, ① 이 사건 부동산의 매매경위, 대금지급방법 등을 고려할 때 이 사건 토지와 건물은 양도가액의 구분이 불분명한 경우에 해당되므로 양도 당시 이 사건 각 부동산의 기준시가로 안분하여 이 사건 토지의 양도가액을 산정한 것은 적법하고, ② 소득세법 제114조 제5항, 구 소득세법 시행령 제176조의2 규정에 따라 이 사건 토지의 양도가액을 취득 당시로 환산하여 취득가액을 산정한 것이 적법할 뿐 아니라 원고에게도 유리하며, ③ 환산취득가액을 적용하여 취득가액을 산정하는 경우 필요경비는 실제 소요된 비용이 아니라 취득 당시 기준시가의 3%만을 공제할 수 있는 데, 이 사건의 경우 환산취득가액을 적용하여 기준시가의 3%를 공제하였으므로 원고가 주장하는 경비는 공제할 수 없다고 판단하였는바, 변론의 결과에 의하면 이러한 제1심의 판단은 옳다고 인정된다.

2. 제1심 판결의 인용 및 결론 따라서, 이 법원이 이 사건에 관하여 쓸 이유는 제1심 판결문 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인데, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.